Здравствуйте!
Согласно п 3 ст 552 гкрф
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичные положения содержит и статья 35 зкрф.
В соответствии с ч 2 ст 39.20 ЗКРФ
. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
ВАС РФ от 29.06.2011 N ВАС-7696/11 по делу N А62-4710/2010 также приходит к выводу,счто в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Фактически, новый собственник здания с согласия собственника земельного участка и арендатора может вступить в договор аренды на стороне арендатора путем заключения дополнительного соглашения в существующий договор аренды, на тех же условиях, что и существующий арендатор, соответственно, принимая на себя обязанности по внесении арендной платы соразмерно доли земельного участка, соответствующего его доле в праве собственности на здание, либо путем заключения нового договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Риелтор, который занимается нашим вопросом, сказала, что земля полностью остается у жены первого брата. Правомерно ли это?
Нет. Обязательства (как и права) по договору будут, по аналогии, равны размеру доли в праве общей долевой собственности в здании (тут не стоит забывать и про п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Поэтому тут риелтор не прав.