Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа нежилого помещения ИП
Добрый день.
В 2016 году я как ИП купил у Деп.имущества г.Москвы нежилое помещение с рассрочкой платежа на пять лет с залогом. НДС при продаже не начислялся в соответствии со ст.146 НКРФ (п.2, пп.12). Помещение зарегистрировано на меня в ЕГРН. Использую это помещение для предпринимательской деятельности (под розничный магазин). Ежемесячно уплачиваю платежи по рассрочке и учитываю их в Расходах при расчете налога (аванса) по УСН. Помещение не включено в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Плачу за него налог на имущество с налоговой ставкой =0,5%.
С 2015 года и по сегодняшний день я на упрощённой системе налогообложения УСН (Доходы минус Расходы) 15%. Сейчас хочу сменить систему налогообложения на патентную (ПСН) или общую (ОСНО). А после полной оплаты по договору, продать 1/2 доли.
Вопрос:
1. При ПСН можно ли вообще будет продать помещение используемое для предпринимательской деятельности?
Если можно, то как будет рассчитываться налог от продажи?
2. При ОСНО как будут рассчитываться налоги от продажи (НДФЛ и НДС)?
Надо ли мне начислять НДС при продаже, если НДС при покупке не начислялся?
При расчете НДФЛ есть ли ограничения на СУММУ вычета из налоговой базы и ДАТУ оплаты, учитываемой в вычете?
3. При УСН (Д-Р) как будет рассчитываться налог от продажи?
Надо ли будет дополнить ОКВЭД 68.10 (Покупка и продажа собственного недвижимого имущества)?
Если продолжать учитывать платежи по выкупу помещения в Расходах при расчете налога (аванса) по УСН (Д-Р), то при продаже помещения через пару лет мне придётся уплатить налог 13% со ВСЕЙ суммы?
Здравствуйте, Максим Владимирович!
1. При ПСН можно ли вообще будет продать помещение используемое для предпринимательской деятельности?
Если можно, то как будет рассчитываться налог от продажи?Максим Владимирович Быков
можно, но поскольку данный вид деятельности не указан в п.2 ст.346.43 НК, то доход от продажи будет облагаться по УСН или ОСНО (в зависимости от того что у Вас будет).
2. При ОСНО как будут рассчитываться налоги от продажи (НДФЛ и НДС)?
Максим Владимирович Быков
в соответствии с п.1 ст.221 НК ИП при исчислении налоговой базы по НДФЛ имеют право на получение профессионального налогового вычета в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в порядке, аналогичном порядку определения расходов, установленному гл.25 «Налог на прибыль» НК.
при реализации амортизируемого имущества согласно подп.1 п.1 ст.268 НК налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п.1 ст.257 НК.
по п.1 ст.257 НК остаточная стоимость основных средств (далее — ОС) определяется как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации.
Надо ли мне начислять НДС при продаже, если НДС при покупке не начислялся?
Максим Владимирович Быков
да, поскольку операция по реализации нежилого помещения (доли в нем) не указана в ст.149 НК как операция, освобождающаяся от НДС.
3. При УСН (Д-Р) как будет рассчитываться налог от продажи?
Максим Владимирович Быков
согласно подп.1 п.1 ст.346.16 НК при определении объекта налогообложения налогоплательщик, применяющий УСН с объектом в виде «доход-расход», уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение ОС, с учетом положений п.3 и 4 данной статьи НК.
в соответствии с п.3 ст.346.16 НК в случае реализации приобретенных ОС со сроком полезного использования свыше 15 лет до истечения 10 лет с момента их приобретения налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими ОС с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации с учетом положений гл.25 НК и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
соответственно, поскольку Вы реализуете ОС до истечения вышеуказанного срока, то должны будете сделать перерасчет налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, за все отчетные (налоговые) периоды ее применения, в которых были учтены расходы на приобретение ОС по правилам гл.26.2 НК для чего из состава расходов исключаются расходы на приобретение ОС. при этом в расходах учитывается сумма амортизации, начисленная в отношении данного ОС в соответствии с положениями гл.25 НК за период с момента его (ОС) учета в составе расходов при УСН до даты его (ОС) реализации.
Надо ли будет дополнить ОКВЭД 68.10 (Покупка и продажа собственного недвижимого имущества)?
Максим Владимирович Быков
не обязательно, но лучше чтобы был.
Если продолжать учитывать платежи по выкупу помещения в Расходах при расчете налога (аванса) по УСН (Д-Р), то при продаже помещения через пару лет мне придётся уплатить налог 13% со ВСЕЙ суммы?Максим Владимирович Быков
доход будет облагать по УСН.
НДФЛ же 13% со всей суммы дохода от продажи возможен только при закрытии ИП.
Это я так понимаю справедливо для случая продажи имущества приобретённого до УСН… не мой случай.
Я сначала арендовал это помещение под розничный магазин запчастей (ОКВЭД 45.32) у Деп.имущества и был ИП на УСН, потом выкупил его за 9 млн с рассрочкой на пять лет. Ежемесячно плачу 150 тыс за выкуп, плюс примерно 20 тыс за рассрочку. Первый платёж был в январе 2017 года. При расчете налога по УСН (Д-Р) за 2017, 2018 и 2019 года учитывал в Расходах (150 тыс + 20 тыс)*12 месяцев= примерно по 2 млн.
Сейчас хочу оформить ПСН для ОКВЭД 45.32, чтобы не платить Торговый сбор, уменьшить 1% взнос на ОПС, плюс патент получается дешевле налога по УСН.
В 2022 году, после полной оплаты по договору, хочу продать своему партнёру 1/2 доли по мин цене как ИП на УСН (Д-Р) с ОКВЭД 68.10.
Хочу понять, как мне потом продать 1/2 доли с мин потерями.
Вопросы:
1. ИП на УСН или ИП на ПСН должны ли вести учет приобретённых ОС, амортизации ОС, как-то учитывать их (ОС, амортизацию) в налогообложении и отчётности?
2. Правильно ли я учитывал в Расходах по УСН (Д-Р) оплаты за выкуп и рассрочку? Может в 2020 и 2021 годах мне их не учитывать, а учесть в 2022, когда буду продавать 1/2 доли или я обязан их учитывать тогда когда оплачиваю? Если обязан учитывать когда оплачиваю, то получается в 2022 году мне придётся уплатить налог по УСН (Д-Р) равный 15% от стоимости продажи?
3. Какова мин возможная цена продажи нежилого помещения.....= 70% от кадастровой стоимости, актуальной на год продажи или ....= стоимости покупки минус линейная амортизация?
3. Сейчас для перехода по ОКВЭД 45.32 с УСН на ПСН и прекращения уплаты Торгового сбора, что мне надо сделать?
Писать заявления по ОКВЭД 45.32 о получении патента на ПСН и прекращении деятельности на УСН… или не прекращать деятельность на УСН, а сменить ОКВЭД с 45.32 на 68.10… или прекратить, а перед продажей 1/2 доли помещения написать заявление на УСН для ОКВЭД 68.10 с 2022 года???
4.После уведомления о прекращении уплаты Торгового сбора при переходе на ПСН, сумма Торгового сбора рассчитывается по дням до уведомления или уплачивается за полный квартал?
нет, не правильно понимаете. эта норма применяется не зависимо от приобрели Вы имущество как налогоплательщик УСН или до перехода на эту систему.
на ПСН нет.
что же касается УСН «доход-расход», то да, коль учитываете в расходах расходы по приобретению ОС.
да (письмо ФНС от 6 февраля 2012 г. № ЕД-4-3/1818 “Об учете расходов на приобретение основных средств”)
нет, как уже ранее отвечал,
это подтверждает письмо Минфина от 26 апреля 2019 г. N 03-11-11/30795.
налогоплательщики УСН могут продавать недвижимость по любой стоимости, поскольку положения ст.214.10 НК (до 2020г. это п.5 ст.217.1 НК) про кадастровую стоимость или ст.105.3 НК к ним не применяются.
подать заявление на получение патента (ПСН), получить его, а после перехода на ПСН в налоговый орган представляется уведомление по форме N ТС-2 «Уведомление о снятии с учета организации или индивидуального предпринимателя в качестве плательщика торгового сбора в налоговом органе по объекту осуществления вида предпринимательской деятельности, в отношении которого установлен торговый сбор», утвержденное приказом ФНС России от 22.06.2015 N ММВ-7-14/249@.
УСН не прекращать Вам надо, а совмещать с ПСН.
ОКВЭД 68.10 сделать дополнительным.
за полный квартал, поскольку объектом обложения ТС является использование объекта движимого или недвижимого имущества для осуществления предпринимательской деятельности, в отношении которой установлен сбор, хотя бы один раз в течение квартала, а расчет суммы ТС исходя из времени фактического осуществления предпринимательской деятельности через объект торговли в течение налогового периода (квартала) до перехода на ПСН либо закрытия ИП НК не предусмотрен.