Взыскание убытков и неосновательного обогащения по договору аренды

Между ООО и ООО в ноябре был заключен договор аренды, в договоре было прописано, что арендатор своими силами и за свой счет осуществляет устранение недостатка в виде протечки трубы. Арендодатель неоднократно устранял этот недостаток, но труба постоянно протекала. Тогда стороны приняли решения расторгнуть договор, о чем подписали соглашение. До заключения договора аренды, сторонами был подписан предварительный договор, согласно которому стороны обязуются в срок до 10 ноября заключить основной договор аренды. В период действия предварительного договора арендатор заключил несколько договоров с иными компаниями для произведения ремонтных работ по подготовке помещения к работе. Эти договоры продолжили свое действие и в рамках договора аренды. В период действия и основного договора и договора предварительного арендатор производил ремонтные работы в помещении (перегородки, обои, покраска пола и потолка, кондиционирование, электричество). Несмотря на тот факт, что труба какое-то время то протекала, то нет. Арендатором также была получена лицензия для его вида деятельности, которая была привязана к этому адресу. Более того, были оплачены услуги программистов по сайту, также с привязкой с адресу. Итог: Арендатор вложил в помещение почти 5 млн. руб. Арендодатель так и не устранил на момент расторжения недостаток трубы (хотя устранял его неоднократно). Арендатор обратился с иском о взыскании убытков в суд. Убытки причинены тем,что Арендодатель, по сути, так и не устранил недостаток трубы. а Арендатор, соответственно, не смог осуществлять в помещении запланированную деятельность. Еще один важный момент: сторонами договора аренды предусмотрено,что неотделимые улучшения произведенные в рамках договора аренды не возмещаются стороне Арендатора. Однако часть ремонтных работ была произведена в период действия предварительного договора. Вопрос: являются ли эти затраты убытками или это неосновательное обогащение Арендодателя? (Суд просит уточнить данный вопрос) Есть ли судебная практика по подобным категориям дел.