Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Приобретение квартиры в ипотеку у пожилого продавца
Добрый день. Планируем с мужем приобрести в ипотеку квартиру в нашем доме, где мы уже проживаем в собственном жилье. Хотим расшириться.
Продавец: женщина 71 года, единственный собственник жилья, в квартире не прописана. На руках св-во о праве собственности на квартиру и договор долевого участия - приобрела квартиру у застройщика 13 лет назад (как и мой муж приобрел свою).
Узнали о рисках покупки жилья у такого продавца.
При этом при просмотре квартиры продавец обидчиво рассказывала, что были покупатели, которые потребовали справку из ПНД и сделка не состоялась ("я что, ку-ку?").
Женщина очень бодрая, интеллигентная, выглядит хорошо. Есть дети. Объявление о квартире разместил сын, который сказал нам, что он судья и живет в другом городе. Другие дети живут в нашем городе, как мы поняли из разговора. Продавец хотела бы продать квартиру (как мы поняли, и эту, и ту, в которой сейчас живет) и переехать поближе к детям в более дорогой район (там дорогое жилье).
У нас есть первоначальный взнос 15% и планируем оставшуюся сумму взять в банке.
Также планируем:
- аккредитив при расчете
- нотариальное заверение сделки
- комплексное страхование при ипотеке на первый год (объекта, жизни-здоровья, риска утраты собственности)
- независимая оценка жилья (в любом случае эту справку требует банк)
- продать свою квартиру и через какое-то время погасить долг банку.
Изложила все факты.
Прошу помочь с ответами на вопросы:
1. Каковы риски оспаривания такой сделки со стороны продавца или ее детей?
Какова судебная практика, в т.ч. Верховного суда?
2. Какой срок этих рисков?
3. Верно ли, что у добросовестных покупателей не изымают жилье?
4. Что мы можем сделать по максимуму, чтобы подстраховать себя и быть добросовестным покупателем?
Стоит ли делать видеозапись сделки в нотариате? Сделать видеосъемку встречи с детьми, что они не против продажи? Искать врача-психиатра, который будет присутствовать на сделке, как советуют некоторые? (поможет ли это, если психиатрическая экспертиза текущего состояния человека требует времени, она не делается прямо в данный момент)
5. Стоит ли нам продавать свою квартиру и гасить долг банку или надежнее будет платить ипотеку, т.к. с банком продавцу будет сложнее?
Опасаемся остаться без жилья и денег. Настораживает должность сына продавца и его вероятное влияние, связи.
Здравствуйте, Александра!
Итак, обо все по порядку.
1. Каковы риски оспаривания такой сделки со стороны продавца или ее детей?
Теоретически, имеется риск того, что впоследствии, заинтересованные лица или же сам продавец может обратиться в суд с исковыми требованиями об оспаривании сделки на основании того, что на момент заключения Продавец не понимал значения своих действий и не мог руководить ими.
Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
При этом, подчеркну, что это возможно больше теоретически, чем на практике. В действительности же, для доказательства того, что в момент заключения сделки дееспособный здоровый человек не понимал значения своих действий и не мог ими руководить, необходимо провести экспертизу, которая не всегда может дать однозначный ответ о том, был ли человек в тот момент невменяем. Соответственно, на практике, данный момент очень сложно доказуем и маловероятно, что на таком основании Вашу сделку признают недействительной.
1. Каковы риски оспаривания такой сделки со стороны продавца или ее детей?Александра
Здравствуйте. На самом деле при нотариальном удостоверении (а нотариус обязан при совершении сделки не только проверить личность, но и удостовериться в том, что гражданин способен отдавать отчет своим действиям), какие либо риски сводятся к нулю.
«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия
При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.
Собственно, конечно никто не застрахован от обращения в суд, однако надо понимать, что при нотариальном удостоверении возможности опасривания сильно снижены.
2. Какой срок этих рисков?Александра
Общий срок исковой давности 3 года, срок исковой давности оспоримой сделки — 1 год. Срок начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушении своих прав. Но тут надо учесть, что дети продавца если он не являются наследниками никакого отношения к собственности своей матери не имеют.
3. Верно ли, что у добросовестных покупателей не изымают жилье?Александра
Добросовестность приобретения возникает при рассмотрении вопроса об истребовании из чужого незаконного владения (ст 302 ГК РФ). В Вашем случае, когда речь идет о возможности признания сделки недействительной и применении двусторонней реституции добсросовестность приобретения не будет играть существенной роли.
4. Что мы можем сделать по максимуму, чтобы подстраховать себя и быть добросовестным покупателем?Александра
Полагаю, что Вы все уже предусмотрели. Действительно неплохо было бы получить справку из ПНД, но судя по всему, у продавца стойкое нежелание это делать. Можно попросить ее написать письменно и собственноручно отказ предоставлять такую справку.
5. Стоит ли нам продавать свою квартиру и гасить долг банку или надежнее будет платить ипотеку, т.к. с банком продавцу будет сложнее?Александра
Думаю, что напрягаться не стоит. А вот проверить является ли правдой то, что сказано о сыне возможно. Дело в том, что все судьи указываются на сайте соответствующего суда. Поэтому установить правда это или нет возможно довольно просто. При этом отдельно хочу отметить, что если сын действительно является судьей это как раз стабилизирующий фактор, а не подозрительный — поскольку за судьями установлен повышенный контроль, а совершение каких-то неблаговидных действий будет основанием для его увольнения.
Сын судья, он это сказал сам, именно его номер был в объявлении и муж с ним говорил по телефону. Я слышала разговор, очень адекватный человек. Соседка по этажу тоже говорила, что сын судья и получил направление в другой город. Можно, конечно, и проверить. Проверим.
Не поняла про напрягаться не стоит — не стоит гасить ипотеку весь срок? или не стоит продавать свою квартиру?
Хотелось бы знать, если квартира в ипотеке, судиться продавцу или наследника будет сложнее с банком, чем с нами? или одинаково?
1. Каковы риски оспаривания такой сделки со стороны продавца или ее детей?
Александра
Александра, добрый день! Справка из ПНД само по себе особой роли не играет, даже если человек состоит на учете это не делает сделку недействительной. Недееспособным человека может признать только суд, и только в этом случае он ограничен в совершении сделок. В иных случаях отдельные отклонения в момент совершения сделки могут являться основанием для признания ее недействительной по ст. 177 ГК РФ например
Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
и при оспаривании по этому основанию суд назначает экспертизу, поэтому значительно снизить риски можно нотариально оформив сделку + осуществлять видеозапись в момент ее совершения.
Сделать видеосъемку встречи с детьми, что они не против продажи?Александра
Дети тут не при чем, они если не являются собственниками отношения к сделке не имеют и даже если скажут под запись что все хорошо оспаривать сделку в суде это им никак не помешает поэтому не надо делать лишних ненужных телодвижений
3. Верно ли, что у добросовестных покупателей не изымают жилье?
Александра
Верно, но это не о том, не о Вашей ситуации если сделку кто то будет оспаривать по мотивам временной недееспособности продавца, для перестраховки достаточно видео и нотариуса. По видео эксперт будет определять состояние продавца в момент совершения сделки
Доброго дня!
1. Каковы риски оспаривания такой сделки со стороны продавца или ее детей?
Какова судебная практика, в т.ч. Верховного суда?
Александра
Риск есть, при чем даже если и человек не состоит на учете, сделка может быть оспорена по следующей ст. ГК РФ:
ст. 177: 1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Чтобы свести оспаривание по данной статье к минимуму, стоит запросить справку о состоянии здоровья продавца и способности понимать значение его действий именно на момент сделки, такую справку может потребовать и нотариус.
2. Какой срок этих рисков?Александра
Срок до трех лет — общий срок исковой давности, но дело в том, что срок начинает течь с момента, когда лицо (возможно продавец или её наследники) узнали о нарушении своих прав. Да и с момента совершения сделки срок не малый. Поэтому безопасность для Вас — справка на день совершения сделки, точнее именно обследование. Сошлитесь на нотариуса, что это именно ему надо, чтобы бабушка не обижалась.
3. Верно ли, что у добросовестных покупателей не изымают жилье?Александра
По указанной статье сделки оспариваются.
Стоит ли делать видеозапись сделки в нотариате? Сделать видеосъемку встречи с детьми, что они не против продажи? Искать врача-психиатра, который будет присутствовать на сделке, как советуют некоторые? (поможет ли это, если психиатрическая экспертиза текущего состояния человека требует времени, она не делается прямо в данный момент)Александра
Да, конечно вариант попросить нотариуса оформить запись сделки, так как они не всё записывают, но это не самое весомое доказательство на случай суда, повторюсь -весомое и очень именно прохождение обследование и получение заключения на момент сделки. Поговорите с нотариусом, пусть попросит.
Здесь можно сказать о стандартном трехгодичном сроке исковой давности в соответствии с положениями ст. ст. 196, 200 ГК РФ.
Если сделка будет признана недействительной в судебном порядке, то стороны должны вернуться в первоначальное положение, то есть, квартиру в этом случае придется вернуть. Но отвечая на Ваш первоначальный вопрос я указал, что это очень маловероятно.
Отвечая на данный вопрос могу сказать о том, что наилучшим способом подстраховать свои риски будет обращение к нотариусу и оформление договора именно нотариально. Дело в том, что при нотариальной сделке нотариус проверяет многие нюансы, в том числе, нотариус берет на себя ответственность за то, что стороны при заключении договора купли-продажи являются дееспособными на момент совершения сделки. Соответственно, сделку, совершенную в нотариальной форме будет сложнее оспорить.
Однако, тут есть и недостатки в финансовом плане, так как услуги нотариуса стоят определенной суммы денег.
Это уже исключительно на Ваше усмотрение. Если уж сделка и будет признана судом недействительной, то особой разницы не будет платите Вы ипотеку в банке или же квартира находится в Вашей собственности без обременений.