Как приобрести участок в СНТ, на котором расположена незарегистрированная постройка?

Здравствуйте, Ольга.

. Вопрос: смогут ли снести зарегистрированный дом, если они подадут в суд.

Зарегистрированное право не гарантирует не удовлетворения иска о сносе самовольной постройки (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Чем ещё может грозить это нарушение?

Собственно это все. Но иск соседей может быть удовлетворен, только если сохранением самовольной постройки будет существенно нарушено их право. Т.е. само по себе нарушение отступов автоматически не приведет к сносу дома. (см. п .26 этого же Пленума).

Здравствуйте! Если в настоящее время строительство не зарегистрировано, то приобретаете по договору купли-продажи только участок. 

А вот в расписке пусть продавец укажет о получении денежной суммы не только за участок, но и за строение.

Это для Вашей страховки.

Далее по расположению строительства на участке.

Согласно п.6.7 «СП 53.13330.2011. Свод правил. Планировка и застройка территорий

6.7 Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от:

жилого строения (или дома) — 3 м;

Если это расстояние не соблюдено, то нужно смотреть противопожарные нормы по таблице 2 http://docs.cntd.ru/document/1200084711

а также п.6.6. 

Жилое строение или жилой дом должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. При этом между домами, расположенными на противоположных сторонах проезда, должны быть учтены противопожарные расстояния, указанные в таблице 2. Расстояния от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должны быть не менее 5 м. По согласованию с правлением садоводческого, дачного объединения навес или гараж для автомобиля может размещаться на участке, непосредственно примыкая к ограде со стороны улицы или проезда.

Единственное права соседей ничем не нарушаются, так как дом не заступает за границу их участка, а следовательно суд не может удовлетворить требование о сносе дома по иску соседей.

А вот правление СНТ может предъявить претензии. Проверьте остальные нормы, а именно расстояние до красной линии улиц, проездов,  противопожарные расстояния до домов соседних проездов. Переговорите с правлением. Если у них претензий нет, то как вариант можно рассматривать.

Здравствуйте, Вы вправе приобрести земельный участок, однако, права на цокольный этаж у Вас появятся лишь формально, так как он считается самовольной постройкой. Вы можете попробовать достроить дом, если соседи или правление не успеют обратиться в суд с требованием о сносе и в дальнейшем попробовать легализовать самовольную постройку.  По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Такая постройка в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

принадлежность земельного участка лицу;

отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;

отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;

наличие попыток легализации постройки – например, попыток получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию

(п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22

В одном из приведенных дел в "Обзоре судебной практики ВС РФ" (утв. Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г.) установлены следующие обстоятельства. Так, Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (п. 23 Постановления № 10/22). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (п. 26 Постановления № 10/22). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.
Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 195, 196 и 198 ГПК РФ).
Поэтому, если будет признано, что нарушение 3-метрового расстояния не угрожает жизни и здоровью соседей – вполне возможно, что суд сможет принять решение о сохранении самовольной постройки и признании права собственности

Здравствуйте, Ольга! Подключаюсь к вопросу по просьбе администрации с сайта.

смогут ли снести зарегистрированный дом, если они подадут в суд. Чем ещё может грозить это нарушение?

Одним из критериев самовольной постройки является возведение её с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).В данном случае не имеет значения, что право на постройку будет зарегистрировано.

Соседи могут доставить Вам неприятности, обратившись в суд за сносом постройки именно по данному основанию. Не факт, что суд удовлетворит иск, но при этом, если они обратятся в период строительства, в ходе рассмотрения дела по иску о сносе самовольной постройки судом может быть удовлетворено ходатайство о применении обеспечительных мер в виде запрета на производство строительных работ. То есть, суд может запретить строительство, пока не будет вынесено решение по делу. 

Юридически значимым обстоятельством является установление того, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей.

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы, на разрешение которыйх ставят вопрос, допущены ли нарушения при строительстве, а также имеется ли угроза жизни и здоровью при сохранении постройки. 

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

На практике одного только несоблюдения расстояния до границы земельного участка недостаточно для сноса строения. 

Если на что и стоит обратить внимание в данном случае, так это на противопожарные расстояния.

Пункт 6.5 СП 53.13330.2011:

Противопожарные расстояния между жилыми строениями или жилыми домами, расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций должны быть не менее указанных в таблице 2

по ссылке http://docs.cntd.ru/document/1200084711

В действительности, с учётом, как правило, небольшого  размера участков, соблюсти противопожарные расстояния при строительстве на садовых участках сложно. 

Можете, конечно, заручиться письменным согласием СНТ, хотя не знаю, чем оно поможет в случае возникновения конфликта. Лучше попробовать изначально избежать конфликта. 

Сроки исковой давности по такой категории дел не применяются (ст. 208 ГК РФ).