Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно посчитать НДФЛ при продаже квартиры?
Добрый день.
Не могли бы вы помочь с расчетом размера налога уплачиваемого при продаже квартиры?
Вводные:
1. 14 августа 2012 года был заключен договор долевого участия на старую квартиру. 12 января 2015 года был полностью оплачен паевый взнос. 12 января 2015 года был подписан акти приема-передачи жилого помещения. Ввиду сложностей с застройщиком квартира была оформлена в собственность только 1 марта 2017 года.
2. Старая квартира была приобретена за 1.7 млн. руб. (документы на руках) и будет продаваться в одну из двух дат: (а) 29 января 2020 года, (б) 3 марта 2020 года за 2.7 млн. руб.
3. 30 октября 2019 года был подписан ДДУ на приобретение новой квартиры, дом будет сдан 31 марта 2022 года.
4. Я прописан в квартире родителей, собственником которой на 100% является мой отец.
Вопросы:
1) Какой будет размер НДФЛ при продаже старой квартиры (а) 29 января 2020 года, (б) 3 марта 2020 года?
2) Правильно ли я понимаю, что срок владения для старой квартиры будет считаться с даты оформления права собственности?
3) Правильно ли я понимаю, что на обе возможные даты продажи старой квартиры я являюсь владельцем единственного жилья?
Здравствуйте, Артем.
1) Какой будет размер НДФЛ при продаже старой квартиры (а) 29 января 2020 года, (б) 3 марта 2020 года?Артем
Ввиду сложностей с застройщиком квартира была оформлена в собственность только 1 марта 2017 года
При продаже 29.01 налоговая -2700 тыс-1700 тыс. в соответствии с пп.2 п.2 ст.220 НК РФ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/, а также при условии, что цена продажи в 2700 не меньше, чем кадастровая стоимость умноженная на коэффициент 0,7. То есть налог сотавит 130 тыс. Если цена меньше кад ст-ти*0,7, то налоговая база будет = (кад.ст-ть*0,7) -1700. -см. п.2 ст.214.10 НК РФ
При продаже 03.03. — налога не будет, так как истечет минимальный срок владения единственного жилья в соответствии с пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ
2) Правильно ли я понимаю, что срок владения для старой квартиры будет считаться с даты оформления права собственности?Артем
Да, верно, п.2 ст.8.1 ГК РФ
3) Правильно ли я понимаю, что на обе возможные даты продажи старой квартиры я являюсь владельцем единственного жилья?Артем
В первом случае (29.01) единственность не будет иметь правового значения, во втором (03.03), как уже говорил Выше, даст возможность считать минимальный срок владения истекшим.
Дата подписания акта приема-передачи имеет значение только целей вычета при приобретении жилья согласно пп.3 п.1 ст.220 НК РФ, но не при продаже.
Евгений, спасибо за ответы.
Не конца понятен вопрос с единственным жильем. Можете подсказать, каким образом определяется соответствие условию единственного жилья и на основе какого документа? Не будет ли налоговая воспринимать строящуюся новую квартиру как второе жилье?
Вообще, разъясняющих, подтверждающих писем и судебной практики именно по такой ситуации нет, так как пп.4 п.3 ст.217.1 вступил в силу с 01.01.2020. Но исходя из буквального толкования указанного пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ
то есть в самом законе говорится однозначно именно о жилом помещении. У Вас же право собственности на новую квартиру возникнет не ранее 2022 года, а на текущий момент у Вас есть не само жилое помещение, а только имущественное право требования к Застройщику по ДДУ передать Вам квартиру и расценивать его как наличие второго жилья оснований нет.
Как вариант, на всякий случай можете обратиться в Минфин с заявлением о разъяснении указанного пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ, ответ дают обычно в течение месяца, иногда двух.