ООО выиграло 2 договора аренды от ДГИ Москвы через тендеры. Напрямую по закону нельзя передавать никому. Есть ли обходной путь? К примеру мы слышали, что делают успешно слияния/разделения балансов ООО; Так же нужен юрист профессионал по 159 ФЗ для решения не выполнимых юридических миссий для обычных смертных.
Здравствуйте Александр!
Вы совершенно правы: в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами, а ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» не предусматривает возможность заключения договоров о переходе прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества без проведения процедуры торгов, за исключением ряда случаев, которые указаны в этой статье.
Можно конечно подумать о пути слияния с каким то юридическим лицом, путем разделении вновь образованного юридического лица. Вы наверное это имели ввиду говоря о разделении балансов. (иначе не понятно — баланс ООО просто разделить не возможно).
В соответствии со статьей 58 ГК РФ:
Статья 58. Правопреемство при реорганизации юридических лиц
1. При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу.
2. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.
3. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом.
4. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
То есть пройти через слияние с другим юридическим лицом, а потом при выделении из этого лица (или разделении) другому лицу передать право аренды.
Но тут есть риск. ДГИ или ФАС может усмотреть здесь умысел на обход ограничения Закона о защите конкуренции.
В данном случае указанные действия могут быть признаны притворными сделками, имеющими своей целью прикрыть сделки по заключению новых договоров аренды. В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Поскольку ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» устанавливает специальные нормы относительно порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, такие сделки могут быть признаны ничтожными.
Добрый день! Согласно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.02.2016 N 301-ЭС15-13990 по делу N А39-3283/2014
Согласно этой норме исключения из общего порядка предоставления имущества, принадлежащего публичному собственнику, касаются ряда случаев: когда передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 части 1 этой статьи.
Исходя из толкования этой нормы, данного судами апелляционной и кассационной инстанций, во всех случаях предоставления имущества в аренду по результатам торгов арендатор вправе в последующем передать его в субаренду с согласия собственника.
Между тем системное толкование положений статьи 615 Гражданского кодекса, части 1 статьи 17.1. Закона о защите конкуренции, пункта 16 части 1 этой же статьи, а также подпункта 16 пункта 114 Правил приводит к выводу о том, что, если, в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного с арендатором договора аренды последнему права на передачу в субаренду не передавались, арендатор не мог в силу указанного ограничения заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом. В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса. Иное толкование пункта 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по сути означает игнорирование положений Закона о защите конкуренции о запрете органам, осуществляющим публичные полномочия, совершать действия, которые могут привести к недопущению, ограничению конкуренции, а также нарушает права лиц, имевших намерение участвовать в конкурсе на условиях возможной субаренды.
Александр, в Вашем случае в документации о торгах (тендерной документации), в проекте контракта предусмотрена возможность арендатору сдавать арендуемое помещение в субаренду?
субаренда разрешена на 50%, но вопрос не про субаренду а именно про то как договор аренды передать другому юр лицу(полностью)
В таком случае при исполнении условий договора аренды, заключённого по результатам торгов, не допускается перемена арендатора, за исключением случая, если новый арендатор является правопреемником арендатора) по такому договору вследствие реорганизации юридического лица в форме преобразования, слияния или присоединения.
Спасибо, но вы написали общую информацию(теорию), нас интересует именно реальная практика, как это по факту сделать.
Да конечно. Я указал на схему слияния и разделения. И на риски. Если для вас все же схема приемлема готов описать подробнее как это сделать.