Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налоги при продаже жилой недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности (аренда)
Добрый день.
В 2020 году буду продавать жилую квартиру, приобретенную в 2018 году (менее 5 лет) и она использовалась для получения дохода - аренды. В 2019 году у меня был патент на аренду на эту квартиру. Квартира была приобретена на физическое лицо, но на момент уже было ИП и виды деятельности указаны, не основные: ОКВЭД: аренда имущества (68,2) и покупка-продажа имущества (68.10). УСН - Доходы минус расходы (Санкт-Петербург, 7%).
Вопрос:
1. Смогу ли я принять к вычету расходы на покупку этой квартиры (расходы 2018 года) ? Ранее я не принимала расходы на покупку в затраты, т.к. доходы и расходы не учитывались в связи с применением патента на аренду. Квартира приобретена с помощью ипотеки, т.к. там есть расходы в виде процентов.
2. Можно ли в расходы учесть затраты , связанные с продажей квартиры - агентское вознаграждение?
То есть схема налогооблагаемой базы:
Сумма продажи - сумма покупки квартиры (2018год) - затраты по продаже = налогооблагаемая база * 7% = сумма налога?
3. Необходимо ли платить 1%т в Пенсионный фонд с суммы этой выручки от продажи? Не уменьшая ее на сумму расходов?
Заранее спасибо!
Добрый день, Ольга!
Согласно пп.4 п.2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик не имеет права на имущественный вычет при продаже квартиры, которая использовалась в предпринимательской деятельности.
Так как срок владения составил менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете. Вы высчитываете 7% со всей суммы дохода без имущественного вычета.
Сергей, добрый день. Спасибо за ответ! Да, я понимаю, что имущественный вычет использовать не могу! Но как я могу использовать расходы, связанные с приобретением квартиры, т.е. ее покупную стоимость. Я же не учитывала ее в расходах, поэтому предполагаю, что могу считать расходами сумму фактически потраченную на этот объект. Об этом пишут во всех источниках и я хочу понимать, могу ли я использовать этот пункт для своей ситуации? Заранее спасибо!
И еще дополнение: имущественный вычет существует в рамках налога НДФЛ. В моей ситуации действует УСН. Под НДФЛ я попадаю в ситуации, если я закрываю свое ИП и продаю как физическое лицо, и даже в таком случае я могу использовать в качестве вычета сумму расходов на приобретение недвижимости (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).! Если я все правильно понимаю?