432 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

432 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Гражданское право

Договор купли продажи Арендодателя не законен, как быть арендатору

В 2018 году компания «А» и компания «В» заключили договор купли-продажи коммерческой недвижимости.

с 2018 Компания «В» сдаёт в аренду это помещение компании «С» 

 01.07.2019 договор купли-продажи коммерческой недвижимости между компанией «А» и компанией «В» признан не законным.
и компания «А» уведомляет об этом компанию «С» (т.е. информирует что компания «В» теперь не собственник, и была ранее собственником не законно) 

01.11.2019 проходит апелляция которая оставляет решение без изменений.

02.11.2019 компания «А» предлагает заключить договор аренды компании «С», но повышая цену и предлагает те денежные средства которые компания «С» должна была компании «В» за аренду с 01.07.2019 по 01.11.2019 заплатить компании «А» якобы потому что уже 01.07.2019 договор купли продажи между «А» и «В» признан не законным (хотя апелляция была только 01.11.19) 

Так вот вопрос:
Как уменьшить цену в новом договоре аренды? 

И как обосновать то, что мы платить не будем так как  01.07.2019 ещё решение не вступило в законную силу (01.11.19 была апелляция)
P/S Прошу без воды (интернет на эту тему прочитан), ответить тем кто в этом разбирается. Спасибо

20 Ноября 2019, 10:56, вопрос №2594222
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28277
ответов
10355
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
 01.07.2019 договор купли-продажи коммерческой недвижимости между компанией «А» и компанией «В» признан не законным.

ммк

Здравствуйте. Уточните пожалуйста, что Вы понимаете под понятием — незаконным. Недействительным? В смысле суд сделал вывод о ничтожности договора или его оспоримости (ст. 166 ГК РФ)?

И еще. Компания «С» не платила компании «В» по договору аренды за указанный период?

20 Ноября 2019, 11:07
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28277
ответов
10355
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

По сути же считаю, что компании «А» придется (если не будет соглашения сторон), в судебном порядке расторгать договор «В» с «С» и за период его действия взыскивать с «В» неосновательное обогащение (в случае, если оплата производилась) или с «С» за бездоговорное пользование имуществом (если оплата не производилась). При этом считаю, что в этом случае размер платы будет устанавливаться экспертным путем. Ну а далее уже с момента вступления решения в законную силу — предлагать заключать договор аренды на новых условиях. 

20 Ноября 2019, 11:20
ммк
клиент, г. Липецк

Да, конкурсный управляющий через арбитраж признал сделку ничтожной, денежные средства мы оплачивали, не платили только после определения суда (с 01.07 по 01.11), после апелляции (апелляция была 30.10) конкурсный предлагает заключить новый договор и требует оплаты за период (с 01.07 по 01.11) 

20 Ноября 2019, 11:30
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28277
ответов
10355
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Задним числом ничего не заключайте, с чего бы ее заключать таким образом. Действуйте по порядку изложенному выше. Пусть взыскивает неосновательное с «В». Что касается приостановленных платежей, то с Вас можно взыскивать как бездоговорное использование имущества. Но на последующий период придется договариваться на новых условиях, тут вариантов уменьшить я не вижу.

20 Ноября 2019, 11:34
2436
ответов
1062
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Полностью поддерживаю. 

20 Ноября 2019, 11:35
Юрист - Екатерина
2436
ответов
1062
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Курган
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день.

 01.07.2019 договор купли-продажи коммерческой недвижимости между компанией «А» и компанией «В» признан не законным.

ммк

Уточните: договор купли-продажи признали недействительной сделкой? 

20 Ноября 2019, 11:25
q Отблагодарить
0 0
2436
ответов
1062
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате
предлагает те денежные средства которые компания «С» должна была компании «В» за аренду с 01.07.2019 по 01.11.2019 заплатить компании «А» якобы потому что уже 01.07.2019 договор купли продажи между «А» и «В» признан не законным

ммк

Данное требование по уплате денежных средств, предъявленное к компании С, незаконно, поскольку компания С не отвечает за действия третьих лиц (здесь по сути компания А пытается взыскать убытки с компании С, но должна, исходя из смысла ст. 15 ГК РФ, взыскивать их с компании В).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
20 Ноября 2019, 11:28
2436
ответов
1062
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате
Так вот вопрос:
Как уменьшить цену в новом договоре аренды? 

ммк

На самом деле, вопрос цены по договору аренды — это условие договора, которое устанавливается по соглашению сторон (в силу ст. 421 ГК РФ). 

В силу ст. 614 ГК РФ 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если арендодатель не хочет учитывать  позицию арендатора по уменьшению арендной платы, то законно не повлиять на данное условие. Если направите протокол разногласий по цене, но его оставят без рассмотрения, то условие по цене будет считаться несогласованным, но сам договор считается заключенным (исходя из п. 1 ст. 614 ГК РФ). 

20 Ноября 2019, 11:31
ммк
клиент, г. Липецк
договор купли-продажи признали недействительной сделкой?

Екатерина Довгопол

да сделка не действительна

20 Ноября 2019, 11:33
2436
ответов
1062
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Фактически компания В все время пользовалась имуществом? 

20 Ноября 2019, 11:34
ммк
клиент, г. Липецк

компания «В» сдавала в аренду компании «С»

меня интересует позиция компании «С», мы сейчас должны денег по этому договору аренды, по логике нам надо оплатить деньги компании «В» за тот период пока не было апелляции и перезаключить договор с компанией «А»

но «А» хочет денег с момента определения суда, а не с момента апелляции

20 Ноября 2019, 11:36
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28277
ответов
10355
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Ну это и есть пользование имуществом.

20 Ноября 2019, 11:37
2436
ответов
1062
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Я опечаталась: Фактически компания С все время пользовалась имуществом?

20 Ноября 2019, 11:38
10,0
Рейтинг Правовед.ru
28277
ответов
10355
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Пусть хочет. Пока договор аренды не расторгнут Вы являетесь должником перед компанией «В», а не «А». Поэтому тут вопрос простой — либо компания «А» будет требовать расторжения договора от компании «В» в судебном порядке и взыскивать с нее неосновательное обогащение, либо вы с компанией «В» пойдете на соглашение о расторжении договора и тогда компания «А» сможет потребовать от Вас, т.е. компании «С» возмещения бездоговорного пользования объектом аренды.

20 Ноября 2019, 14:07
ммк
клиент, г. Липецк

да по договору аренды у компании «В»

20 Ноября 2019, 11:40
2436
ответов
1062
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Ясно. В таком случае компания С должна платить арендную плату за фактическое пользование помещением по той цене, которая была указана в договоре аренды. 

20 Ноября 2019, 11:41
получен
гонорар
100%
Юрист - Алексей
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5251
ответ
1851
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Самара
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте.

Сначала о судьбе договоре аренде.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Так как договор купли-продажи между предыдущим собственником и Вашим арендодателем признан ничтожным, то и аренда также признаётся недействительной. 

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.02.2016 N Ф10-5116/2015 по делу N А48-1423/2015

Кассационная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что признание недействительными договоров купли-продажи от 17.04.2013, 18.04.2014, 22.05.2013, влечет за собой недействительность (ничтожность) договора аренды N 19/10/14 АРКТИК-ар/об от 19.10.2014 в части имущества, принадлежащего ООО «Милини»,

Или:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.11.2011 по делу N А52-882/2011

Договор купли-продажи от 17.03.2008, заключенный между Обществом и ООО «Элво-Инвест», признан решением суда недействительной сделкой, соответственно, не порождающей у покупателя права собственности на приобретаемое имущество.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поскольку право собственности на спорный объект не могло возникнуть у ООО «Элво-Инвест» на основании недействительной сделки, то и право распоряжаться данным объектом ООО «Элво-Инвест» не приобрело. Сведений о том, что ООО «Элво-Инвест» являлось лицом, уполномоченным собственником сдавать его имущество в аренду, не имеется.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что признание недействительным договора купли-продажи от 17.03.2008 повлекло за собой недействительность заключенного договора аренды от 23.05.2008 N З-101.

Что касается того, кому платить. 

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Согласно п. 12 Пленума — от недобросовестного арендатора (который знал о недействительности сделки), первоначальный собственник может потребовать взыскания всей арендной платы.

Вы в данной ситуации являетесь добросовестным арендатором (который не знал о пороках в сделке между А и В). Поэтому все платежи с Вас взыскать нельзя в любом случае.

Но вот с момента, когда Вы узнали о ничтожности сделке, и о том, что компания Б неправомочный собственник — компания А может взыскать с Вас денежные средства как неосновательное обогащение.

Датой такого момента — когда Вы узнали о ничтожности — по сути является дата вступления решения суда в законную силу, то есть после принятия постановления апелляцией:

Статья 180 АПК РФ. Вступление в законную силу решения, судебного приказа
1. Решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Но.

Так как у Вас образовалась задолженность перед компанией «В» об уплате арендной платы, то у Вас в любом случае и образовалось неосновательное обогащение за пользование чужим имуществом.

Компания «В» эти деньги потребовать уже не может — как неуправомоченный собственник. Но вот компания «А» вполне имеет на это право — по сути в размере всей Вашей задолженности перед компанией «В».

20 Ноября 2019, 13:38
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.