Нужно продать квартиру с долями несовершеннолетних, которая частично была приобретена за материнский капитал

Было предложено выделить доли в Квартире 2, а деньги, полученные от продажи детских долей, положить на счета в банке. Получен письменный отказ с формулировкой, что данная сделка противоречит ГК РФ.

Надежда

А каким образом предполагалось выделить доли? Дарением или меной?

Можете выложить отказ опеки?

Что делать? Имеет ли смысл обжаловать? Если да, помогите составить документы.

Надежда

Надежда, добрый день! Законодательством не установлено на каких именно условиях орган опеки предоставляет согласие на продажу принадлежащей несовершеннолетним недвижимости поэтому в каждой конкретной ситуации отказ или согласование органа опеки по такой сделки можно попробовать обжаловать в судебном порядке

ст. 21Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

надо также учитывать, что согласно ст. 20 указанного закона отчуждение недвижимости принадлежащей несовершеннолетнему может иметь место в исключительных случаях указанных в ч. 1 ст. 20 Закона, в частности

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Доброго времени суток! От себя хочу добавить следующее.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 6 марта 2003 г. N 119-О указал, что из содержании абзаца 2 пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 — 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями: напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями статей  Статья 2"  17 и 38 Конституции Российской Федерации, решения органов опеки и попечительства в случае их обжалования в судебном порядке, подлежат оценке, исходя из конкретных обстоятельств дела.

При этом на основе судебной практике по аналогичным вопросам ( обжалование решение органа опеки) суды проверяют и устанавливают соблюдения разрешительным органом следующего действия:

С учетом требований закона органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, должны устанавливать, соответствует ли она интересам подопечного и не ухудшаются ли условия его проживания, не уменьшается ли его собственность в случае.  
Решение Центрального районного суда г. Толльяти от 24 апреля 2019 г. по делу № 2А-2516/2019 https://sudact.ru/regular/doc/...

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», в силу п. 1 ст. 21 которого, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок,влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Решение Московского районного суда г. Рязани  от 15 апреля 2019 г. по делу № 2А-678/2019 https://sudact.ru/regular/doc/...

Таким образом,  такой механизм действий по логике вещей не дает оснований полагать, что сделка по отчуждения доли в квартире 1 привидеться уменьшению имущества детей. При этом полагаю, что первоначально стоит выделить равнозначные доли в квартире 2 дети по договору дарения и уже потом пробовать получить разрешения ( предварительно открыв специальный счет в банке на детей, куда уйдет компенсация по отчуждении их долей в квартире 1)

Было предложено выделить доли в Квартире 2, а деньги, полученные от продажи детских долей, положить на счета в банке.

Надежда

Таким образом, можно сейчас пойти попробовать обжаловать в суде отказ, но  как мне видится суд будет отталкивать от того, что до совершения сделки ничего не предпринято, для того, чтобы дети не потеряли в имуществе ( ведь по факту как я понял доли в кв.2 не выделены, счета не открыты) и есть риск не удовлетворения заявления. 

Либо, провести все действия вышеназванные действия и попробовать еще раз получить разрешение от опеке ( лично я не нашел нормативного акта, где сказано, что можно только один раз обратиться за разрешением), если будет повторный отказ. то действительно рассмотреть вариант оспаривания в суде.

Надеюсь ответы помогут Вам!

Здравствуйте, Надежда.

Вообще говоря о необходимости получать разрешение органов опеки и попечительства, следует помнить, для какой цели процедура предусмотрена законодателем.

Вот, что говорит об этом Конституционный суд РФ.в Определении Конституционного Суда РФ от 06.03.2003 N 119-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лазарева Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав положениями статей 28 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации» https://legalacts.ru/doc/opredelenie-konstitutsionnogo-suda-rf-ot-06032003-n-119-o-ob/

Из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации, вопреки мнению заявителя, не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями.Напротив, при решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации правоприменительные органы исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей. Это согласуется с ратифицированной Российской Федерацией Конвенцией о правах ребенка, в соответствии со статьей 5 которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных данной Конвенцией прав.
…
Проверка же того, вступают ли конкретные действия родителей как законных представителей несовершеннолетнего в противоречие с интересами самого несовершеннолетнего и является ли в связи с этим обоснованным решение органа опеки и попечительства, отказавшего в даче разрешения на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества, подведомственна судам общей юрисдикции, которые с учетом фактических обстоятельств дела должны обеспечивать правильное применение закона.

Отсюда напрашиваются выводы

— целью получения разрешения является проверка специальным, названным в законе органом соответствия планируемых родителями за своих детей интересам детей, отсутствие злоупотреблений с родителями при исполнении обязанностей законных представителей.

— планируемая сделка должна соответствовать критериям, прямо названным в законодательстве.

— существует презумпция добросовестности действий родителей, то есть пока не будет доказано обратное, считается, что указанные действия совершаются в интересах детей. Обязанность доказывания факта противоречия сделки интересам детей лежит на органах опеки.

Одним из главных аргументов, которым следует руководствоваться

 Закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.  (См., например Решение Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области по делу № 2А-1804/2016 https://sudact.ru/regular/doc/5SEKEDWfJwZR/).

Из ст.20 ФЗ «Об опеке и попечительстве»  не следует абсолютная недопустимость отчуждения имущества детей, так как в ней же названы условия, при которых отчуждение допустимо. В частности, к уже упомянутому коллегой Носиковым случаю отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного я бы добавил и еще одно основание - отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного, что и имеет место быть в Вашем случае.

Использовать квартиру, приобретенную за средства МК, именно для проживания ( по целевому назначению квартиры) детям нет необходимости, та как их местом жительства является место жительства родителей, в соответствии со ст.20 ГК РФ.

Из вышеприведенного решения суда

По мнению суда, главным критерием для определения правомерности принятого Управлением образования администрации <адрес> решения является то обстоятельство, чтобы условия сделки по продаже квартиры по <адрес>1, каким бы то ни было образом, не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетних ФИО10, ФИО11

 Продажа квартиры с перечислением денежных средств на счет ребенка (в том числе и под проценты) уменьшение стоимости имущества детей не влечет, а наоборот совершается к его выгоде. Особенно учитывая, что Вы указываете

3-х комнатная квартира 80 кв.м

Надежда

Собственники трое несовершеннолетних детей по 1/120

Надежда

на долю каждого приходится менее 1 кв.м.

Органы опеки привели в качестве обоснования отказа ряд нормативных правовых актов, но надо отметить, ни один из них не может служить основанием для отказа.  Постановление Правительства РФ №862 тут не применимо, так оно регулирует правила распоряжения средствами материнского капитала, а не распоряжение имуществом подопечных. Постановление Правительства Москвы №566-ПП (https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71079948/) также никак не регулирует условия выдачи разрешений, оно устанавливает лишь полномочия Департамента труда и социальной защиты, но не критерии соответствия сделок с имуществом несовершеннолетних. Аналогично и Положение об Отделе социальной защиты

Единственное  — можно назвать отчасти правомерной позицию о  применении ст.572 ГК РФ, согласно которой дарение является безвозмездной сделкой, поэтому орган опеки не может дарение поставить условием выдачи разрешения,  но в то же время 

а)  выдачу разрешения можно дарением и не обуславливать, 

б) Вы были готовы перечислить денежные средства на счет, и в общем — то, учитывая незначительность доли детей, такие условия были приемлимы, уменьшения стоимости имущества не происходит.