Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
На что обратить внимание при продаже квартиры?
Будет продаваться квартира.
С агентами, с предв. договором с задатком, потом основной, деньги в банковских ячейках.
После регистрации - получение денег.
На какие моменты стоит обратить внимание?
Евгений, здравствуйте!
1. Условия договоров (ст. 420 ГК РФ)
2. Порядок проведения сделки.
3. Условия получения средств.
Есть ли у Вас юрист , который будет сопровождать сделку?
На какие моменты стоит обратить внимание?Евгений
Прежде всего на основания возникновения права собственности на квартиру у собственников.
Если была приватизация проверить отказников от приватизации, потому что у них бессрочное право пользования возникает (ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»), а если возникло такое право, значит их обязательно нужно включать в договор купли-продажи
ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Если было наследство, то желательно проверить круг наследников.
Если в числе собственников несовершеннолетние, то важно, чтобы сделка продажи и сделка купли заключались одновременно, т.к. если родители не обеспечат детей долями в другом жилом помещении, то ваша сделка будет признана недействительной и вы можете остаться без квартиры.
Если было дарение, то здесь важно изучить договор дарения. Иногда в нем указывается, что Даритель проживает в квартире бессрочно, а это обременение.
Так же проверьте поквартирную карточку. Кто зарегистрирован и когда они собираются сниматься с регучета, как это прописано в договоре вашем.
Обратите внимание нет ли в квартире перепланировок. Может быть они не узаконены?
Проверьте наличие долгов по коммуналке, особенно за капремонт, т.к. долг по капремонту платить придется вам ст. 158 ЖК РФ
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
Что касается продажи квартиры вами:
1. Договора же не вы будете составлять, поэтому читайте их внимательно. Если есть сомнения, то можете обратиться на сайт, чтобы вам эти договора изучили и обратили ваше внимание на «слабые» места
2. Договора банковских ячеек так же нужно изучать. Деньги закладывать в ячейку в присутствии Покупателя. Внимательно следить при закладке денег за их пересчетом, а так же можно даже проверить в банке на предмет не фальшивые ли купюры. Оговорить с Покупателем вопрос передачи ключа от ячейки, т.к. в договоре банковской ячейки вопрос о передаче ключа от ячейки никак не оговаривается. Лучше сразу после закладки денег в ячейку забрать ключ у Покупателя, т.к. вы им сможете воспользоваться только при предъявлении документов о регистрации перехода права собственности. Так же позаботьтесь о сроке аренды ячейки — ставьте месяц. За ячейку платит Покупатель.
3. В договоре купли-продажи стоит указать на обременение до получения денег вами. С другой стороны это может создать для вас некоторые неудобства, т.к. после получения денег вам вместе с Покупателями придется обращаться в МФЦ и писать заявление о снятии обременения, но с другой стороны это вас обезопасит от потери денег и квартиры.
В соответствии сп. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Т.е. очень важно соблюсти указанные требования.
КРоме того, в соответствии сп. 1 ст. 381 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 381 ГК РФ. )
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Т.е. в договоре обязательно, если указываете частичную оплату, то указывать, что это задаток и ни что иное. В этом случае Ваши интересы как ПРодавца будут защищены.
Пример из судебной практики можете посмотреть вот здесь https://sudact.ru/regular/doc/...
Относительно ДКП, то важно прописать существенные условия договора, идентификационные данные объекта недвижимости, цену, порядок проведения сделки, порядок передачи оплаты — через банковскую ячейку, перед заключением договора обязательно обратиться в банк, где будет проводиться оплата, прочитать проект договора банковской ячейки.
Также очень важно прописать ответственность за нарушение обязательств и согласно ст. 488 ГК РФ будет ли возникать залог или нет.
Если Вам требуется составление грамотных договоров, обращайтесь в чат к любому юристу.
С уважением, Дмитрий Квон.