Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

392 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
392 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Продажа магазина ИП

Добрый день! Я продала магазин (как физ.лицо), которым владела свыше 3-х лет. Вообще вела там деятельность как ИП (соответственно по ИП отчитывалась и платила налоги). У меня возникла ситуация, мой бухгалтер говорит, что я не должна подавать декларацию и платить налог, т.к. нежилое помещение было в собственности больше трёх лет. А юрист при налоговой говорит, что должна отчитаться за доходы и заплатить ещё какой-то НДС 20%. У меня вопрос что я должна сделать?

08 Ноября 2012, 10:27, вопрос №25266 Елена, г. Тюмень
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доброго Вам дня!

    Однозначного ответа на Ваш вопрос о том, кто прав, нет.

    ФНС занимает такую позицию:

    Если недвижимое имущество (помещение-магазин) использовалось непосредственно для осуществления предпринимательской деятельности, то сумма дохода от продажи указанного имущества подлежит налогообложению налогом, уплачиваемым физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя.

    Эта позиция отражена в Письме ФНС РФ от 02.06.2011 N ЕД-3-3/1937@ (размещено на официальном сайте ФНС России (http://www.nalog.ru) в разделе "Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами").

    С другой стороны Вы можете попробовать доказать, что (1) недвижимое имущество продавалось Вами как физическим лицом, а не ИП, (2) на момент продажи не использовалось в предпринимательской деятельности.

    Доводом в Вашу пользу будет:

    - если имущество было приобретено до регистрации в качестве ИП

    - расходы на его приобретение не учитывались при расчете в налоговой базы ИП (не проходили по учету ИП).

    Поскольку вопрос не однозначный, то, возможно, Вам придётся отстаивать свою позицию в судебном порядке.

    08 Ноября 2012, 10:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дружкин Максим Сергеевич
    Дружкин Максим Сергеевич
    Юрист, г. Москва
    • 1103ответа
    • 247отзывов

    Добрый день!

    Согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации е подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    При этом согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

    На основании изложенного Минфин России в Письме от 13.08.2012 N ЕД-3-3/2892@, 09.06.2012 N 03-04-05/3-716 пришел к выводу, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ. Аналогичная позиция изложена также в Письмах Минфина России от 20.09.2011 N 03-04-05/3-675, от 22.03.2012 N 03-04-05/8-352.

    Соответственно, если данное помещение использовалось в пред. д-ти, то придется подавать налоговую декларацию по НДФЛ и платить налог, исчисленный из полученных от продажи помещения средств.

    08 Ноября 2012, 10:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Если платить налог, то по какой ставке 13% как физ.лицо? Или можно как ИП если я на УСН доходы минус расходы (опять же как по такой системе делать декларацию)?

    08 Ноября 2012, 11:12
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Письмо Минфина России от 16.08.2012 N 03-11-11/247:
    ... в случае, когда недвижимое имущество не использовалось индивидуальным предпринимателем в предпринимательской деятельности и в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей в отношении данного налогоплательщика не указаны виды экономической деятельности 70.11, 70.12 и 45.2, то доходы от продажи недвижимого имущества подлежат налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.

    08 Ноября 2012, 10:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    В соответствии с пунтком 1 статьи 143 Налогового кодекса, индивидуальные предприниматели признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость. Таким образом физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя и применяющее общую систему налогообложения, является налогоплательщиком НДС.

    Если вы находитесь на упрощенной системе налообложения, вы плательщиком НДС не являетесь, но вмененная система не является основанием для освобождения от уплаты НДС при продаже объектов ндвижимости, поскольку данная операция будет облагаться налогом в рамках ОСН.

    При этом продажа недвижимого имущества облагается налогом в рамках предпринимательской деятельности, то есть если имеется систематическое получение прибыли.

    Позиция Министерства финансов изложена, например, в письме Минфина России от 26.09.08 № 03-07-14/52

    «Учитывая изложенное, в случае если реализация недвижимого имущества осуществляется индивидуальным предпринимателем в рамках предпринимательской деятельности, то такая реализация облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.»

    Расценивать ли продажу недвижимости индивидуальным предпринимателем как предпринимательскую деятельность, однозначного ответа нет. В ситуации, когда предприниматель осуществил продажу один раз, то есть нет признаков систематичности, такая продажа может быть расценена судом как не относящаяся к предпринимательской деятельности (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.04 № А11-8663А/2003-К2-Е-3645, Постановление ФАС Московского от 22.12.05 № КА-А41/12570-05 «Следовательно, предприниматель Ч. не должен уплачивать налог на добавленную стоимость при продаже недвижимого имущества, поскольку он осуществлял его продажу как физическое лицо.»)

    Такой же позиции придерживался ВАС в Определении от 20 августа 2010 г. N ВАС-6946/10 "

    Поскольку данная сделка носила разовый характер и не направлена на систематическое получение прибыли, суды пришли к выводу о том, что Харитонов А.Г. распорядился личным имуществом, реализовав правомочия собственника - физического лица. Учитывая названные обстоятельства, суды не признали данную операцию связанной с предпринимательской деятельностью."

    Но имеются и решения судов, в которых судьи придерживаются противоположного мнения. Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.08 № Ф04-792/2008(225-А03-19 указано, что предприниматель, продавший помещение, которое ранее использовалось в предпринимательской деятельности, обязан заплатить налоги в рамках применяемого предпринимателем режима налогообложения.

    Также противоположное мнение выражено в Определении ФАС Волго-вятского округа от 14 марта 2011 г. по делу N А82-8657/2010.

    Суд пришел к выводу о том, что доход от продажи недвижимого имущества (магазина и земельного участка), используемого в предпринимательской деятельности, подлежит включению в налоговую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

    Следует так же учитывать, в какой период было приобретено данное имущество – в период осуществления предпринимательской деятельности или до регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, и с какими целями.

    08 Ноября 2012, 10:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Магазин был построен для осуществления розничной торговли, как ИП я уже была зарегистрирована. Но в собственности магазин как у физ.лица и продала его как физ.лицо.

    08 Ноября 2012, 11:20
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    - Если платить налог, то по какой ставке 13% как физ.лицо? Или можно как ИП если я на УСН доходы минус расходы (опять же как по такой системе делать декларацию)?

    Об этом мы Вам и говорим, что однозначного ответа нет. Если имущество до момента продажи использовалось в предпринимательской деятельности, приобреталось Вами как ИП, расходы на его приобретение были учтены при расчете налога по УСН, то будет очень сложно доказать, что Вы его продали как ФЛ, а значит придётся платить налоги как ИП: налог с дохода и НДС, как Вам и сказали в ИФНС.

    08 Ноября 2012, 11:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    >>Если платить налог, то по какой ставке 13% как физ.лицо? Или можно как ИП если я на УСН доходы минус расходы (опять же как по такой системе делать декларацию)?

    Подобный вопрос рассматривался ФАС Поволжского округа по делу N А65-20192/2010, Постановление от 28.04.2011.
    Индивидуальный предприниматель, применявший УСН с объектом "доходы", был привлечен к ответственности за занижение налоговой базы по налогу, уплачиваемому при применении УСН. Доход, полученный от реализации недвижимого имущества предпрениматель не включил в налоговую базу.
    Суд принял решение, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного ИП и использованного им в целях осуществления предпринимательской деятельности, должны учитываться в составе доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности и встал на сторону налоговой инспекции. При этом имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в отношении этих доходов не предоставляется.

    Иногда налоговая инспекция сама придерживается мнения, что данные доходы должны облагаться НДФЛ (обычно если предприниматель использовал УСН "доходы"). В этом случае суд с ними не соглашается и полагает, что данный доход должен облагаться в рамках предпринимательской деятельности.

    Таким образом, оценка судом ситуации зависит от конкретных обстоятельств дела. А налоговая как правло придерживается позиции, которая предполагает получение большей суммы в бюджет.

    08 Ноября 2012, 11:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    > Магазин был построен для осуществления розничной торговли, как ИП я уже была зарегистрирована. Но в собственности магазин как у физ.лица и продала его как физ.лицо

    Скорее всего, данный доход будет признан полученным в рамках предпринимательской деятельности. Скорее всего, но не обязательно.

    Учитывая размеры налоговой ответственности за неуплату (неполную уплату) налога, в некоторых случаях разумнее уплатить налог по бОльшей ставке, а затем подать заявление о возврате излишне уплаченного налога или о применении другой ставки налога. Как правило обжаловать действия налоговой в суде дешевле, чем переплачивать штрафы и пени.

    Если бы вы к моменту продажи имущества не были ИП (препратили бы деятельность), то это был бы НДФЛ, расчитанный по общим правилам. То есть вы могли бы не уплачивать 13%, учитывая, что в собственности имущество было более 3х лет.

    В вашей ситуации скорее всего придется оплачивать налог по ставке УСН "доходы минус расходы".

    Хотя слова вашего бухгалтера о НДС (?) позволяют предположить, что у вас общая система налогообложения. Поскольку "упрощенцы" НДС в соответствии с 346.11 НК не платят, за исключением ввоза товаров, договора совместной деятельности, концессии, выделения ндс в качестве посредника и еще пары случаев. Откуда у бухгалтера могла вообще возникнуть мысль об НДС, если вы на УСН.

    08 Ноября 2012, 11:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я на ЕНВД по рознице, на УСН по безналу. Продала магазин, потому что приобрела в другом месте.

    08 Ноября 2012, 11:53
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    В случае с ЕНВД сложнее, при ЕНВД в рамках ЕНВД НДС не платится, за рамками - платится. Тогда вопрос. Когда вы строили этот магазин, вы "входной" НДС уплачивали? В договоре подряда вы выступали как ИП или как физическое лицо?

    08 Ноября 2012, 12:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats