Перепланировка в многоэтажном доме

Здравствуйте Владимир. 

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе,:

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

То есть иными словами, так как нежилое помещение является отдельным помещением, у которого есть собственник то только он может распоряжаться этим помещением и решать вопрос о том, что там будет находится. На общем собрании Вы решать этого не сможете. Законом установлены некоторые ограничения что не может находится в коммерческом помещении которое располагается в многоквартирном доме-это ночные клубы, более подробно сейчас исследую.

Владимир, добрый день! Перевод нежилых в жилые и наоборот осуществляется в порядке главы 3 ЖК РФ. Согласно ст. 40 ЖК РФ

 Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, граници размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Владимир, доброго дня!

На сколько законно? Должно ли было проходить голосование со всеми жильцами

Владимир

Вы в вопросе указали, что первый этаж отведен под коммерческую застройку со свободной планировкой. Использование этого этажа возможно только для размещения НЕЖИЛЫХ помещений. Соотвественно, первое, что вы должны сделать, это выяснить правовой стату помещений- переведены ли они из нежилого в жилой фонд. 

в соответствии с п.4 ст. 22 ЖК РФ: 

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

подробные требования к жилым помещениям отражены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» — там целый список требований и согласований. 

Например вот некоторые положения этих правил, которые могут вам помочь в вашем вопросе: 

23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

Учитывая это видно, он не сможет сделать большее количество санузлов чем у вас есть на втором этаже и должен будет сделать это чтобы вынны находились над ваннами, а кухни над кухнями. Вы указываете что у вас по три квартиры на этаже. Следовательно нарезать студий и мелких квартирок будет проблематично, т.к. неизбежно получится, что ваши санузлы и кухни второго этажа будут располагаться над комнатами первого этажа, а это запрещено.  

В данной ситуации если помещения уже готовы и есть объявления об их продаже/ сдаче в аренду, ыы можете обратиться в Госжилинспекцию с заявлением о проверке законности таких действий. 

К слову сказать для перевода таких помещений в жилой фонд ваш коммерсант должен предоставить пакет документов (п. 2 ст. 23 ЖК РФ): 

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

Сам по себе перевод осуществляется по согласованию с местными органами власти, которые дают свое согласие и одобрение на перевод об этом говорит п.1 ст. 14 ЖК РФ: 

1. К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:
6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения

Т.е. местные чиновники администрации будут выдавать мотивированное решение по заявлению этого коммерсанта. И это решение вы вправе как собственники оспорить в судебном порядке. 

В вашей ситуации у вас есть рычаги воздействия, но нужно четко понимать, что придется походить по инстанциям и по щелчку пальца ничего с места не сдвинется.