Выдел доли в натуре

Здравствуйте, Мария.

Расписку в получении денег он написал и что сьедет к 2021 году но я в этом сомневаюсь.Как поступить?..

обязательство «сьехать» не имеет юр.силы.

По суду вступали в наследство 1/2 части отдельностоящего дома с братом и мачехой

брат собственник доли, следовательно, он имеет право пользоваться своей долей по своему усмотрению, но поскольку

Доли у нас не выделены в натуре, порядок пользования не определяли.

этим все и усложняется у вас, как вы сами правильно и указали в тексте вопроса.

Ситуация осложняется тем, что брат живет на «моей» половине уже лет так 7.

вы устно изначально определяли порядок пользования с братом после наследования?

Фактически дом имеет 2 отдельных входа и капитальной стеной,

то есть ваш и брата вход в дом отдельные?

пока брат не снес пристройку с удобствами, прилегающую к его части и начал пристраивать еще большую пристройку даже шире на 1,5 метра чем была пристройка к его части.Разрешения на строительтво у него нет.Согласия на пристройку я не давала, как и другие 2 собственника в нашем общем дворе.

вы можете оспорить его действия, если эти 1,5 метра земли не являются его.

На данный момент у меня в личном пользовании осталось 2 комнаты с проходной, кухня и вход общие а он живет на мансарде над кухней которая находится на моей части.

почему кухня и вход общие, вы выше указали, что у вас 2 отдельных входа? 

При этом брат мне ставит всякие ультиматумы и говорит если я подам в суд на выдел доли он может претендовать и на «мои» комнаты.

это вероятно эмоции, не более.

Здравствуйте!

По общему правилу, согласно статье 252 ГК РФ

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

По ранее действующему законодательству для реального раздела домовладения было достаточно поставить на учет отдельные части жилого дома на кадастровый учет, заключить соглашение о реального разделе жилого дома и обратиться в Росреестр всем участникам долевой собственности с заявлением о прекращении регистрации права общей долевой собственности, и зарегистрировать право собственности каждого на свою часть. При отсутствии согласия такой раздел производился по решению суда.

В настоящее время в законодательство внесены существенные изменения, в частности, согласно части  статьи 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ 

7. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

Кроме того, указанный вопрос подробно рассмотрен в Письме Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка»

Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Относительно раздела жилого дома отмечаем.

Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

При этом согласно пункту 35 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

При этом с учетом положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8, невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе и в случае, указанном в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Вместе с тем в случае если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.Полный текст указанного Письма вы можете изучить по ссылке https://www.garant.ru/products...

Таким образом, Вы, конечно, вправе, обратиться в суд с иском о реальном разделе домовладения, однако, в силу указанных изменений в законодательстве и разъяснения указанного Письма минэкономразвития от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 

для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789).

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Фактически это означает, что возможность реального раздела домовладения ИЖС производится и оформляется только путем реконструкции. 

Таким образом, с учетом изменений в законодательстве, невозможно однозначно сказать, к какому решению придет суд, в ходе судебного заседания будет назначена судебная экспертиза, однако, с учетом вышеуказанных положений законодательства решение может быть отрицательным.

В свою очередь, законодательство не запрещает обратиться в суд с иском об определении порядка пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности. В Вашем случае, такой иск будет более правильным.

Что касается обязательства освободить жилое помещение к 2021 году-юридической силы оно не имеет.

мне достается квартира 3 ему 4 (по сути у нас 2-х квартирная часть дома)

Мария

У вас сейчас доли, поэтому как я понимаю никаких квартир нет.

Для того, чтобы выделить свою 1/3 доли в натуре, нужно обратиться для начала в строительную специализированную организацию с планом БТИ и с вашими документами о собственности, чтобы они изучили реальный выдел вашей доли в натуре. Без этого шага в суд идти бесполезно. Если вам скажут, что это возможно, в этом случае вы обратитесь в суд с иском о разделе и заявите в процессе ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы, которая предоставит экспертно  заключение о выделе вашей доли в натуре относительного данного дома. Далее суд вынесет решение и на его основании можно будет проводить выдел в натуре с регистрацией права на вашу долю как дом блокированной застройки с присвоением отдельного адреса.

Так же у вас ситуация осложняется тем, что 

доля по документам от площади двух отдельностоящих домов (включая соседей)

Вам бы сначала этот вопрос как-то решить, чтобы ваша доля была четко в одном доме. Например, стоит заключить договор мены долями, чтобы в вашем доме было только два собственника: ваш брат и вы.

если я подам в суд на выдел доли он может претендовать и на «мои» комнаты

Мария

У вас 1/3, а у брата 1/6, поэтому не думаю, что ему вдруг присудят больше того, что у него есть. А вот кто у вас еще в долях, т.к. у кого-то должна быть 1/6 и еще где-то 1/3. Вот с ними и нужно будет вам порешать вопросы о их долях в вашем строении.  К сожалению, чтобы дать вам более развернутую консультацию нужно видеть выписку из ЕГРН на строение, где у вас зарегистрированы доли. Технических документов, которые вы предоставили для полной картины недостаточно.