220 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

220 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Изучить договор и указать на риски для Арендодателя

Добрый день!

Мы ведем переговоры с потенциальным арендатором на аренду офиса.

Арендатор прислал договор для согласования и мы внесли пожелания по дополнению и переработке договора. Файл с коментариями приложен.

После этого арендатор прислал новую версию договора.

Требуется:

Изучить первую и вторую версию дрговора и понять все ли комментарии были учтены в новой версии договора. Указать на те положения , которые были проигнорированы или внесены не точно. Так же указать на риски для арендатора связанные с новым догоаорам и что нужно прописать , для их устранения.

02 Августа 2019, 12:14, вопрос №2458135

Уточнение клиента

Доеументы расположены по ссылке https://www.dropbox.com/sh/pyu51jas9bzk1rc/AAC0xZt1saPI75mv6HaSSdO4a?dl=0
02 Августа 2019, 12:05
1100 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
34%
Юрист - Елизавета
2457
ответов
817
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день!

Риски Арендатора считаю п.9, так как у арендатора не предусмотрена возможность одностороннего выхода из Договора без нарушений со стороны Арендодателя.

Ст.620 ГК РФ предусматривает расторжение только если

) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В случае если вы хотите расторгнуть договор раньше срока, вы не сможете отказаться от договора.

02 Августа 2019, 12:29
q Отблагодарить
0 0
2457
ответов
817
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Вам необходимо прописать формулировку о возможности одностороннего расторжения Договора по инициативе Арендатора, с предварительным уведомлением Арендодателя в срок…

02 Августа 2019, 12:35
2457
ответов
817
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Также посоветовала вам прописать не возможность индексации арендной платы чаше 1 раза в год.

02 Августа 2019, 12:36
2457
ответов
817
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

п.7.2. Договора говорит о том, что неотделимые улучшения становятся собственность Арендодателя, но не прописаны условия и порядок  возмещения стоимости при произведении данных улучшение с согласия арендодателя.Хотя в силу закона Арендатор при соблюдении условий имеет на это право.

В соот. со ст.623 ГК РФ:

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
02 Августа 2019, 12:46
2457
ответов
817
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

В остальном Договор хорошо проработан, добавить больше нечего.

02 Августа 2019, 12:52
2457
ответов
817
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Со стороны Арендодателя необходимо более конкретно согласовать условия выхода Арендатора, и возможность предоставления отступного в соот. со ст.409 ГК РФ при досрочном расторжении:

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества.
 
02 Августа 2019, 12:55
2457
ответов
817
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Также со стороны Арендодателя не стоит давать возможность на замену замков.

Необходимо указать и возможность одностороннего отказа Арендодателя от Договора и обратить внимание на ст.623 ГК РФ, что Арендатор может потребовать стоимость улучшение.Может стоит сразу как то эту стоимость зачесть.

02 Августа 2019, 13:06
Сергей
клиент, г. Москва
Добрый день

Я указал в заявке что нужно оценить риски для арендодателя, а вы все прописали для арендатора
03 Августа 2019, 09:55
получен
гонорар
33%
Юрист - Сергей
7,3
Рейтинг Правовед.ru
2482
ответа
578
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день! В данном случае стоит обратить внимание, что если на момент заключения договора помещение  имеет недостатки, в интересах арендодателя указать их в договоре. В этом случае он не будет нести ответственность по п. 1 ст. 612 ГК РФ, даже если указанные недостатки будут препятствовать арендатору в пользовании имуществом. В частности, если арендатор знал о недостатках имущества и при этом принял на себя обязанность по его капитальному ремонту, он не сможет требовать возмещения расходов на его проведение, ссылаясь на устранение недостатков.
Для того чтобы надлежащим образом согласовать условие о недостатках объекта аренды, в договоре необходимо:
— подробно описать сам недостаток объекта аренды;
— указать, в чем заключается препятствие использования объекта аренды для целей договора.

Если арендатору было заранее известно о недостатках имущества или он должен был обнаружить их во время осмотра либо проверки имущества при его передаче арендодателем или при заключении договора, то арендодатель освобождается от ответственности за передачу имущества с недостатками (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Так, если арендатор без замечаний принял имущество с недостатками, которые он должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности (явными недостатками), в дальнейшем суд может отказать в удовлетворении требований о возмещении убытков, понесенных в связи с устранением таких недостатков.

Так же считаю, что целесообразно добавить в договор условие (п.6.2. права Арендатора), что

В случае обнаружения недостатков в процессе использования помещения арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612ГК РФ.

 

02 Августа 2019, 13:03
q Отблагодарить
0 0
7,3
Рейтинг Правовед.ru
2482
ответа
578
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.
Однако в отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами § 1 гл. 34 ГК РФ не предусмотрен.
В то же время стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре.

При согласовании в договоре, заключенном на определенный срок, условия о праве на односторонний отказ от его исполнения, стороны могут определить случаи, дающие право на односторонний отказ, либо предусмотреть право на немотивированный отказ от исполнения договора в любое время до прекращения его действия.
Основания для отказа от договора могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением контрагентом условий договора.

При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку «односторонний отказ во внесудебном порядке», из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд.

Таким образом в статье 9 договора аренды имеет смысл указать, что:

Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.

Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

02 Августа 2019, 13:40
7,3
Рейтинг Правовед.ru
2482
ответа
578
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

В целом данный договор аренды является в равной степени приемлемым для обеих сторон, его условия не являются обременительными ни для арендатора, ни для арендодателя, а так же соответствует  требования действующего гражданского законодательства. 

02 Августа 2019, 13:52
получен
гонорар
33%
Юрист - Эльдар
9,3
Рейтинг Правовед.ru
3300
ответов
1469
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Сергей, здравствуйте! Давайте я прямо по пунктам пойду из Ваших пожеланий, которые Вы написали арендатору.

По пункту 1.5.1. Ваше замечание устранено.

По пунктам 3.2. и 3.10. в один пункт они это объединили, но про НДС нет ни слова. В пунктах 3.2. и 3.3. лучше добавить фразу «НДС не облагается».

По пункту 3.4. 100%  они указали, но не позднее какого числа текущего месяца не написано, там прочерк. Надо написать число.

Про оплату без выставления счета указано в пункте 3.5.

По пункту 4.1. ошибочный срок убрали, но новый не указали. Там прочерк стоит.

По пункту 5.1. указан срок до 31.08.2019 г. Сегодня уже 2-е августа. Меньше чем на месяц договор что ли заключается??? Там ошибка видимо.

По пункту 6.1. — в пункте 6.1.7. предусмотрена возможность текущего ремонта только с согласия арендодателя.

Пункт 6.1.2. пропущен, нумерацию надо исправить.

По пункту 6.1.3. Ваше замечание устранено.

По пункту 6.1.6. — Ваши пожелания учтены только в пункте 6.1.10.  

По пунктам 6.2.1. и 6.2.2. Ваши замечания устранены. 

По пункту 6.2.3. — пункт убрали.

По пункту 6.3.5. — пункт убрали.

По пункту 8.4. Ваши пожелания учтены. Неустойка 2% от размера не ежемесячной, а ежедневной арендной платы. Это не много.

Ваши пожелания по одностороннему расторжению Договора учтены. Они выведены в отдельный раздел 9 Договора.

По поводу статьи 359 и удержания вещи, в таком виде как Вы хотите, Вы это не пропишете. Закон (ст. 359 ГК РФ) позволяет кредитору удерживать вещь, которая ему была передана должником. Тут же арендатор свое имущество, находящееся в помещении, Вам не передает. Вы не можете на законных основаниях удерживать это имущество при неоплате, Вам (арендодателю) это имущество не передавали. 

 Право Арендодателя запрашивать документы для сверки в Договоре есть (пункт 6.4.5.)  Соответствующей обязанности Арендатора и ответственности за ее неисполнения в Договоре нет.

По пункту 9.3. замечание устранено, только теперь это пункт 10.3.

В целом же Договор нормальный. Существенных рисков для арендодателя здесь нет. 

С уважением!

02 Августа 2019, 15:19
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

220 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут