Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оспаривание договора купли-продажи наследником
Гражданин А купил квартиру в 2005 году.
В 2007 году Гражданин А продал квартиру Гражданину Б по ДКП в простой форме за 1 млн руб. В ДКП по условиям также содержится подтверждение получение денег и передача квартиры.
В 2011 году Гражданин Б по договору дарения в простой форме подарил квартиру Гражданину А.
В 2013 году Гражданин А снова продал квартиру Гражданину Б по ДКП в простой форме за 1 млн руб. В ДКП по условиям также содержится подтверждение получение денег и передача квартиры.
Между Гражданином А и Гражданин Б как я понимаю есть/были незарегистрированные отношения. При этом Гражданин А был в браке, а Гражданин Б не замужем.
Гражданин А 1938 г.р., есть предположение что совсем недавно скончался.
Рассматриваю покупку квартиры у Гражданина Б по рыночной стоимости, которая более чем в 10 раз выше чем в ДКП.
Насколько существенны риски потери мной право собственности на квартиру, если:
1. В случае если Гражданин А живой и решит признать сделки купли продажи (от 2007 или 2013 года) недействительными в силу ничтожности (мнимость например) или в силу не осознанности своих действий? Прошли ли сроки давности для оспаривания для Гражданина А?
2. В случае если Гражданин А скончался или скончается (все таки пожилой человек) и обращения в суд его наследниками, которые узнают о данной квартире и сделках с ней, по тем же основаниям, которые я привел в п 1 (ничтожность, в тч мнимость, недееспособность, порок воли и пр).
Стоит отметить что Гражданин А вплоть до 2019 года был руководителем действующего ООО.
Прошу оценить вероятность потери мной квартиры, а также возможные способы ее минимизации
Рассматриваю покупку квартиры у Гражданина Б по рыночной стоимости, которая более чем в 10 раз выше чем в ДКП, по которому Гражданин Б купил в 2013 году квартиру.
Моя формулировка неоднозначна — Я планирую купить квартиру по рыночной цене (не 1 млн руб!) у Гражданина Б, который купил ее за 1 млн.
Здравствуйте, Тимур.
Рассматриваю покупку квартиры у Гражданина Б по рыночной стоимости, которая более чем в 10 раз выше чем в ДКП.Тимур
Вот здесь опасность в том, что если будет банкротство продавца, то такую сделку признают недействительной как подозрительную. Как раз по тому признаку, что цена занижена в 10 раз.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, …
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств.…
И с учётом того, что разница в 10 раз, этим закончится почти наверняка.
В итоге, у Вас эту квартиру заберут, а вот вернёте ли Вы свои деньги с должника — большой вопрос.
Здравствуйте, Тимур! Как я поняла, последняя сделка была совершена в 2013 году.
В случае если Гражданин А живой и решит признать сделки купли продажи (от 2007 или 2013 года) недействительными в силу ничтожности (мнимость например) или в силу не осознанности своих действий? Прошли ли сроки давности для оспаривания для Гражданина А?
Сроки исковой давности для признания сделки недействительной установлены ст. 181 ГК РФ — это один год или три года в зависимости от оснований оспаривания. Срок исковой давности в этом случае истёк, потому что А был стороной сделки, соответственно, говорить о том, что ему не было известно о сдлеке, у него оснований не будет.
В случае если Гражданин А скончался или скончается (все таки пожилой человек) и обращения в суд его наследниками, которые узнают о данной квартире и сделках с ней, по тем же основаниям, которые я привел в п 1 (ничтожность, в тч мнимость, недееспособность, порок воли и пр).
Ситуация со сроком исковой давности аналогичная — срок исковой давности будет пропущен, поскольку при жизни гражданин А имел возможность оспорить сделки, однако, не сделал этого в пределах срока исковой давности. Кроме того, для наследников возможность оспаривания ограничена определёнными основаниями. Обратиться за признанием сделки оспоримой может только сторона сделки.
Посольку Вы совершаете сделку по реальной рыночной стоимости, соответственно, признакам подозрительности в случае банкротства эта сделка не будет отвечать. В отношении предыдущих сделок в случае банкротства граждан А или Б прошли сроки для оспаривания сделок.
Рассматриваю покупку квартиры у Гражданина Б по рыночной стоимости, которая более чем в 10 раз выше чем в ДКП.
Тимур
Тимур, добрый день! А в чем в данном случае смысл занижения цены в договоре? Обычно этот ход используется продавцом для минимизации налоговых последствий, но если квартира приобретена в 2013 году то всилу ст. 217 НК РФ доход от продажи недвижимости находившейся в собственности более трех лет не подлежит налогоообложению, для Вас же как покупателя в занижении цены одни минусы, при продаже ранее 5 лет Вы не сможете учесть всю стоимость квартиры а только ту, что указана в оговоре, ну и при расторжении сделки получите то, что указано в договоре, остальную сумму надо будет как то обосновать. Ну и повторюсь, когда в занижении нет смысла как в данном случае речь идет о мошеннической схеме поэтому уточните почему продавец хочет занизить цену
Я планирую купить квартиру по рыночной цене (не 1 млн руб!) у Гражданина Б, который купил ее за 1 млн.Андрей Власов
ясно. Собственно тогда по рискам — можно попросить у продавца Б и гражданина А справку что они не стоят на учете в ПНД, это снимет часть возможных рисков + посмотреть не возбуждено ли в отношении Б дела о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru/D...) нет ли существенных исполнительных производств (на офиц. сайте ФССП) а так со стороны родственников уже в общем то вышли сроки давности по той сделке 2013 года и тем более по более ранним сделкам, основные риски связаны с банкротством продавца, т.к. помимо сроков исковой давности которые считаются иным образом есть т.н. периоды подозрительности — трехгодичный, годичный и полугодичный срок до принятия судом заявления о банкротстве которые зависят от основания оспаривания сделки, основные риски как правило связаны с приобретением имущества по заниженной цене чего в Вашем случае как раз нет. Чтобы перестраховаться дополнительно можете оформить сделку нотариально + сделать видеозапись самой сделки чтобы в случае чего было видно состояние продавца в момент ее совершения
Андрей, за мою сделку я не переживаю, она будет ипотечной с участием нотариуса, со всеми справками. Гражданин А справку вряд ли пойдет делать — скажет что он не сторона сделки.
С учетом того, что гражданин А, сам не сможет оспорить предыдущие сделки (см комм Дроздовой), риски в оспаривании только наследниками гражданина А.
Что касается родственников, то Насколько я знаю (из решения ВС РФ) наследник оспаривает сделки не защищая свое самостоятельное право, а действуя как правопреемник умершего. При этом «Срок исковой давности исчисляется с момента, когда лицо, совершившее сделку, узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.»
То есть, если наследники не знали о существование квартиры и сделках с ее участием, они по идее могут восстановить сроки.
Алексей, собственник покупал ее по заниженной стоимости в 2013 году.
… Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом
Тогда этот риск с банкротством отпадает.
Вот это вряд ли, так как тут уже сроки все вышли. А вот по второму вопросу:
Вполне возможно, и в первую очередь не наследники, а опекуны, если его признают недееспособным.
Дело в том, что в такой ситуации срок давности начинает отсчитываться с того момента, когда опекун узнал о сделке и когда он мог подать иск, то есть не ранее назначении его в качестве опекуна.