Добрый вечер! Подскажите пожалуйста как считать голоса на общем собрании собственников в том случае,когда дом новый, заселен частично и кроме того есть квартиры у застройщика, которые не зарегистрированы в Росреестре. Имеет ли право застройщик участвовать в голосовании как собственник с этими незарегистрированными квартирами?
Здравствуйте!
Согласно статье 44 Жилищного Кодекса РФ собственник имеет право голосовать в первый день, как только принял квартиру от застройщика.
Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции Общего собрания.
Кроме того, если квартиры находятся в собственности застройщика, что подтверждается данными Росреестра, то он участвует в голосовании, и площадь помещений также учитывается при подсчете голосов. Если такие квартиры не зарегистрированы, то все равно застройщик имеет право голосовать. Такой позиции придерживается судебная практика.
Здравствуйте. Если в отношении квартир не были заключены договоры долевого участия, и они были построены за счет средств застройщика, то застройщик является собственником квартир. При этом право собственности возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.05.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.06.2019)ЖК РФ Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. 3. Количество голосов,.... пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Дополню, что если квартиры находятся в собственности застройщика, что подтверждается данными Росреестра, то он участвует в голосовании, и площадь помещений также учитывается при подсчете кворума.Если застройщик не оформлял право собственности и квартиры не передавал, то ситуация на практике неоднозначна. Поскольку, по общему правилу, — ст. 223 Гражданского кодекса, право собственности возникает с момента государственной регистрации. В силу ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Однако, указанный коллегой выше пример суд.практики говорит о том, что
застройщик в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами.
При этом суд сослался на аналогичную правовую позицию Верховного Суда РФ в Определении от 17.02.2017 № 309-ЭС16-20699, а также апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013.
Поэтому вам нужно посмотреть практику судов своего региона. Может быть заранее поинтересоваться мнением застройщика – будет ли он участвовать в голосовании.
Здравствуйте. Застройщик вправе голосовать на общем собрании, так как участие в собрании лиц, являющихся титульными владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи, но не зарегистрировавших свое право собственности на дату проведения собрания, не может служить основанием для признания оспариваемых решений общего собрания недействительными, так как проводится именно собрание собственников и дольщиков помещений в доме по вопросам, которые касаются прав и интересов как собственников помещений, так и правообладателей-дольщиков, застройщика(будущих собственников), в сфере управления многоквартирным домом, несения расходов по содержанию общего имущества в таком доме, так как в силу ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения — с момента возникновения права собственности на жилое помещение, а у лица, принявшего от застройщика и самого застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, — с момента такой передачи. Отстранение дольщиков и застройщика от участия в собрании исключило бы возможность проведения общего собрания и принятия решений по вопросам повестки дня, которые требовали разрешения, в то же время государственная регистрация права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества и сделать ее можно в течение любого времени.
Указанный вывод подтверждается судебной практикой см., например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 27.01.2014 по делу N 33-333/2014.
Застройщик в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. (Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в решении от 31 октября 2017 г. по делу № 2-1660/2017)
Вообще же, по букве закона, к голосованию допускаются непосредственно только собственники. Т.е. по факту, если часть квартир зарегистрировано, то ими застройщик может голосовать. Но судебная практика иногда идет по другому пути и нужно смотреть, как она сложилась в Вашем регионе.