Занижение стоимости дома и земельного участка в договоре купли продаже

Доброго дня!

расписку за неотделимые условия все равно это риск для покупателя и не каждый суд в случае расторжения сделки примит эту расписку. Если продавец категорически не хочет указывать полную сумму сделки. Как можно защитить покупателя если вдруг будет расторжение сделки?

Роман

Насколько мне известно, возможно взыскать денежные средства, полученные за неотделимые улучшения, как неосновательное обогащение. Судебная практика исходит из этого.

ст. 1102 ГК РФ:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Конечно, возможно отказаться от сделки, если продавец не будет согласен и покупатель откажется от занижения, если нет, то вариант написать расписку отдельно, не за улучшения, а просто за дом с участком, но опять же с большей вероятностью придется взыскивать как неосновательное обогащение. В данной ситуации риск остается для покупателя.

Если продавец категорически не хочет указывать полную сумму сделки. Как можно защитить покупателя если вдруг будет расторжение сделки после перехода прав собственности?

Роман

Роман, добрый день! Собственно помимо взыскания разницы в качестве неосновательного обогащения на что указал коллега необходимо учитывать, что в случае если суд установит, что сделка с ценой, указанной в договоре была притворной он должен будет применить последствия для данной сделки, т.е. исходить из того, что сделка которую притворная сделка прикрывала была заключена на иных условиях и выносить решение исходя из этих условий

п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Даже если они напишут расписку за неотделимые условия все равно это риск для покупателя и не каждый суд в случае расторжения сделки примит эту расписку.

Роман

Абсолютно верно, т.к. непонятно о каких неотделимых улучшениях идет речь? И чем сложнее у вас будут ухищрения, тем меньше шансов на возврат денег

Как можно защитить покупателя если вдруг будет расторжение сделки после перехода прав собственности?

Роман

В настоящее время можно и не идти на всяческие ухищрения, скрывая полную стоимость. Вам достаточно в расписке указать полную стоимость договора в размере 4 млн 800 тысяч рублей. 

Если возникнут обстоятельства, когда придется потребовать возврата денежных средств в размере 4800 млн. рублей, при этом в договоре будет стоять 3100 млн. рублей, суд при вынесении решения будет руководствоваться распиской, а не договором.

Данная позиция отражена в Определении N 18-КГ17-12 (п. 4 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу приведенных выше положений п. 1 ст. 461 данного кодекса в указанных случаях продавец обязан возместить покупателю убытки, под которыми согласно ст. 15 этого же кодекса понимаются произведенные лицом расходы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в договоре, заключенном в письменной форме 10 апреля 2008 г., стороны указали цену участка 900 000 руб.
В письменной расписке от 15 апреля 2008 г. ответчик указал, что получил от истца за продаваемый участок 3 900 000 руб.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 6 мая 2008 г.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик А. подтвердил факт выдачи расписки и факт уплаты истцом за земельный участок 3 900 000 руб., указав, что покупная цена в договоре купли-продажи была занижена в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно и в соответствии с законом взыскал понесенные истцом убытки (расходы на приобретение земельного участка)