Неоформленный в собственность дом под снос при купле-продажи земли

Question

Хочу купить землю. С землей все в порядке, она в категории «Земли населённых пунктов» и использование «для ведения личного подсобного хозяйства», она имеет кадастровый номер с координатами на карте и есть ее собственник. Но на земле сейчас имеется неоформленный в собственность ветхий дом с фундаментом. Дом имеет кадастровый номер в росреестре, но без границ на карте и информации о собственнике вообще нет. Продавец участка говорит, что дом был построен 70-х годах, без каких-либо разрешений и не регистрировался в собственность. Регистрировать как-то или сносить дом он не хочет. 1) Можно ли покупать такую землю? Такая сделка не будет считаться недействительной? Ведь в договоре купли-продажи будет значиться только земля без дома. 2) В каком порядке и что нужно сделать до или после такой покупки, чтобы законно снести этот дом, снять его с кадастрового учета, чтобы потом иметь возможность в будущем построить новый дом и не иметь проблем с неоформленным старым? Можно признать дом самовольной постройкой, если не удастся найти никаких прав на него (бти и т.д.)? Росреестр откажет же в снятии дома с учета, так как подавать заявление будет не собственник? Придется через суд снимать с учета? Какие документы нужны, чтобы в суде решить этот вопрос? 3) Нужно ли составлять отдельный договор на неотделимые улучшения участка, с указанием того, что этот дом передается мне вместе с землей? Имеет ли юридическую силу такой договор в отношении дома?

Евгений Урванцев · Answer

Доброго дня! 1) Можно ли покупать такую землю? Такая сделка не будет считаться недействительной? Ведь в договоре купли-продажи будет значиться только земля без дома. Евгений Да, конечно, можете покупать. Считаю, что проблем тут не будет. 2) В каком порядке и что нужно сделать до или после такой покупки, чтобы законно снести этот дом, снять его с кадастрового учета, чтобы потом иметь возможность в будущем построить новый дом и не иметь проблем с неоформленным старым? Можно признать дом самовольной постройкой, если не удастся найти никаких прав на него (бти и т.д.)? Росреестр откажет же в снятии дома с учета, так как подавать заявление будет не собственник? Придется через суд снимать с учета? Какие документы нужны, чтобы в суде решить этот вопрос? Евгений После приобретения земельного участка, Вы сможете снести ветхий домик, после того, как работы по его сносу будут завершены, Вы обратитесь в БТИ, техник составит Вам акт осмотра (конечно, выйдя на место и удостоверившись в том, что дома нет). Акт составляется в электронной форме на диске, с актом и документами на земельный участок обращаетесь в МФЦ, домик снимают с кадастрового учета. Далее обращаетесь в администрацию с уведомлением о планируемом строительстве. В ответ получаете уведомление о согласовании и можете начинать строительство нового жилого дома. 3) Нужно ли составлять отдельный договор на неотделимые улучшения участка, с указанием того, что этот дом передается мне вместе с землей? Имеет ли юридическую силу такой договор в отношении дома? Евгений Считаю, что не обязательно. Да и ко всему у продавца нет никаких юридических прав отчуждать данный домик, так как он является отдельным объектом недвижимости.

Роман Артемьев · Answer

Уважаемый Евгений, здравствуйте! 1) Можно ли покупать такую землю? Такая сделка не будет считаться недействительной? Ведь в договоре купли-продажи будет значиться только земля без дома. Нельзя исключать риск, что у дома может обнаружиться собственник, ведь дом поставлен на кадастровый учет на основании каких-то документов. В таком случае он может претендовать на землю под домом, ст.35 Земельного кодекса РФ 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка Но признать сделку недействительной у него не будет оснований. 2) В каком порядке и что нужно сделать до или после такой покупки, чтобы законно снести этот дом, снять его с кадастрового учета, чтобы потом иметь возможность в будущем построить новый дом и не иметь проблем с неоформленным старым? Можно признать дом самовольной постройкой, если не удастся найти никаких прав на него (бти и т.д.)? Росреестр откажет же в снятии дома с учета, так как подавать заявление будет не собственник? Придется через суд снимать с учета? Какие документы нужны, чтобы в суде решить этот вопрос? Для снятия с кадастрового учета дома нужно составление кадастровым инженером акта обследования, а для этого акта требуется решение собственника о сносе, это следует из Приказа Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 г. N 861«Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке» 9. В реквизит «Перечень документов, использованных при подготовке акта обследования» вносятся сведения о наименовании и реквизитах документов, использованных при подготовке Акта, в том числе следующих: 3) решения собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства о сносе объекта недвижимости в случае добровольного сноса объекта; Да, наверное, признание дома самовольной постройкой в суде будет выходом из ситуации и для легального сноса дома и для исключения его из кадастра недвижимости. Возможен такой вариант: после оформления участка в свою собственность Вы подаете иск на прежнего собственника с требованием снести самовольную постройку, он сразу же признает исковые требования, и тогда на основании решения суда Вы производите снос дома, получаете акт обследования и исключаете дом из кадастра. 3) Нужно ли составлять отдельный договор на неотделимые улучшения участка, с указанием того, что этот дом передается мне вместе с землей? Имеет ли юридическую силу такой договор в отношении дома? Согласно ст.1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельных отношений является 5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков , за исключением случаев, установленных федеральными законами; Поскольку на текущий момент данный дом не является чьей-либо собственностью, но он прочно связан с участком, он переходит к новому собственнику в силу закона. Но о его наличии можно указать в договоре купли-продажи. С уважением, Роман Артемьев.

Юрий Колковский · Answer

Дом имеет кадастровый номер в росреестре, но без границ на карте и информации о собственнике вообще нет. Евгений Здравствуйте. Судя по всему постановка дома на кадастровый учет была произведена автоматически. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав 1.1) органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, — при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом; Считаю, что 1) Можно ли покупать такую землю? Такая сделка не будет считаться недействительной? Ведь в договоре купли-продажи будет значиться только земля без дома. Евгений покупать такой земельный участок возможно, сделка недействительной считаться не будет. В конце концов и этот собственник, который выступает продавцом тоже покупал данный участок ранее, а дом на нем уже имелся. С другой стороны я бы рекомендовал по возможности проверить наличие собственника в других органах — муниципалитете, БТИ, поскольку раз 2) В каком порядке и что нужно сделать до или после такой покупки, чтобы законно снести этот дом, снять его с кадастрового учета, чтобы потом иметь возможность в будущем построить новый дом и не иметь проблем с неоформленным старым? Можно признать дом самовольной постройкой, если не удастся найти никаких прав на него (бти и т.д.)? Евгений Здесь на мой взгляд ситуация такая. Если действительно собственника данного объекта не имеется, то нет лица, права которого при сносе будут нарушены, а значит Вам необходимо произвести фактический снос данного объекта с последующим приглашением кадастрового инженера для удостоверения факта отсутствия объекта, который имеется на кадастровом учете и подачи заявления для исправления недостоверных сведений содержащихся в кадастре. 3) Нужно ли составлять отдельный договор на неотделимые улучшения участка, с указанием того, что этот дом передается мне вместе с землей? Имеет ли юридическую силу такой договор в отношении дома? Евгений Такой необходимости нет.Более того, если Вы пойдете по пути сноса дома и заявления о кадастровой ошибке, нет смысла плодить документы, которые подтверждают, что этот дом существует в принципе.