Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Неоформленный в собственность дом под снос при купле-продажи земли
Хочу купить землю. С землей все в порядке, она в категории «Земли населённых пунктов» и использование «для ведения личного подсобного хозяйства», она имеет кадастровый номер с координатами на карте и есть ее собственник. Но на земле сейчас имеется неоформленный в собственность ветхий дом с фундаментом. Дом имеет кадастровый номер в росреестре, но без границ на карте и информации о собственнике вообще нет. Продавец участка говорит, что дом был построен 70-х годах, без каких-либо разрешений и не регистрировался в собственность. Регистрировать как-то или сносить дом он не хочет.
1) Можно ли покупать такую землю? Такая сделка не будет считаться недействительной? Ведь в договоре купли-продажи будет значиться только земля без дома.
2) В каком порядке и что нужно сделать до или после такой покупки, чтобы законно снести этот дом, снять его с кадастрового учета, чтобы потом иметь возможность в будущем построить новый дом и не иметь проблем с неоформленным старым? Можно признать дом самовольной постройкой, если не удастся найти никаких прав на него (бти и т.д.)? Росреестр откажет же в снятии дома с учета, так как подавать заявление будет не собственник? Придется через суд снимать с учета? Какие документы нужны, чтобы в суде решить этот вопрос?
3) Нужно ли составлять отдельный договор на неотделимые улучшения участка, с указанием того, что этот дом передается мне вместе с землей? Имеет ли юридическую силу такой договор в отношении дома?
Доброго дня!
1) Можно ли покупать такую землю? Такая сделка не будет считаться недействительной? Ведь в договоре купли-продажи будет значиться только земля без дома.Евгений
Да, конечно, можете покупать. Считаю, что проблем тут не будет.
2) В каком порядке и что нужно сделать до или после такой покупки, чтобы законно снести этот дом, снять его с кадастрового учета, чтобы потом иметь возможность в будущем построить новый дом и не иметь проблем с неоформленным старым? Можно признать дом самовольной постройкой, если не удастся найти никаких прав на него (бти и т.д.)? Росреестр откажет же в снятии дома с учета, так как подавать заявление будет не собственник? Придется через суд снимать с учета? Какие документы нужны, чтобы в суде решить этот вопрос?Евгений
После приобретения земельного участка, Вы сможете снести ветхий домик, после того, как работы по его сносу будут завершены, Вы обратитесь в БТИ, техник составит Вам акт осмотра (конечно, выйдя на место и удостоверившись в том, что дома нет). Акт составляется в электронной форме на диске, с актом и документами на земельный участок обращаетесь в МФЦ, домик снимают с кадастрового учета. Далее обращаетесь в администрацию с уведомлением о планируемом строительстве. В ответ получаете уведомление о согласовании и можете начинать строительство нового жилого дома.
3) Нужно ли составлять отдельный договор на неотделимые улучшения участка, с указанием того, что этот дом передается мне вместе с землей? Имеет ли юридическую силу такой договор в отношении дома?Евгений
Считаю, что не обязательно. Да и ко всему у продавца нет никаких юридических прав отчуждать данный домик, так как он является отдельным объектом недвижимости.
Уважаемый Евгений, здравствуйте!
1) Можно ли покупать такую землю? Такая сделка не будет считаться недействительной? Ведь в договоре купли-продажи будет значиться только земля без дома.
Нельзя исключать риск, что у дома может обнаружиться собственник, ведь дом поставлен на кадастровый учет на основании каких-то документов. В таком случае он может претендовать на землю под домом, ст.35 Земельного кодекса РФ
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка
Но признать сделку недействительной у него не будет оснований.
2) В каком порядке и что нужно сделать до или после такой покупки, чтобы законно снести этот дом, снять его с кадастрового учета, чтобы потом иметь возможность в будущем построить новый дом и не иметь проблем с неоформленным старым? Можно признать дом самовольной постройкой, если не удастся найти никаких прав на него (бти и т.д.)? Росреестр откажет же в снятии дома с учета, так как подавать заявление будет не собственник? Придется через суд снимать с учета? Какие документы нужны, чтобы в суде решить этот вопрос?
Для снятия с кадастрового учета дома нужно составление кадастровым инженером акта обследования, а для этого акта требуется решение собственника о сносе, это следует из Приказа Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 г. N 861«Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке»
9. В реквизит «Перечень документов, использованных при подготовке акта обследования» вносятся сведения о наименовании и реквизитах документов, использованных при подготовке Акта, в том числе следующих:
3) решения собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства о сносе объекта недвижимости в случае добровольного сноса объекта;
Да, наверное, признание дома самовольной постройкой в суде будет выходом из ситуации и для легального сноса дома и для исключения его из кадастра недвижимости. Возможен такой вариант: после оформления участка в свою собственность Вы подаете иск на прежнего собственника с требованием снести самовольную постройку, он сразу же признает исковые требования, и тогда на основании решения суда Вы производите снос дома, получаете акт обследования и исключаете дом из кадастра.
3) Нужно ли составлять отдельный договор на неотделимые улучшения участка, с указанием того, что этот дом передается мне вместе с землей? Имеет ли юридическую силу такой договор в отношении дома?
Согласно ст.1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельных отношений является
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Поскольку на текущий момент данный дом не является чьей-либо собственностью, но он прочно связан с участком, он переходит к новому собственнику в силу закона. Но о его наличии можно указать в договоре купли-продажи.
С уважением, Роман Артемьев.
Может ли текущий владелец земли как-то узаконить свой дом (оформить право собственности на капитальный, но ветхий дом на этой земле)? Узаконить сейчас или уже после того как продаст мне землю? Это, получается, мой риск?
Какие документы нужно будет предоставить в суд, чтобы постройку признали самовольной?
Если выбираете судебный порядок, то при обращении в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку в порядке ст. 222 ГК РФ понадобятся документы на земельный участок + экспертиза о том, что домик построен без нарушений. Экспертизу возможно заказать в процессе рассмотрения дела.
Дом имеет кадастровый номер в росреестре, но без границ на карте и информации о собственнике вообще нет.Евгений
Здравствуйте. Судя по всему постановка дома на кадастровый учет была произведена автоматически.
Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав
1.1) органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, — при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом;
Считаю, что
1) Можно ли покупать такую землю? Такая сделка не будет считаться недействительной? Ведь в договоре купли-продажи будет значиться только земля без дома.Евгений
покупать такой земельный участок возможно, сделка недействительной считаться не будет. В конце концов и этот собственник, который выступает продавцом тоже покупал данный участок ранее, а дом на нем уже имелся. С другой стороны я бы рекомендовал по возможности проверить наличие собственника в других органах — муниципалитете, БТИ, поскольку раз
2) В каком порядке и что нужно сделать до или после такой покупки, чтобы законно снести этот дом, снять его с кадастрового учета, чтобы потом иметь возможность в будущем построить новый дом и не иметь проблем с неоформленным старым? Можно признать дом самовольной постройкой, если не удастся найти никаких прав на него (бти и т.д.)?Евгений
Здесь на мой взгляд ситуация такая. Если действительно собственника данного объекта не имеется, то нет лица, права которого при сносе будут нарушены, а значит Вам необходимо произвести фактический снос данного объекта с последующим приглашением кадастрового инженера для удостоверения факта отсутствия объекта, который имеется на кадастровом учете и подачи заявления для исправления недостоверных сведений содержащихся в кадастре.
3) Нужно ли составлять отдельный договор на неотделимые улучшения участка, с указанием того, что этот дом передается мне вместе с землей? Имеет ли юридическую силу такой договор в отношении дома?Евгений
Такой необходимости нет.Более того, если Вы пойдете по пути сноса дома и заявления о кадастровой ошибке, нет смысла плодить документы, которые подтверждают, что этот дом существует в принципе.
Вы написали
С другой стороны я бы рекомендовал по возможности проверить наличие собственника в других органах — муниципалитете, БТИ, поскольку раз
Конец фразы не понял. Можете уточнить, что имелось ввиду? И чуть подробней расписать, как можно проверить наличие собственника на дом!
Еще один момент. Вы написали:
Вам необходимо произвести фактический снос данного объекта с последующим приглашением кадастрового инженера для удостоверения факта отсутствия объекта, который имеется на кадастровом учете и подачи заявления для исправления недостоверных сведений содержащихся в кадастре.
Но ведь подавать заявление о снятии снесенного дома с кадастрового учета может только собственник дома, а не кто угодно. Значит, я получу отказ от росреестра, так? Или есть возможность подать какое-то другое заявление для исправления недостоверных сведений содержащихся в кадастре?
Можете уточнить, что имелось ввиду? И чуть подробней расписать, как можно проверить наличие собственника на дом!Евгений
Имелось в виду, что необходимо направить запросы в муниципалитет и в БТИ (как орган в котором до 1998 года производилась регистрация права собственности на недвижимое имущество) о наличии сведений относительно данного объекта в части его собственника.
Но ведь подавать заявление о снятии снесенного дома с кадастрового учета может только собственник дома, а не кто угодно.Евгений
Речь идет не о снятии с учета дома, а о том, что объекта, который имеется в кадастровом учете, не существует. И Вы как собственник земельного участка, на котором учтен этот объект, уведомляете Росреестр о наличии недостоверных сведений в кадастре.
На сколько я понимаю снять дом с кадастрового учета могут только по обращению собственника дома, правильно? Как тогда быть, если собственника дома нет и не было?
По обращению собственника земельного участка также возможно. У Вас будет на руках акт о том, что дома на Вашем участке нет. На основании акта и сниму с кадастрового учета дом.