Добрый вечер. Владею нежилым помещением. Собираюсь сдать в аренду Магниту. Как правильно отметить, что при возврате помещения оно должно быть в идеальном состоянии (сейчас сделан очень дорогой ремонт, не было ни одного арендатора). Как вообще себя обезопасить? Готов заплатить за консультацию.
Михаил, здравствуйте.
в силу ст. 622 ГК РФ,
Так что достаточно только засвидетельствовать состояние объекта до передачи — описанием либо фото — стороны свободны в выборе способа.при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Михаил, здравствуйте!
Необходимо в договоре аренды прописать фразу что «состояние имущества при возврате из аренды должно быть не хуже состояния при передаче имущества в аренду» и составить акт осмотра помещения с фото фиксацией.
Вообще надо договор разрабатывать полностью а не кусками. Если необходима помощь обращайтесь.
Здравствуйте, Вадим, спасибо за ответ!
Я уже сделал фото, но ведь их, наверное, нужно как-то задокументировать?
Странно, что образец договора, полученный от арендатора, не прикрепился. Исправляюсь. Или это отдельно оплачиваемая услуга?
Странно, что образец договора, полученный от арендатора, не прикрепился. Исправляюсь. Или это отдельно оплачиваемая услуга?
Нет, прикреплять можно бесплатно. Что касается фото, то в акте осмотра необходимо сделать на данные фото ссылку и указать что фотосъемка производилась в момент осмотра и фото являются частью данного акта осмотра. Этого будет достаточно
При заключении договора аренды составьте очень подробный акт состояния передаваемого имущества, он будет являться приложением к договору аренды. Можно сделать фото- и видео- съемку для фиксации состояния переданного в аренду имущества. В договоре аренды прописать, что арендатор должен производить текущий ремонт помещения и главное — передать его при окончании договора аренды в том же состоянии в соответствии с актом. Также можно закрепить условие, по которому вы вправе как арендодатель осматривать помещение, например, 1 раз в полгода с составлением опять же акта обследования. Можно закрепить основание расторжения договора аренды по инициативе арендодателя при существенном ухудшении арендуемого помещения.
Уважаемый Михаил!
Согласна с коллегами, что к договору нужно приложить фото и составить подробный акт состояния передаваемого имущества. И на акте и на фото поставьте подписи обеих сторон, которые будут свидетельствавать о согласии. Выкладывайте договор, готова ознакомиться и провести экспертизу, в случае чего составить свой вариант.
В соответствии с законодательством, согласно ст. 615 ГК РФ:
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Добрый вечер.
Поэтому обязанность арендатора вернуть арендованное помещение в хорошем состоянии с учетом нормального износа предусмотрена законом.В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При сдаче такого помещения магазину срок аренды, скорее всего, будет у Вас более года, поэтому договор будет подлежать государственной регистрации. В договоре пропишите все подробно: в каком состоянии передается помещение, какой сделан ремонт, что в нем есть. Приложите фотографии, планировки — все это будет приложениями к договору, он будет прошит и зарегистрирован, этого будет достаточно в плане «как задокументировать» фото.
При аренде таких помещений такими магазинами как Магнит обычно производится перепланировка помещений. Поэтому обратите внимание на этот вопрос, согласны ли Вы на это. Если перепланировку разрешите, то пропишите в договоре, что после окончания срока аренды и возврате помещения Вам, арендатор обязан будет восстановить перегородки/снести установленные им перегородки.
Если перепланировка устроит Вас в новом виде, то ее нужно будет еще узаконить, внести все в сведения кадастрового учета и свидетельство (т.к. в этом случае наверняка поменяется площадь).
Вобщем, вопрос перепланировки тоже может возникнуть, и он относится как раз к состоянию помещения, в котором оно будет возвращаться.
Михаил Ваши сомнения по поводу фото вполне обоснованны. Вопрос это достаточно серьезный, так как судом, если такой состоится, фотоснимки могут быть приняты как доказательство Ваших доводов, так и могут быть отвергнуты.
Надо сказать, что Гражданский процессуальный кодекс в статье 55 «Доказательства» указывает, что: «…Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов…»
В том же ГПК возможность использования записи как доказательства закрепляется в статьях 77 и 78.
Таким образом, фото и видеозапись является доказательством. А для суда не должно иметь значения, на каком носителе представлены доказательства — аналоговом, цифровом или бумажном, главное это их подлинность. Вот здесь и ждет опасность- устанавливается подлинность записи? Не подделка ли это. Что другая сторона в суде может заявить.
Для чего сохраняется первичный носитель, флеш память из фотоаппарата, которую хранят в конверте с надписью.
Нужно, чтобы на фото была отражена и дата съемки, некоторые фотоаппараты это делают.
Но если применять технику, то лучше видеокамеру, где во время съемки помещения в микрофон сообщить место и время съемки, название видеокамеры и причину съемки. Съемку можно делать и в момент приема-передачи объекта. Ну и съемка должна быть качественной.
Здравствуйте Михаил!
В соответствии со ст.615, п.2ст. 616 и ст.622 ГК РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
То есть, арендатор обязан будет пользоваться имуществом в соответствии со всеми условиями договора и возвратить его Вам в соответствующем состоянии.Если арендатор повредит Ваше имущество или его состояние ухудшится по причине нарушения Договора, то Вы вправе требовать возмещения Ваших убытков в полном объеме.
Таким образом, сейчас Вам следует подробно указать в Договоре все условия пользования имуществом, составить Акт приема- передачи с перечнем и описанием состояния имущ. и приложить к Договору фото в качестве Приложений.
Кроме того, Вы можете сделать оценку имущества и ремонта пом. и заключение также приложить к Договору, а дополнительно указать в Договоре сумму возмещения согласно оценке.
Смогу оказать услугу по составлению Договора аренды с учетом особенностей Вашей ситуации, а также проконсультировать по успешному заключению сделки в Чате или по скайпу.
С уважением Ф, Тамара
Спасибо, а как зафиксировать наличие фото? Я предвидел такой вариант, сделал их, но не окажутся ли они потом недостаточно задокументированными?
И в остальном договор, на Ваш взгляд, в порядке или что-то необходимо откорректировать? Извините, если это не входит в объем уже оплаченных услуг.
Фото можете приложить прямо к договору и к акту приёма-передачи имущества.
В тексте сделать ссылку на прилагающиеся фото.
Подписи сторон будут свидетельствовать о принятии всех условий договора с приложениями.