Продажа квартиры в гражданском браке с пропиской у несовершеннолетних детей

Здравствуйте,

1. Правильно ли я понимаю, что не смогу продать квартиру пока не будут выписаны несовершеннолетние внуки с согласия родителей или по суду?

— да, вы правильно понимаете. Помимо согласия родителей необходимо согласие органа опеки.Если нет, то все через суд.

2. Есть ли какая либо угроза изъятия у меня квартиры или основания

— Договор купли-продажи естественно можно оспорить в суде, вернув все полученное по сделке (ст.167 ГК РФ). Решая вопрос о том, можно ли оспорить конкретную сделку, следует обратиться к положениям главы 9 ГК РФ. В параграфе втором этой главы приводится полный перечень всех оснований для недействительности сделок. Он является закрытым, и добавить к нему что-либо по своему желанию нельзя. 

Нередко требования о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным заявляются на основании ст. 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими». В обоснование иска указывается, что при заключении договора продавец в силу определенных факторов (возраста, состояния здоровья, психических заболеваний, вредных привычек — злоупотребления алкоголем и т.д.) не был способен понимать значение своих действий (не мог отдавать отчет своим действиям) и руководить ими, хотя и являлся дееспособным лицом. Такой иск может заявить продавец жилого помещения или его наследники (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»). Ответчиком по иску выступает покупатель жилого помещения. 

Требования о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения можно заявить и на основании ст. 168 ГК РФ «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта», когда, например, подпись на договоре проставлена не продавцом, а третьим лицом (третьими лицами); когда сделка совершена без согласия лиц, согласие которых на ее совершение требуется в силу закона  и т.д.
Так, что «теоретически угроза изъятия существует». Но есть и процессуальные сроки на обращение в суд с таим иском (1 или 3 года в зависимости от того, по какому основанию будет заявлен иск ). 

Лучше конечно выписать всех до продажи. Закон не запрещает продавать и с прописанными лицами, но в этом случае цена квартиры будет низкая. Оформляйте сделку через банковскую ячейку. Пусть деньги закладываются при вас.