Умолчание о брачном договоре при продаже недвижимости

Здравствуйте!

Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи нужно получить нотариально заверенное согласие супруги.

Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников при совместной собственности.

Когда указанное правило не соблюдается, то вторая сторона имеет право на признание сделки купли-продажи недействительной в течение года. Если она обратится с таким иском в суд, то практически со 100%-ной гарантией сделку аннулируют.
На практике это обозначает, что права собственности на квартиру вновь отойдут к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все деньги, полученные за квартиру и компенсировать ему убытки.

Зачастую ситуация усложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен в срочном порядке найти немалую сумму.
Для получения согласия от супруги им необходимо явиться в назначенный день к нотариусу и подписать в его присутствии официальный документ.
В нем содержатся ФИО обоих супругов, их паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры и конкретное указание на то, что супруга не возражает на проведение сделки купли-продажи.
Нотариальное заверение такого документа будет стоить 100 р. в виде госпошлины и 800-1000 р. – в качестве платы за технически-правовую работу.
Но не всегда сторонам удается договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, то порядок получения разрешения следующий:
Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия. Если он не явится в назначенный срок и не пришлет каких-либо возражений в течение месяца, то нотариус может удостоверить право на продажу от имени супруга, который является собственником.

Отсутствие нотариально удостоверенного согласия истицы на сделку, является достаточным основанием для признания данной сделки недействительной, что подтверждается судебной практикой (прилагается). 

Апелляционное определение Тверского областного суда от 16.01.2014 по делу N 33-58
Иск о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворен, поскольку оспариваемая сделка недействительна в части распоряжения совместной собственностью супругов, поскольку отсутствует нотариально удостоверенное согласие истца на отчуждение долей в праве собственности на спорные объекты недвижимости, являющихся совместной собственностью. Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 13.08.2013 по делу N 33-7455
Иск об оспаривании договора ипотеки, применении последствий его недействительности удовлетворен правомерно, так как суд пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие нотариально удостоверенного согласия истицы на заключение ее супругом договора ипотеки квартиры, находящейся в их совместной собственности, является достаточным основанием для признания данного договора недействительным. Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2012 по делу N 11-24554
Иск о признании недействительным договора залога удовлетворен правомерно, поскольку материалами дела установлено отсутствие нотариального согласия истца на заключение договора залога в отношении недвижимого имущества, приобретенного в браке. Апелляционное определение Владимирского областного суда от 02.10.2012 по делу N 33-2876/2012
Судебный акт по делу о признании недействительным договора дарения, признании права собственности на доли жилого помещения, оставлен без изменения, поскольку материалами дела установлено, что нотариально удостоверенное согласие истца на распоряжение спорным имуществом ответчиком получено не было, поэтому указанная сделка заключена с нарушением требований закона. Апелляционное определение Астраханского областного суда от 12.09.2012 по делу N 33-2620/2012
Исковые требования о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности сделки удовлетворены, так как в материалах дела отсутствует нотариально удостоверенное согласие истца на совершение сделки по продаже нежилого помещения, приобретенного на имя супруга в период нахождения в браке. Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 17.08.2012 по делу N 33-7811
Иск о признании договора ипотеки недействительным удовлетворен правомерно, поскольку отсутствует нотариальное удостоверенное согласие истца на заключение его супругом договора ипотеки земельного участка, находящегося в совместной собственности супругов. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 22.03.2012 по делу N 33-1857-2012г.
Нормами права не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия. Кассационное определение Тюменского областного суда от 18.10.2010 по делу N 33-4411/2010
Суд правомерно удовлетворил иск в части признания недействительным договора дарения земельного участка, поскольку спорный земельный участок, являвшийся совместным имуществом сторон, был передан ответчиком в собственность третьего лица по договору дарения без получения нотариально удостоверенного согласия истца на совершение данной сделки.

Надеюсь, что хоть немного прояснила вам ситуацию, удачи!