Можно ли вменить арендную плату бывшему члену семьи отца при отказе покинуть занимаемое жилье?

Доброго дня!

которой не можем распоряжаться….Поэтому возникает вопрос, а можем ли мы, при ее отказе добровольно покинуть квартиру, обязать ее платить аренду за занимаемое ее жилье? И, если да, как это сделать?

Анастасия

Именно навязать аренду, считаю, что нет, так как договор аренды — это двустороннее соглашению, ко всему одним из условий договора является стоимость аренды, а обязать её выплачивать стоимость не получится на мой взгляд. В данной ситуации, считаю , что возможно требовать возмещение оплаты за коммунальные услуги, которые Вы несете в долевом отношении к бывшей супруге отца. Но необходимо зафиксировать факт проживания — протокол участкового, решение суда о выселении в котором будет установлено, что гражданка проживает в квартире постоянно. После удостоверения данных  фактов возможно попробовать взыскать с гражданки стоимость оплаченных услуг в долевом отношении с ней.

ст. 15 ГК РФ: 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Также возможно взыскать не арендную плату, а упущенную Вами выгоду, например, предоставив стоимость аренды Вашей квартиры ежемесячно, а так как гражданка проживает в квартире и препятствует входу в нее, Вы несете убытки. Для определения стоимости можете обратиться в любую оценочную копанию. 

Здравствуйте Анастасия, можно попробовать выселить в административном порядке через прокурора. Необходимо написать заявление в прокуратуру, приложить неоспоримые доказательства незаконности проживания. Прокурор с приставами выселят эту женщину, если она будет не согласна, то имеет право оспорить данный факт, но уже в суде.

С уважением Кононова Я А 

Уважаемая Анастасия! В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского Кодекса РФ

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, понудить  Вашего оппонента к заключению договора аренды жилого помещения нельзя, а без договора невозможно взыскивать арендную плату. Поскольку квартира находится в споре, решение о выселении может быть принято только судом. После вступления решения суда в законную силу Вы вправе выселить бывшую жену отца с помощью судебного пристава-исполнителя.

Если решением суда будет установлено, что она незаконно проживала в Вашей квартире, то Вы получите право возмещения убытков и неполученных доходов в виде вредней арендной платы по населенному пункту. Удачи Вам!

Анастасия, здравствуйте.

Требование о взыскании в случае незаконного проживания в квартире компенсации является, на мой взгляд, законным и справедливым. Но судебная практика по таким вопросам противоречива, и суды крайне неохотно удовлетворяют такие иски. Нет определенности в том числе при формулировании требований иска. 

В данном случае нельзя заявлять требования о взыскании арендных платежей, поскольку договор аренды не заключался.

Существует положительная судебная практика по взысканию в подобных ситуациях неосновательного обогащения. Требования основываются на ч. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Однако суды удовлетворяют такие требования достаточно редко, обосновывая отказ тем, что ответчик вселялся в квартиру на законных основаниях предыдущим собственником, на безвозмездной основе, а также тем, что истец не смог доказать свои планы по получению дохода от сдачи квартиры в виде арендной платы. 

Также в практике встречаются иски по взысканию компенсации за незаконное пользование квартирой, которая определяется исходя из рыночной стоимости арендной платы за аналогичное жилье.

И еще один вариант — взыскание убытков, которые понес собственник в связи с нарушением своих прав. К ним однозначно можно отнести отплату электроэнергии, воды, иных услуг, которыми собственник не мог пользоваться в связи с непроживанием в квартире. 

Таким образом, считаю, что обращаться в суд и пытаться взыскать компенсацию нужно, но особое внимание нужно уделить подготовке иска и формулированию исковых требований. Предварительно желательно изучить судебную практику по данной категории споров по Вашему региону.

Добрый день Анастасия!

Весь период пользования Вашей квартирой, на стороне бывшей жены Вашего папы возникает неосновательное сбережение денежных средств в размере стоимости арендной платы.

Вам необходимо обратиться в суд с иском о взыскании с нее неосновательного обогащения за весь период неправомерного владения ею.

Для подтверждения размера неосновательного обогащения нужно сделать отчёт оценщика.

Вероятность удовлетворения такого иска -99,9%.

Здравствуйте, Анастасия.

Не соглашусь с коллегами, утверждающими о безусловно удачных перспективах взыскания неосновательного обогащения в следствие пользования квартирой при отсутствии договора найма на основании п.2 ст.1105 ГК РФ.

Говорить о таких перспективах, как минимум, преждевременно, поскольку следует опираться не только на нормы права, но и на фактические обстоятельства. И только после их анализа делать вывод, позволяют ли они применить конкретные нормы, и  в частности, п.2 ст.1105 ГК РФ.

Расскажу о том, на что следует обратить внимание.

Насколько я понял, Ваш отец при жизни владел на праве собственности квартирой, в которой проживала также  его супруга, то есть мы можем говорить, что Ваш отец вселил супругу  как члена его семьи (применимые нормы -ст.10 ЖК РФ, ст.30 ЖК РФ, ст.31 ЖК РФ).  

 Вступив в права собственности в порядке наследования, Вы были вправе прекратить право проживания супруги отца следующими способами:

-  в досудебном порядке письменно непосредственно супруге отца, требуя  выслиться в установленный Вами срок;

-   путем обращения в суд с требованием о признании супруги Вашего отца утратившей права пользования и выселении на основании ч.4 ст.31 ЖК РФ, ч.1 ст.35 ЖК РФ.

Если таковых действий Вы не совершили, то Вам просто-напросто нечем будет опровергать позицию супруги отца о том, что после вступления  в наследственные права Вы согласились безвозмездно разрешили ей пожить в квартире, если она такую позицию займет.

Обратите внимание на ч.1 ст.35 ЖК РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Смена собственника жилого помещения сама по себе не является основанием утраты права пользования, так как новый собственник вправе сохранить за проживающим право проживания.

Ключевым моментом судебного спора будет следующее — имелись ли между Вами как собственником и и супругой правоотношения из договора безвозмездного пользования, который, кстати, может быть заключен и устно. и т.д. 

Данный вопрос и будет рассматриваться судом с учетом фактических обстоятельств по делу.

Как уже говорил, являясь собственником Вы вправе обратиться в суд с требованием о признании супруги отца прекратившей право пользовании и выселении. 

Как указано в ч.4 ст.31 ЖК РФ

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Следует учитывать также и такие моменты. Каковы основания возникновения права собственности были  у отца. Если, например, квартира была им приватизирована  в период, когда его супруга была зарегистрирована в квартире, и отказалась участвовать в приватизации, то право пользования за ней сохраняется до тех пор, пока она сама не выселится в добровольном порядке по собственному желанию, и ни один суд на законном основании ее право проживания не прекратит.

А теперь поставьте себя на место судьи.

Вы будете исключительно устными пояснениями доказывать одно, что запрещали ей жить в квартире, требовали выехать и сняться рег.учета по месту жительства — а она точно такими же устными пояснениями будет доказывать совершенно другое. При этом, в ее пользу будет регистрация по месту жительства, отсутствие с Вашей стороны обращений в суд о выселении или непосредственно к ней в досудебном порядке, а если она оплачивала комуннальные платежи, то и это тоже.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

То есть Вы должны доказать, что Вы, на правах собственника запретили ей проживать с  определенного момента, а она — что Вы разрешили ей пожить. При этом она не лишена права оспорить завещание и доказать свое право на наследство.

Кто подтвердит свою позицию и опровергнет доказательствами позицию оппонента, тот и выиграет спор в суде. 

Прилагаю к ответу судебный акт по аналогичной ситуации (разница только в том, что новый собственник купил квартиру, а не унаследовал, но это не столь важно) и обращу внимание, что истец взыскал неосновательное обогащение именно с момента, когда вступило в силу решение суда о выселении. Следует отталкиваться именно от этого.

Отдельно следует разбираться с позицией супруги отца об оспаривании завещания, и в частности, предъявлен ли иск, каковы переспективы признания завещания недействительным, имеет ли она право на обязательную долю в наследстве и т.д. Ньансов тут может оказаться не так мало, как кажется.

Но это уже за рамками вопроса.