Добрый день!
Ситуация, когда гражданин А владеет 100% долей в ООО, а само ООО владеет дорогим нежилым зданием, довольно распространённая. И когда покупатель — физическое лицо, а продавец хочет минимизировать налог на доходы с продажи, указывая в договоре цену, близкую к номинальной стоимости доли, возникает риск для налогоплательщика и возможность спора с налоговой.
Основная проблема
Если в договоре купли-продажи доли в ООО будет указана цена 10 000 рублей (номинал), тогда налоговая служба вполне может запросить документы, подтверждающие реальную рыночную стоимость этой доли, которая учитывает стоимость находящегося в собственности ООО дорогостоящего нежилого здания. В итоге ФНС может доначислить НДФЛ с разницы между рыночной стоимостью и номинальной — а это значительная сумма.
Варианты минимизации налогооблагаемой базы с учётом законных возможностей
Продажа имущества напрямую, а не доли
Продать нежилое здание напрямую (через договор купли-продажи недвижимости), а не долю ООО. Тогда налоговая будет учитывать стоимость именно недвижимости, и продавец сможет применить имущественный налоговый вычет (1 млн руб.) или воспользоваться другими льготами. Правда, у покупателя будут свои риски — необходимость регистрация сделки с недвижимостью и оформление собственности.
Увеличение уставного капитала с передачей недвижимости
Перед совершением продажи можно увеличить уставный капитал ООО, внесением в него недвижимого имущества по рыночной стоимости. Это отразит реальную стоимость доли в ООО, и покупатель сможет приобрести ее уже «по справедливой» цене, а продавец — законно уменьшить налоговую нагрузку, так как доля будет оценена более корректно.
Применение договора займа с рассрочкой
Можно структурировать сделку через преимущественный договор займа, где значительная часть стоимости выплачивается в рассрочку. Это позволит немного снизить налоговый удар сразу и растянуть выплаты во времени. Однако налог с дохода всё равно придется платить по факту начисления.
Проведение независимой оценки доли
Чтобы избежать доначислений и споров с налоговой, рекомендую сделать независимую оценку рыночной стоимости доли в ООО, которая учитывает стоимость недвижимости. Эта оценка станет основанием для законного отражения цены сделки в договоре и уменьшит риск признания сделки заниженной.
Какие риски при занижении цены в договоре?
Налоговая всегда имеет право использовать методы определение рыночной стоимости по статье 40 НК РФ и выставлять доначисления.
Указание явно заниженной цены вызывает подозрение в целях уклонения от налогов и может привести к штрафам (20% от неуплаченной суммы налога и даже уголовной ответственности при крупных объемах).
Итог
Минуса у попытки указать в договоре номинальную стоимость доли гораздо больше, чем плюсы. Лучше структурировать сделку через корректную оценку и юридическое оформление (увеличение уставного капитала, продажа имущества, договоры займа), чтобы минимизировать налоговую нагрузку в рамках закона и избежать проблем с налоговой.
Если хотите, могу помочь с подготовкой документов и выбрать оптимальный вариант сделки с учётом ваших конкретных обстоятельств.
Если нужен более подробный разбор, пишите!
