Как купить квартиру у собственника с детьми и купленную по материнскому капиталу?

Здравствуйте, Эдуард.

Доли на детей и мужа уже выделены?

Тогда, в первую очередь — нужно получить нотариальное согласие на сделку от её мужа и согласие от органов опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетних.

Более того, получив согласие от опеки — внимательно изучите его — на каких условиях опека его предоставила. Например, может быть указано, что часть денег пропорционально долям несовершеннолетних должна быть положена на их счёт. В таком случае, лучше сразу в договоре прописать, что часть денег не передаётся на руки родителям, а перечисляется на конкретный счёт детей.

Если доли ещё не выделены — тогда не рекомендую соглашаться на такую сделку, так как могут быть претензии как от мужа, так и от органов опеки.

Собственник квартиры — замужняя женщина с двумя несовершеннолетними детьми (им около 7-10 лет)

Эдуард

Она в реестре значится как единственный собственник? Риэлтор изучал историю недвижимости — как оказалось, что в качестве собственников не указаны дети и муж? Были отчуждения долей или они не выделялись?

как правильно и без рисков провести сделку?

Эдуард

В связи с тем, что в квартиру вложен маткапитал, то первое и самое важное нужно увидеть постановление органа опеки и попечительства, где разрешается продать доли детей. Если такого документа нет, то риски покупки квартиры огромны: вы можете отдать деньги, а потом получать их только через судебное решение.

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Здравствуйте.

Поскольку квартира была приобретена с участием материнского капитала, обязательством покупателя является передача долей детям. Если на данный момент они не переоформлены, а имеется намерение продать эту квартиру и приобрести квартиру большей площади, то в числе документов на такую сделку должно быть согласие органа опеки.

Согласно ч 2 ст. 37 ГК РФ

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Аналогичная норма содержится в ст. 21 Закона РФ Об опеке и попечительстве".

При отсутствии такого согласия сделки не будет.

Эдуард, добрый день. 

Поскольку доли квартиры принадлежат детям, Вам следует запросить у продавца согласие органа опеки и попечительства на сделку, в силу ст. 28: 

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

И соответственно ст. 37 ГК РФ: 

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Так же если квартира находится в совместной собственности супругов необходимо нотариальное согласие от второго супруга на совершение сделки. 

Что касается задатка, то необходимо заключение соглашения о задатке в силу ст. 380 ГК РФ: 

А так по задатку тут в принципе все свободно и соглашаться или нет решать уже Вам. 

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.