Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как купить квартиру у собственника с детьми и купленную по материнскому капиталу?
Здравствуйте! Хотим купить квартиру. Сделку ведёт риелтор. Собственник квартиры - замужняя женщина с двумя несовершеннолетними детьми (им около 7-10 лет). Со слов продавщицы квартира покупалась с привлечением материнского капитала. Так же с её слов она продаёт её, так как хочет приобрести квартиру с большей площадью. Она так же прости задаток в размере 250 тысяч.
Вопрос, как правильно и без рисков провести сделку? Или, может, лучше вообще отказаться от сделки в данном случае?
Здравствуйте, Эдуард.
Доли на детей и мужа уже выделены?
Тогда, в первую очередь — нужно получить нотариальное согласие на сделку от её мужа и согласие от органов опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетних.
Более того, получив согласие от опеки — внимательно изучите его — на каких условиях опека его предоставила. Например, может быть указано, что часть денег пропорционально долям несовершеннолетних должна быть положена на их счёт. В таком случае, лучше сразу в договоре прописать, что часть денег не передаётся на руки родителям, а перечисляется на конкретный счёт детей.
Если доли ещё не выделены — тогда не рекомендую соглашаться на такую сделку, так как могут быть претензии как от мужа, так и от органов опеки.
Собственник квартиры — замужняя женщина с двумя несовершеннолетними детьми (им около 7-10 лет)Эдуард
Она в реестре значится как единственный собственник? Риэлтор изучал историю недвижимости — как оказалось, что в качестве собственников не указаны дети и муж? Были отчуждения долей или они не выделялись?
как правильно и без рисков провести сделку?Эдуард
В связи с тем, что в квартиру вложен маткапитал, то первое и самое важное нужно увидеть постановление органа опеки и попечительства, где разрешается продать доли детей. Если такого документа нет, то риски покупки квартиры огромны: вы можете отдать деньги, а потом получать их только через судебное решение.
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Со слов продавщицы квартира покупалась с привлечением материнского капитала. Так же с её слов она продаёт её, так как хочет приобрести квартиру с большей площадью. Она так же прости задаток в размере 250 тысяч.Эдуард
А почему все со слов? Ваш риэлтер проверила выписку из ЕГРН на квартиру? Кто в собственниках квартиры?
Они уже подобрали себе квартиру с большей площадью? Предварительный договор заключен?
Дело в том, что в таких сделках опека для получения разрешения требует предварительный договор купли-продажи на квартиру продаваемую и квартиру покупаемую.
Задаток, на мой взгляд, достаточно большой. Можно и меньше.
Сделки с долями проводятся через нотариуса. Определитесь сразу кто будет платить расходы нотариусу и в каких пропорциях, чтобы не спорить у нотариуса
Здравствуйте.
Поскольку квартира была приобретена с участием материнского капитала, обязательством покупателя является передача долей детям. Если на данный момент они не переоформлены, а имеется намерение продать эту квартиру и приобрести квартиру большей площади, то в числе документов на такую сделку должно быть согласие органа опеки.
Согласно ч 2 ст. 37 ГК РФ
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Аналогичная норма содержится в ст. 21 Закона РФ Об опеке и попечительстве".
При отсутствии такого согласия сделки не будет.
Так же с её слов она продаёт её, так как хочет приобрести квартиру с большей площадью. Она так же прости задаток в размере 250 тысяч.Эдуард
Словам верить не следует и пока не будут представлены документы, ни о каком задатке речи быть не может. Тем более, что задаток и условия его возврата следует оговаривать отдельно.
Эдуард, добрый день.
Поскольку доли квартиры принадлежат детям, Вам следует запросить у продавца согласие органа опеки и попечительства на сделку, в силу ст. 28:
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
И соответственно ст. 37 ГК РФ:
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Так же если квартира находится в совместной собственности супругов необходимо нотариальное согласие от второго супруга на совершение сделки.
Что касается задатка, то необходимо заключение соглашения о задатке в силу ст. 380 ГК РФ:
А так по задатку тут в принципе все свободно и соглашаться или нет решать уже Вам.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Отдельно нужно проверить — является ли купленная недвижимость общим имуществом супругов — приобретена ли она в браке — Вы пишите, что она замужняя. В таком случае как указал — нужно нотариальное согласие от мужа.
Таким образом, сначала нужно подробнее изучить юридическую судьбу жилья:
— выяснить, выделись ли доли детям и мужу;
— если выделялись — как они были отчуждены так, что собственником стала только мать детей.
— является ли жильё общим имуществом супругов — приобреталась ли в браке.
Далее, на основе этой информации — решать — заключать договор или нет, потому что в зависимости от того, как оформлялась собственность — будет разная степень рисков.
Отдельно ещё стоит упомянуть такой момент, который демонстрирует опасность заключения сделок с недвижимостью, где имеется собственность детей.
Если даже орган опеки даст согласие на продажу жилья, где есть доли несовершеннолетних, то он может поставить такое условие (что бывает почти всегда) — купить новое жильё, для проживания детей. Но!
Далее может случиться неприятная ситуация. Допустим, Вы заключите сделку, купите жильё, а продавец не выполнит условия, поставленные опекой и не купит новую квартиру, а потратит деньги на какие-то иные цели. В этом случае орган опеки сможет в интересах детей признать Вашу сделку недействительной, на том основании, что условие, которое было прописано в согласии не выполнено.
И Вы окажетесь в очень проблемной ситуации — квартиру то у Вас изымут, а вот сможете ли Вы вернуть деньги — большой вопрос, учитывая, что у продавца денег уже может попросту и не быть и иного имущество, на которое можно обратить взыскание — тоже.