Покупка доли в частном доме. Подводные камни

Денис!

Вопросы, связанные с порядком распоряжения долевой собственностью, как разновидностью общей собственности на имущество, регламентируются положениями гл. 16 Гражданского Кодекса РФ. В частности, в неё сказано:

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Учитывая фактически сложившуюся ситуацию между собственниками, крайне желательно всё-таки определить порядок пользования помещениями дома либо уже сейчас (но продавцу доли Вам это вряд ли интересно) либо уже с Вашим участием как нового собственника.

Кроме того, есть и такая статья в ГК РФ:

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При этом есть разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.96, согласно которым:

37. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Поэтому не думаю, что заключение соглашения между собственниками либо определение порядка пользования домом в суде будет большой проблемой, ведь у собственников, насколько я понимаю, уже сложились определённые отношения и даже при наличии технических проблем, суд может подтвердить право каждого из собственников на долю в доме.

А вот отсутствие такого соглашения как раз и может привести к неприятной для любого из собственников ситуации, махинации в этой сфере как раз и связаны с попыткой других дольщиков навязать своё видение порядка пользования помещениями и, как следствие, вынудить дольщиков, менее готовых к конфликтам, избавиться от своей доли в пользу того, кто сознательно нагнетает ситуацию и не всегда по справедливой цене.

А с этим связан ещё один момент, который Вы должны выяснить перед покупкой доли, об этом сказано в ст. 250 ГК РФ:

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Вам надо получить от продавца подтверждение того, что он предлагал другим владельцам помещений в доме купить свою долю. В таком уведомлении будет видно — что именно и за сколько он предлагал купить. Если же другие дольщики отказались от покупки этой доли, то впоследствие им будет сложно претендовать (обоснованно) на именно эту долю — у них ведь был шанс заявить о своих правах на долю, которая будет продана Вам.

Документы я посмотрел, важно точно понимать — кто именно в данный момент является владельцем долей, а также наличие у номинальных владельцев долей ещё сособственников (например, супругов). Это, конечно, будет проверяться при регистрации перехода прав, но лучше знать о возможных претензиях заранее. Кроме того, есть разночтения в составе собственников в разных листах выписки из реестра, документы на дом надо видеть от всех сособственников, с землёй будете потом разбираться, права на землю вторичны в данном случае.

Так что покупать такую долю можно (при условии, что все документы собственников в порядке), но настоятельно рекомендую как можно быстрее заключить соглашение о порядке пользования домом.

Денис, здравствуйте!

В Вашем случае этот дом является самостроем, со всеми вытекающими последствиями, вплоть до сноса данного жилого дома. 

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Подобные схемы по строительству жилого дома, а фактически многоквартирного жилого дома, но оформленного путем продажи долей в общую долевую собственность распространены сейчас по всей России и в большинстве случаев вызывают большие проблемы у собственников, купивших в таких домах доли, вплоть до сноса. В Московской области такие дома идут под снос ежегодно в очень большом количестве. 

Если не ставить вопрос о признании самовольной постройкой проблемы возникают в сосуществовании с другими собственниками.

Обычно продавец/застройщик такого дома решает этот вопрос на стадии покупки предлагаю подписать соглашение о определении порядка пользования жилым домом между всеми собственниками согласно ст.247 ГК РФ. В этом соглашении прописывается кому какие помещения отводятся в пользование. 

В случае, если между собственниками не удалось достигнуть соглашение о порядке пользования жилым помещением — вопрос решается в судебном порядке с учетом сложившегося порядка пользования. 

Так же при продаже или ином отчуждении доли — сделка совершается в нотариальной форме. Следует помнить, что при возмездном отчуждении доли третьим лицам — необходимо соблюсти требования статьи 250 ГК РФ, то есть преимущественное право покупки другими собственниками. Вы должны изначально предложить свою долю им, и только если они не купят её в течение месяца — можете продавать её третьим лицам, но за цену, не меньшую, чем предлагали сособственникам.

Добрый день. Начну с того, что 

при чем мне сказали, что сделать это будет крайне сложно, т.к дом построили с нарушением каких-то нормативов

В данном случае возможна постановка вопроса о признания дома самовольной постройкой с возможностью вынесения решения о его сносе.

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица

Если с этой точки зрения все будет нормально, то сама сделка имеет нюансы с наличием права преимущественной покупки у иных сособственников. В случае нарушения — возможность предьявления ими иска о переводе на них прав и обязанностей покупателя по сделке.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Так как имущество находится в долевой собственности владение и пользование им происходит по согласию всех сособственников — статья 247 ГК. При этом данные отношения длящиеся и порядок может меняться даже в случае если соглашение о порядке пользования достигнуто. Еще один важный момент — вселение лиц не являющихся сособственниками. Здесь тоже необходимо получать согласие иных сособственников, (исключение — случаи вселения несовершеннолетних детей сособственника) а это тоже очень важно.

По документам — сделка с продажей доли происходит через нотариуса, поэтому здесь за юридической чистотой документов, а так же составом лиц, участвующих в сделке будет  следить нотариус. На него же возлагается и ответственность за это.

С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте, Денис!

Начну сначала с документов… все с документами в порядке, никакого самостроя здесь нет… т.е. опасаться сноса в связи с признаками ст.222ГК РФ не нужно. Земля — населенные пункты — ЛПХ, что допускает строительство объектов ИЖС,

Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей);

 дом зарегистрирован как жилой индивидуальный без признаков МКД, что и в настоящее время и во время его постановки на ГКУ и регистрации права допускалось. Государство его признало и признало право на него 

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имуществоhttp://www.consultant.ru/docum...

Следовательно были соблюдены все нормативы при его строительстве и при постаноке на ГКУ…

Т.е. здесь юридическую чистоту этого объекта объяснять думаю не стоит… Другое дело, что по факту дом имеет в настоящий момент признаки МКД (разделен на  квартиры с индивидуальными коммуникациями) вот здесь уже есть признаки МКД, но грозить это может не сносом дома, а привлечением собственников по ст.8.8 КоАП РФ

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа http://www.consultant.ru/docum...

Соответственно купить долю в доме и в ЗУ можно, но далее требовать выдела доли в натуре и ничего здесь противозаконного нет — это право предоставленное дольщику законом 

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Достаточно подробно об этом на сайте Росреестра:https://rosreestr.ru/site/pres... и более свежая публикация https://rosreestr.ru/site/pres...

В Вашем случае можно перевести дом в МКД, разделив его на квартиры и оформить все в Росреестре… единственной проблемой в данном случае будет возможность изменения ВРИ земельного участка (а это необходимо), изменение ВРИ возможно в соответствии с ПЗЗ и градостроительным регламентов, т.е. необходимо выяснить в местной администрации такую возможность… требовать изменение ВРИ можно будет в т.ч. в судебном порядке см.Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.)
 http://www.garant.ru/products/...

В остальном по Вашим вопросам…

Учитывая, что не имеется соглашения по порядку пользования долями, то получается любой из собственников может претендовать на мою квартиру?

Денис

Да, именно так, об этом подробно в первой статье Росреестра по ссылке выше…

Может ли он обратиться в суд и отсудить право жить в конкретной квартире,

Денис

В суде необходимо будет доказать сложившийся порядок пользования данным жилым помещением, что фактически не возможно, по объективным причинам.

Как в этом случае защищаться?

Денис

Единственный способ — выделение доли в натуре, либо по взаимному соглашению, либо в судебном порядке. Если вопрос выдела доли заинтересует — буду рада более подробно пояснить алгоритм действий. 

Подводя итог, могу сказать, что критичного в такой покупке ничего нет, единственное — это последующие финансовые затраты на выдел долей в натуре, поэтому Вы можете либо требовать от продавца привести документы в соответствие (цена обекта сразу же увеличится), либо покупать так как есть… а затем самостоятельно производить выдел. Если продавец согласится сам произвести выдел, можете заключить с ним предварительный договор купли-продажи ( что гарантирует Вам покупку в последующем по оговоренной цене, и отказаться от продажи Продавец не сможет)… Имейте в виду, что все сделки по отчуждению долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению и считаются недействительными без нее.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверениюhttp://www.consultant.ru/docum...

Соответственно чистоту Вашей сделки и «подводные камни» проверит нотариус (имею ввиду преимущественное право покупки, согласие третьих лиц, бонкротство продавца и многое другое).

Если вопросы остались — буду рада ответить!

С уважением, Алина Пучко.