Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа земли в ДНТ с объектом незавершенного строительства
Здравствуйте! Продаю земельный участок в ДНТ с недостроеным домом. Землю купил в 2013 году, свидетельство о собстенности на участок тоже от 2013 года. Клиент хочет сделать покупку по двум договорам: 1) покупка земли 2) покупка объекта незавершенного строительства. Понимаю, что с продажи земли не нужно платить НДФЛ, даже если в договоре будет стоимость больше, чем я купил, но возникают следующие вопросы:
1) Нужно ли платить налоги с объекта НС, если нужно то как будет формироваться налогооблагаемая база (чеки за покупку материалов особо не собирал)?
2) Есть ли ограничения на указания стоимости в договоре продажи земельного участка? Сейчас покупатель предлагает указать на 100 т.р. больше (я заплатит 400, он хочет указать 500)
Здравствуйте, Михаил!
Если чеки Вы не собирали, то в соответствии с НК РФ Вы можете воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб.:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей (подпункт 1 пункта 2 ст.220 НК РФ);
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подпункт 2 пункта 2 ст.220 НК РФ).
Не совсем понятен Ваш второй вопрос… Если с точки зрения кадастровой стоимости, то поскольку земля покупалась в 2013 году, то по земле никаких ограничений по указанию стоимости нет.
Рябинин Олег
Здравствуйте, Михаил.
1) Нужно ли платить налоги с объекта НС, если нужно то как будет формироваться налогооблагаемая база (чеки за покупку материалов особо не собирал)?Михаил
В случае, если НС стоит на кадастровом учете и у Вас зарегистрировано право на него, а с момента возникновения права не истек минимальный срок владения, то объект налогооблажения будет. налоговая база -это цена по договору. В соотвествии с п.1 ст.210 НК РФ
1. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212настоящего Кодекса.
При этом, если цена по договору планируется меньше кадастровой стоимости, то налоговая база будет приниматься равной кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7 (п.5 ст.217.1 НК РФ).
2) Есть ли ограничения на указания стоимости в договоре продажи земельного участка? Сейчас покупатель предлагает указать на 100 т.р. больше (я заплатит 400, он хочет указать 500)Михаил
Поскольку доход будет необлагаемым, то с одной стороны, для Вас не имеет значения, какую цену указать, НО при расторжении договора по каким-либо основаниям или при признании сделки недействительной возвращать Вам покупателю придется сумму, которая указана в договоре.
Хочу сделать некоторые уточнения по поводу вопроса. Сам дом является достроенным, с внутренней отделкой и коммуникациями, но по ряду причин не могу его поставить на кадастровый учёт и оформить право собственности. Изначально и планировал всё продавать по договору купли-продажи земельного участка с указанием в договоре, что земля продается со всеми строениями, но клиент предложил оформить отдельно договор на продажу земли с указанием стоимости 500 т.р., а прочую сумму указать в "Расписке о получении денежных средств за незавершенные строительством объекты" за объекты расположенные на земельном участке приобретаемом по договору купли-продажи. Покупатель не хочет всю сумму указывать по договору купли-продажи земли, ссылаясь на то, что может вызвать подозрения сильно завышенная стоимость земли (в этом и заключается суть 2 вопроса).
Собственно говоря без осуществления кадастрового учета Вы не можете надлежащим образом оформить сделку на дом, поскольку право на дом у Вас зарегистрировано не будет.
Соответственно, безопасным для Вас будет только один вариант. О нем говорил коллега.
1) дом вообще не регистрировать, а продавать только землю, но по цене с учетом наличия недостроенного дома;
Олег Рябинин
При этом сведения об объекте налогооблажения в виде доходов от продажи дома в налоговый орган не поступят.
Не соглашусь о размере вычета в 1 млн. Объект незавершенного строительства не является ни садовым домом, ни жилым, поэтому вычет будет равен 250 тыс в соответствии с пп.1 п.2 ст.220 НК РФ. Разъяснения ФНС здесь https://www.nalog.ru/rn35/news...
Да, согласен, что при продаже именно незавершенки, вычет всего 250 тыс. руб. Есть еще 2 варианта (в зависимости от степени завершенности дома):
1) дом вообще не регистрировать, а продавать только землю, но по цене с учетом наличия недостоенного дома;
2) если дом почти завершен, то поскольку это все-таки не жилой дом, а садовый, то можно его оформить и как завершенный.