156 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

156 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Формирование участка под многоквартирным домом или уточнение границ ранее учтенного участка на котором расположен многоквартирный дом

Добрый день! Существуют ли какие-либо описанные законодательством отличия понятия формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом от понятия уточнения границ земельного участка , на котором расположен многоквартирный дом. И какую процедуру (формирование участка или уточнение границ участка) необходимо провести для установления точных границы земельного участка под многоквартирным домом если данный участок является ранее учтенным и был поставлен на кадастровый учет в 2002 году по результатам инвентаризации земель , но межевания участка не проводилось. Существуют ли по этому поводу какие-либо нормы закона либо однозначные разъяснения официальных лиц. В последней редакции пункта 5 ст. 16 закона о введении в действие ЖК РФ указывается , что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме СО ДНЯ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА этого участка. Ранее в этом пункте было указано , что что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме С МОМЕНТА ФОРМИРОВАНИЯ и ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА этого участка. То есть в действующей редакции п.5 ст 16 закона о введении в действии ЖК РФ уже нет слов "С МОМЕНТА ФОРМИРОВАНИЯ". Может ли это означать , что поставленный на государственный учет до введения в действие ЖК РФ земельный участок , на котором расположен многоквартирный дом уже является сформированным и право общей долевой собственности на такой участок уже возникло в силу закона.

24 Ноября 2018, 00:33, вопрос №2177114
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

получен
гонорар
80%
Юрист - Алина
8,6
Рейтинг Правовед.ru
1351
ответ
787
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Георгий!

Давайте начнем с того, что формирование участка это всегда создание нового объекта недвижимости, а уточнение границ это изменение характеристик уже существующего объекта недвижимости

3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной

О порядке образования (создания) земельных участков http://www.consultant.ru/docum...

А уточнение местоположения границ – это комплекс работ и процедур, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением координат характерных (поворотных) точек границ с нормативной точностью.(Подробнее на сайте Росреестраhttps://rosreestr.ru/site/pres...)

При этом существенного значения какой установлен ВРИ земельного участка нет… Т.е. это одинакого относится и к землям для МКД и для ИЖС, ЛПХ и т.д.

Далее, идут только вопросы регулирования права собственности (иного вещного права) на землю, либо права пользования земельным участком.

Т.е. если земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, то на основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное лицо имеет право обратиться в органы госвласти с заявлением о формировании земельного участка, на котором стоит дом. (но право собственности уже принадлежит собственникам помещений в МКД в силу закона). Так, по Закону «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, и «иные, входящие в состав дома объекты недвижимости», являются общей долевой собственностью собственников помещений в доме.

В совместном Пленуме Верховного и Арбитражного судов по вопросам защиты прав собственности также указано: если участок не сформирован и в отношении его не проведен кадастровый учет, то земля под домом находится в собственности публично правового образования. Но по смыслу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой может быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственник жилья в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома.

И какую процедуру (формирование участка или уточнение границ участка) необходимо провести для установления точных границы земельного участка под многоквартирным домом если данный участок является ранее учтенным и был поставлен на кадастровый учет в 2002 году по результатам инвентаризации земель, но межевания участка не проводилось.

Георгий

В данном случае участок уже сформирован, поскольку стоит на кадастровом учете, являясь ранее учтенным, однако границы участка не установлены, соответственно Вам необходимо провести межевание с целью уточнения границ земельного участка.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.http://www.consultant.ru/docum...

По данному вопросу смотрите Письмо Министерства экономического развития РФ от 23 сентября 2011 г. № Д23-1395 “Об оформлении прав на земельный участок, занятый многоквартирным домом”http://www.garant.ru/products/...https://rosreestr.ru/site/pres...С уважением, Алина Пучко.

24 Ноября 2018, 06:07
q Отблагодарить
0 0
Георгий
клиент, г. Верхошижемье

Добрый день! По поводу понятия формирования земельного участка так ничего и не понятно. В ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, на которую Вы ссылаетесь  и в разъяснениях Росеестра ( о пункте 3.статьи 11.3 Земельного кдекса РФ) нет ни слова о формировании земельных участков, также каки нет ничег о том, что образование это и есть формирование .  А письма Минэкономразвития не могут быть доказательством так как в самом письме указано, что Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения. Может быть существуют какие-то более авторитетные документы, из которых следует что формирование — это образование нового участка?

24 Ноября 2018, 09:47
8,6
Рейтинг Правовед.ru
1351
ответ
787
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Понятие «формирование земельного участка» законодательно отсутствует, однако есть понятие образование земельного участка… о чем была сделана ссылка на соответствующую статью закона.

В письме Минэкономразвития которое приведено выше указано, 

Вместе с тем в действующем законодательстве отсутствует четкое понятие «формирование земельного участка». Так, подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации установлен перечень работ по формированию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставление которых осуществляется в целях строительства. Однако перечень работ по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, действующим законодательством не установлен. (в настоящий момент ст.30 ЗК РФ утратила силу)

Кроме того,

Правовое определение понятия «земельный участок» установлено в ст. 11.1 ЗК РФ, согласно которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
По смыслу приведенной нормы, земельный участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что такой земельный участок имеет установленные границы.
Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации. При этом такая индивидуализация (определение и закрепление на месте границ) означает, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер. 
http://www.garant.ru/products/...

24 Ноября 2018, 10:20
8,6
Рейтинг Правовед.ru
1351
ответ
787
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
А письма Минэкономразвития не могут быть доказательством так как в самом письме указано, что Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Георгий

Хотелось бы добавить…

Министерство экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функциипо выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере… земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения, а также перевода земель водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов (в части, касающейся земель особо охраняемых природных территорий) в земли другой категории), ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним...http://www.consultant.ru/docum...

Т.е. правоприменительная практика на территории РФ формируется исключительно с учетом мнения Минэкономразвития, в рамках его полномочий.

Еще есть такое понятие в юриспруденции как пробелы в праве… Это, что касаемо вопроса 

Может быть существуют какие-то более авторитетные документы, из которых следует что формирование — это образование нового участка?

К сожалению нет в законе определения понятию формирование земельного участка…

24 Ноября 2018, 11:24
8,6
Рейтинг Правовед.ru
1351
ответ
787
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

При этом ранее учтенный земельный участок может иметь условные границы… Об этом указано в статье Росреестра по вышеприведенной ссылке: ранее в Законе отсутствовало требование о необходимости проведения межевых работ и установления границ земельных участков (с координатами) 

Но по общему правилу объект недвижимости считается сформированным с момента внесения сведений о его индивидуальных характеристиках в ГКН (сейчас ЕГРН). Таким образом, поскольку Ваш участок ранее учтенный, то он считается сформированным (сведения содержаться в ЕГРН) в связи с чем в Вашем случае требуется только уточнение границ участка. По поводу уточнения границ участка я Вам также привела ссылку на 218-ФЗ

 При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Что касаемо спора с муниципалитетом о моменте формирования земельного участка… Есть письменные доводы, на что ссылается орган власти, что и чем мотивирует?.. Вы не должны доказывать муниципалитету ровным счетом ничего, Вам необходимо пригласить грамотного кадастрового инженера и осуществить межевание по установлению границ земельного участка.

24 Ноября 2018, 10:30
Георгий
клиент, г. Верхошижемье

Грамотного кадастрового инженера мы нашли и он подготовил межевой план нашего участка. Согласно этого межевого плана наш участок граничит с землями общего пользования находящихся в собственности города. Но администрация города отказывается подписать согласование границ нашего участка. Нам письменно отвечают из администрации города, что для установления границ нашего участка мы должны обратиться в администрацию города с заявлением о формировании участка под нашим многоквартирным домом, а не с заявлением о согласовании границ, формировать участок на котором расположен наш дом может только администрация города и нам они участок сформируют когда захотят и в таком виде как захотят. Вот в этом вся проблема.

24 Ноября 2018, 11:25
8,6
Рейтинг Правовед.ru
1351
ответ
787
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Можете отказ приложить? В таком случае необходимо в судебном порядке решать вопрос, все верно что необходимо согласовывать границы, но если есть спор то он может быть решен только в суде… смотрела историю Вашего вопроса… у Вас эта проблема уже очень давно продолжается и почему же до суда дело не дошло, если миром решить не получается? Если участок ранее учтенный- то он уже является объектом правоотношений… у Вас все шансы на положительный результат!

24 Ноября 2018, 13:02
Георгий
клиент, г. Верхошижемье

нам администрация города год назад отмежевала участок размером чуть больше чем по отмостке дома. Мы в суде оспорили такое межевание и суд выиграли, в том числе и апелляция была на нашей стороне.  То межевание было отменено. Но когда уже по нашему заказу кадастровый инженер подготовил межевой план, то администрация города отказалась подписать согласование. Похоже снова надо будет обращаться в суд. Спасибо за ответы

24 Ноября 2018, 18:23
Георгий
клиент, г. Верхошижемье

Мы тоже считали что ранее учтенный земельный участок уже является объектом гражданских прав, есть даже определения ВС РФ об этом. Но в 2014 году мы полностью проиграли в суде дело о защите прав собственников помещений в нашем доме года пытались отстоять часть  земельного  участка вокруг нашего дома. Тогда администрация города без нашего ведома отмежевала и передала в аренду для строительства магазина два земельных участка из территории которую мы всегда считали своей придомовой. Мы заказывали экспертизу, которая была на 100% в нашу пользу, в нашу пользу были отзывы из Росреестра и Кадастровой палаты. У нас даже было зарегистрировано право нашей обш=щей долевой собственности на нашу придомовую территорию.Но суд решил что раз у земельного участка на котором расположен наш дом нет точно установленных границ, то такой участок не может быть сформирован и потому никаких прав на этот участок мы не имеем и зарегистрированное право общей долевой собственности было отменено.  Не помогли даже наши ссылки на определения ВС РФ. Судья принял решение по своему внутреннему убеждению. В апелляционной инстанции даже не стали слушать наши доводы, А в кассации нам отказали в рассмотрении. Поэтому сегодня мы пытаемся как можно глубже выяснить нормы закона касающиеся понятия формирование участка

24 Ноября 2018, 18:40
8,6
Рейтинг Правовед.ru
1351
ответ
787
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

"государственный кадастровый учет осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона № 218-ФЗ требованиям к описанию

местоположения границ земельных участков.
Несоответствие указанным требованиям может выражаться в таких обстоятельствах, как: отсутствие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ, как правило, ранее учтенного земельного участка" http://economy.gov.ru/minec/ab...

«Ранее учтенные» земельные участки – это земельные участки, на которые возникли и не прекращены права (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, право аренды) до 1 марта 2008 года. Если участок не проходил процедуру кадастровых работ (межевания), то в ГКН земельный участок будет учтен без границ. Для внесения сведений о границахнеобходимо провести кадастровые работы в отношении ранее учтенного земельногоучастка.https://rosreestr.ru/site/pres...

24 Ноября 2018, 10:44
получен
гонорар
20%
Юрист - Екатерина
7,8
Рейтинг Правовед.ru
2025
ответов
934
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Курган
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Георгий. 

Может ли это означать, что поставленный на государственный учет до введения в действие ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом уже является сформированным и право общей долевой собственности на такой участок уже возникло в силу закона.

Георгий

Да, исходя из вашей ситуации земельный участок является сформированным, так как поставлен на кадастровый учет (был ранее учтенным), находясь в долевой собственности жильцов многоквартирного дома. При этом учитывая, что границы земельного участка не установлены, то вам необходимо провести его межевание для уточнения границ земельного участка.

Таким образом, формирование земельного участка и уточнение границ земельного участка  — совершенно разные институты. В вашем случае необходимо уточнять границы участка. 

Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

Статья 16 

5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

24 Ноября 2018, 07:49
q Отблагодарить
0 0
Георгий
клиент, г. Верхошижемье

Добрый день! Мне бы хотелось получить информацию  о каких-либо  официальных документах, из которых однозначно следует, что ранее учтенный земельный участок является сформированным? В настоящее время между жителями нашего дома и администрацией города идет спор. Мы утверждаем что наш участок уже сформирован, а администрация города утверждает что участок будет сформирован только тогда, когда его границы будут установлены в соответствии с действующим законодательством. Соответственно и наше право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен наш дом администрация города не признает. Каким образом мы можем доказать свою правоту?

24 Ноября 2018, 09:56
1900
ответов
658
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Добрый день!

В соот.с ч. 9 ст. 38 ФЗ о ГКН:

при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Так же  вопрос поднимался в Постановление Президиума ВАС от 22.04.2008 № 16975/07:

«Многие земельные участки не поставлены на кадастровый учет либо поставлены на кадастровый учет декларативно, когда их границы в соответствии с требованиями земельного законодательства не определены. … В том случае, если точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ…, в связи с чем установить их местоположение на местности не представляется возможным"

Исходя из чего можно предположить что сформированный  как объект права земельный участок это земельный участок с точными установленными границами.Ваш участок под домом мог быть  так же поставлен декларативно, поэтому вам необходимо уточнять границы.

24 Ноября 2018, 11:33
Георгий
клиент, г. Верхошижемье

Дело в том что документов подтверждающих право на земельный участок на котором расположен наш дом мы найти не смогли ( дом построен в 1968 году) также мы не располагаем документами, которые бы определяли местоположение границ земельного участка при его образовании.  границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения у нас тоже отсутствуют с трех сторон нашего участка в последние 5-6 лет были образованы новые земельные участки, на которых были возведены строения. Мы располагаем только данными, что земельный участок на котором расположен наш дом  поставлен на кадастровый учет в 2002 году по результатам инвентаризации земель. Согласно кадастровой выписке участок является ранее учтенным, площадь указана декларативно, разрешенное использование — эксплуатация многоквартирного дома, границы участка не установлены в соответствии с законом, в кадастре отсутствуют данные о координатах границ участка. В ГКН хранится схема кадастрового квартала на котором схематично изображен и наш земельный участок, но координат границ нет. И на том основании, что точных границ нашего участка нет администрация города утверждает, что участок на котором расположен наш дом не является сформированным и поэтому никаких прав на этот участок мы не имеем. На сегодняшний день отмежевать земельный участок на котором расположен наш дом в размере соответствующем тому размеру площади, который декларативно указан в кадастровой выписке невозможно из за того что вокруг уже образовано несколько новых участков, Мы пытались отстоять свои права в суде,  но админстрация города в суде заявила что у нашего участка границы не установлены и поэтому у нас нет прав на участок на котором расположен наш дом площадью декларативно указанной в кадастровой выписке. Суд встал на сторону администрации. Суд апелляционной инстанции решение суда подтвердил, в кассационной инстанции нам было отказано в рассмотрении жалобы по существу.  Сегодня мы хотим узаконить оставшуюся часть нашего участка, но администрация нам всячески препятствует. как нам быть и что можно предпринять?

24 Ноября 2018, 12:13
1900
ответов
658
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Хотела бы внести дополнение, что вышеуказанное разъяснение дано Президиумом Верховного суда РФ по утвержденному обзору судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями.Но вы можете взять его за основу при решении вашего вопроса, тем более если суды исходят из такой же позиции.Так вот в продолжении данного разъяснения как раз и указан момент не возможности уточнения границ земельного участка:

В том случае, если точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ…, в связи с чем установить их местоположение на местности не представляется возможным, … установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы».
http://www.vsrf.ru/Show_pdf.ph...
24 Ноября 2018, 12:30
Георгий
клиент, г. Верхошижемье

мы пытались в суде опереться на эту судебную практику но судья отверг в связи с тем что земля СНТ к земельным участкам под многоквартирными домами  не относится. 

24 Ноября 2018, 15:19
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

156 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут