Продать долю в квартире

Добрый день

Доля не выделена в натуре. 

Доля в квартире как правило и не может быть выделена в натуре. Поэтому уточню для ясности — у вас долевая собственность или все таки совместная? Что написано в выписке из ЕГРН на квартиру?

Предложил выкупить свою долю второму собственику, предложенная им стоимость меня не устраивает

Каким образом предложили? Устно, письменно?

Извещение иных участников собственности необходимо именно в письменной форме:

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

После этого, если от другого участника не поступило так же письменного отказа в покупке доли, вы ждете месяц и продаете долю любому другому лицу 

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Если же этот порядок будет нарушен и вы продадите другому лицу долю ниже той стоимости, по которой предлагали ее второму участнику, то он сможет в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В таком случае покупатель, который лишится купленной доли, сможет взыскать с вас свои убытки

Здравствуйте Александр.

Нужно направить ему официальное уведомление, и если он в течении 30 дней не выкупит, можете продать на условиях, указанных в уведомлении, любому желающему (см. ст. 250 ГК РФ)

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Здравствуйте!

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.2150 ГК РФ).

Вам нужно письменно предложить купить квартиру по определенной цене. Второй собственник должен на данную цену написать отказ. Предлагать он может все, что угодно. В силе именно Ваше предложение. Предложение лучше дать лично в руки с отметкой о получении либо направить заказным письмом. Потому что собственник может проигнорировать и попросту ничего не ответить. Это также будет означать отказ. Соответственно, получив его, можете выставлять квартиру на продажду третьим лицам

Александр, здравствуйте!

Согласно ст. 252 ГК РФ дольщик имеет преимущественно право покупки. В связи с чем Вам необходимо направить письменное уведомление о продаже доли по определенной цене. Если он не ответит в течении месяца, тогда уже можете спокойно реализовать свою долю 3 лицам.  

Как можете заметить, что важно соблюсти процедуру и сроки. Направлять уведомление нужно заказным письмом с описью вложения на адрес регистрации.  

Для понимания можно еще разъяснить, что согласно ч.1 ст. 165.1 ГК РФ  сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Т.е. отслеживаете по трек-номеру отправление, как только письмо поступает на почту, то нужно отчитывать указанные выше срок.

Если  у Вас имеются дополнительные вопросы, напишите. Готов на них ответить!

Александр, здравствуйте!

В вашем случае единственное требование, которое Вы должны соблюсти — преимущественное прав покупки другими дольщиками согласно статье 250 ГК РФ. (не 2150, не 252, а именно 250 ГК РФ).

Всё, что Вы должны сделать — уведомить собственников оставшихся долей о продаже и предложить им выкупить свою долю за определенную Вами цену. Если в течение месяца с омента получения уведомления они её не выкупят — можете продавать её третьим лицам, но за сумму, не меньшую той, которая была объявлена сособственникам. 

Законом не регламентировано, каким образом Вы должны их уведомить. Это может быть и заказное письмо с описью вложения, но имейте ввиду, что сделка по продаже Вашей доли в обязательном порядке будет оформляться нотариусом. Я пока что не сталкивался с нотариусами, которые бы соглашались оформить сделку, если предложение о выкупе направлялось продавцом самостоятельно через почту заказным письмом с описью вложения. Все нотариусы, с которыми я работал по таким вопросам настаивают на том, чтобы предложение о выкупе направлялось через нотариуса. Еще раз повторюсь — это только моя практика. Законом самостоятельное уведомление заказным письмом с описью вложения не запрещено. Важно вот что: уведомление о выкупе доли должно направляться по адресу постоянной регистрации а не по адресу этой долевой квартиры (если собственники долей зарегистрированы по месту жительства по другому адресу).

Теперь самое важное, о чем я хотел написать:

Не могу ничего сказать о компетенции оценщика, который производил оценку Вашей доли, но реально при цене всей квартиры в 4.7 млн. р. Вы не продадите свою долю даже за полтора миллиона. Рассудите сами: за эти средства можно при желании найти отдельную комнату, а не долю со всеми вытекающими перспективами. А тут доля, которая ни для проживания, ни в качестве инвестиции нецелесообразна. В итоге такие доли приобретают либо те, у кого не хватает средств на отдельную комнату, либо полулегальные инвесторы, по заниженной цене, в расчете на то, что её выкупят потом либо сособственники, либо удастся продать квартиру целиком. Есть еще одна категория: квартирные рейдеры. Они так же по рыночной стоимости у Вас её не купят. Предложенная цена будет меньше миллиона. 

Не подумайте, я ни в коем случае не уговариваю Вас продать её за ту цену, которую Вам предложили родственники. Цена должна быть справедливой. Я просто хотел донести на что Вы можете реально рассчитывать. 

Теперь, что касается Ваших сособственников: в ситуации, когда дольщики не могут договориться больше всего «достается» тем, кто остался в квартире. 

Так или иначе, покупатели Вашей доли заплатят Вам деньги и Вы к этой квартире больше отношения иметь не будете. А дальше начнется самое интересное: покупателям нужно будет стимулировать оставшихся дольщиков либо к выкупу этой доли по завышенной цене, либо к продаже этим же покупателям оставшихся долей по существенно заниженной стоимости, либо к совместной продаже квартиры.

Какими методами будут стимулировать оставшихся дольщиков — можно только догадываться. Но статей и видео про квартирных рейдеров в интернете навалом, а уголовных дел по статье 179 УК РФ (принуждение к сделке) практически нет. То есть — полная безнаказанность и явное нежелание полиции вмешиваться в этот вопрос. 

Так что именно Вашим содольщикам сейчас крайне необходимо договариваться с Вами о выкупе, и именно они больше всего в этом заинтересованы, а не Вы. Попытайтесь донести до них эту позицию, пусть подумают, покопаются в интернете, может быть даже проконсультируются у юристов.