Пожалуйста, объясните мне разницу управления домом ТСЖ и управлением домом ТСЖ + УК (когда УК подчиняется ТСЖ) с правовой точки зрения.
(например, какому юридическому лицу принадлежит счет для оплаты ЖКУ, кто будет рассчитывать и формировать квитанции)
А также прошу сделать сравнения по минусам и плюсам двух данных форм правления.
Здравствуйте Анастасия,
Пожалуйста, объясните мне разницу управления домом ТСЖ и управлением домом ТСЖ + УК (когда УК подчиняется ТСЖ) с правовой точки зрения.Анастасия
согласно ст. 135 Жилищного Кодекса:
Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 161 Жилищного Кодекса:
Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1)непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией (УК).
То есть это две разные формы управления, но и та и та допускается законодательством.
С уважением, Виктория Суворова.
Здравствуйте, Анастасия!
Способов управления домом, действительно всего три. И все они перечислены в части 2 статьи 161 ЖК РФ:
Схема «ТСЖ+УК» – это на самом деле второй способ управления, т.е. управление ТСЖ. То есть всю ответственность перед надзорными органами (ГЖИ, Роспотребнадзор, Госпожнадзор и прочие) и перед жителями (как членами, так и не членами ТСЖ) несет в данном случае ТСЖ. Просто ТСЖ не само проводит работы и оказывает услуги в данном случае, а нанимает для этих целей УК. Но форма управления от этого не меняется на третью, а остается второй. УК в данном случае просто выполняет роль обслуживающей компании, которая несет договорную гражданско-правовую ответственность только перед ТСЖ, с которой у УК и заключен договор (но не перед надзорными органами). На практике ТСЖ заключают несколько договоров с разными компаниями, поскольку редко бывает, что в одной УК есть весь необходимый персонал для выполнения всех работ. А учитывая, что лишние «прослойки» тут приводят только к удорожанию, нередко бывает, что ТСЖ заключат отдельные договоры с разными профильными компаниями непосредственно напрямую, например, на обслуживание лифтового хозяйства, на аварийно-диспетческую службу, на обслуживание инженерной инфраструктуры дома, на уборку, на обслуживание домофонной и охранной системы, на расчет и выставление квитанций и прием платежей и т.д. То есть УК в данной схеме не является УК в смысле третьего способа управления, а значит для нее не нужна лицензия. Такой способ управления хорош для УК, которая не несет ответственность перед надзорными органами, но не совсем хорош для ТСЖ именно потому, что ответственность перед надзорными органами несет само ТСЖ. И в случае каких-либо нарушений в управлении домом штрафы будут налагаться именно на ТСЖ и на его председателя лично, как на должностное лицо.
Данная схема выгодна только тем, что проще сменить УК. Поскольку в данной схеме УК не избирается на общем собрании собственников (ОСС), а просто с ней заключает договор ТСЖ. Данный договор между ТСЖ и УК без какого-либо ОСС также в любой момент может быть расторгнут ТСЖ полностью или в части. Ну и еще выгода в том, что у ТСЖ в данном случае есть свобода выбора подрядчиков/исполнителей по различным работам/услугам, и на этом можно съэкономить.
Оплата за ЖКУ осуществляется, как правило, на счет ТСЖ. Но УК по договору с ТСЖ также может выступить и платежным агентом, принимая оплату на свои счета.
Формировать квитанции может как ТСЖ, так и УК по договору с ТСЖ.
Олег, добрый день.
Что вы имеете в виду, говоря " УК не избирается на общем собрании собственников (ОСС), а просто с ней заключает договор ТСЖ"?
Допустим уже создано ТСЖ и нужна УК. Как эту УК выбрать, если не на ОСС? Кто выбирает? Председатель ТСЖ и правление?
Анастасия!
Тут прежде всего нужно определиться, что Вы понимаете под термином «ТСЖ + УК (когда УК подчиняется ТСЖ)».
На самом деле есть 2 случая:
1) Случай, который я описал выше (когда остается форма управления ТСЖ). В данном случае управляющая организация в таких отношениях с ТСЖ выступает не как управляющая домом организация, а как подрядная (обслуживающая) организация, оказывающая отдельные (или даже все) работу услуги по содержанию/ремонту общего имущества, а возможно и ведущая отдельные учетные операции за ТСЖ. Такая организация может и выступать платежным агентом в случае договоренности. Но при этом форма управления остается ТСЖ со всеми вышеперечисленными мною особенностями.
2) Другое дело, если собственники на общем собрании меняют форму управления с ТСЖ на УК и поручают ТСЖ заключить с УК договор управления. В этом случае ТСЖ как юр.лицо сохраняется, но при этом функции управления домом переходят управляющей компании в соответствии с заключенным между ТСЖ и УК договором управления. В этом случае УК управлет домом полностью и принимает оплату на свои счета.
Но и в первом, и во втором случае именно ТСЖ заключает договор с УК:
Статья 148 ЖК РФ. Обязанности правления товарищества собственников жилья
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
…
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;…
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
При этом право самостоятельного выбора той или иной УК должны следовать только из соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. То есть такое полномочие может быть передано ТСЖ общим собранием. В этом случае ТСЖ может расторгать договор с одной УК и заключать с другой без необходимости собирать общее собрание.
Сколько у Вас в доме квартир? Есть ли задолженности по оплате и тд?
Эта тема очень обширна, для большой юридической статьи. Чтобы сказать Вам о плюсах и минусах — надо знать что у Вас за ситуация.
Обычно при управлении ТСЖ+УК счета принадлежат ТСЖ. Кто формирует квитанции зависит от того по какой схеме идет сотрудничество. Так как зачастую ТСЖ привлекает УК для проведения ремонта (например). Тогда платежные квитанции формирует ТСЖ.
Законодательно порядок управления многоквартирными домами и связанные с этим вопросы, регулирует Жилищный кодекс.
Обязательные требования к технической эксплуатации многоквартирных домов установлены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил ...» содержит требования к содержанию общего имущества дома и регулирует порядок изменения стоимости услуг за содержание и ремонт жилого помещения, если услуги и работы по его управлению, содержанию и ремонту выполнены с нарушениями.
Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» регулирует оплату коммунальных услуг.