Здравствуйте Екатерина.
В собственности квартира (для удобства обозначим ее №1), приобретена с использованием материнского капитала. Детям доли не выделяли.
Стоит сразу оговориться, что это являлось нарушением норм федерального законодательства на тот период времени, так как при распоряжении материнским капиталом его получатель дает нотариально заверенное обязательство по выделению долей всем членам семьи, в том числе и детям.
Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862
«О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»:
засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения
Сейчас выделили доли детям в квартире №1.
Т.е. Вы привели в соответствие с законодательством распоряжение средствами материнского капитала, что уже неплохо.
Получили ответ, что это разрешение необходимо было получать ДО приобретения новой квартиры.
Таких требований быть не должно.
Органы опеки обязаны проверить приобретенное жилое помещение на наличие либо отсутствие прав несовершеннолетних в связи с возможным отчуждением их долей в квартире №1 и выделением им соответствующих долей в новой приобретенной квартире.
При этом соответствующие порядки регулирующие выдачу такого рода разрешений органами опеки, принимаются на уровне муниципалитетов.
Вот один и примеров, если в Вашем случае речь идет о г. Санкт-Петербурге, по Внутригородскому муниципальному образованию Санкт-Петербурга муниципального округа Невский округ:
Государственная услуга по выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом подопечных (несовершеннолетних)
11.2.2. Документы на приобретаемое имущество:
— документы о государственной регистрации права собственности;
http://невскийокруг.рф/index.p...
При этом в соответствии с Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ:
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован.
Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
Т.е. орган опеки уполномочен проверить законность сделки по отчуждению недвижимости, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет его права, но таких требований как срок для приобретения другого жилого помещения до обращения в орган опеки или после федеральный закон не устанавливает, а это означает, что органы опеки не наделены правом устанавливать сроки для проведения сделки как по продаже старого так и по покупке нового жилья.
В такой ситуации. граждане вправе признать отказ органа опеки по тому основанию, что они обратились за разрешением к ним после приобретения нового жилого помещения, незаконным в судебном порядке.
Пример такой положительной судебной практики по ссылке:http://sudact.ru/regular/doc/5...
Как я уже отметил выше, согласно п.1 ст.37 ГК РФ запрещается совершать сделки, которые уменьшают имущество подопечного, без согласия органов опеки и попечительства. Дело в том, что когда продается доля в квартире без равноценного предоставления жилья, но дарится доля в другой квартире, все равно происходит уменьшение имущества ребенка. Почему? Да потому, что дарение — это безвозмездная сделка, без встречного предоставления:
То есть если ребенку подарили квартиру (долю), то произошло увеличение имущества ребенка, т.е. у ребенка остается и прежняя доля, и прибавляется подаренная доля в новой квартире. А если затем продается доля в старой квартире, то получается, что имущество снова уменьшается (потому что ребенок стал собственником обоих долей), чего органы опеки не допустят. Поэтому, если долю ребенка в квартире продавать, то нужно купить равноценное жилье, а не дарить. А если дарить, тогда нужно понимать, что подаренная доля в зачет проданной никак не пойдет, т.к. продажа — это возмездная сделка, а дарение — безвозмездная.
Поэтому вариантом разрешения возникшей ситуации является обмен долей в квартирах (заключение договора мены).
Коллега Вам привел судебную практику:
Так вот, решением Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 3 ноября 2016 г. по делу № 2А-1804/2016 отказ Управления образования (выполняющего функции органа опеки) на выдачу разрешения на продажу квартиры, принадлежащей на праве общей долевой собственности матери и ее детям признан незаконным.
Как следует из описательной части решения истица имела в собственности вместе с детьми в долях квартиру, которую хотела затем продать, чтобы купить более просторный дом с площадью более чем в 2 раза превосходящую квартиру. Однако органы опеки посчитали, что поскольку часть квартиры приобретена на средства материнского капитала, то при продаже квартиры вырученные деньги необходимо зачислить на лицевые счета детей, а не тратить их на покупку дома.
Тем не менее, истица купила этот дом, взяв в долг деньги у отчима и выделив доли детям и подала иск в суд на действия органов опеки, не согласившись с их отказом.
Суд стал на сторону истицы и посчитал такое решение органа опеки незаконным.
Но надо обратить внимание на то, что детям в новом жилом доме истица не подарила доли, а купила по договору купли-продажи, а затем стала оспаривать незаконные действия органа опеки по запрету продажи квартиры.
В Вашем же случае необходимо выделить доли детям в новой квартире не путем дарения, а путем купли-продажи. И оптимальным в этом случае является одновременно двойная купля-продажа — обмен долей детей в новой квартире и в старой по договору мены, поскольку какой смысл сначала покупать доли, а потому продавать доли детей в старой квартире, когда эти сделки можно осуществить одновременно.
Тогда не получится такой ситуации, когда нужно одновременно и подарить доли детям, и зачислить вырученные от продажи старой квартиры на счета детей, которые расходовать нужно будет только с разрешения органов опеки, или дети распорядятся этими деньгами по достижении совершеннолетия.