1268 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

1268 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Семейное право
  2. Права детей

Продажа квартиры с долями детей (мат. Капитал) и выделение долей в новой квартире

В собственности квартира (для удобства обозначим ее №1) , приобретена с использованием материнского капитала. Детям доли не выделяли. Приобрели новую квартиру (больше по площади и стоимости, чем квартира №1). Новая квартира приобретена с использованием заемных средств от организации-работодателя (находится у организации в залоге. Заемные средства составляют 76% от стоимости квартиры. Доля детей в старой квартире 6%). Право собственности на новую квартиру оформлено на родителя. Квартиру №1 собираемся продавать. Сейчас выделили доли детям в квартире №1. Обратились в опеку для согласования разрешения на продажу квартиры с долями детей №1 и выделения долей детям в новой квартире. Получили ответ, что это разрешение необходимо было получать ДО приобретения новой квартиры. Сейчас выделить долю в новой и продать старую квартиру возможно только с одновременным выполнением следующих условий: 1. Выделить доли в Новой квартире по договору дарения 2. Внести сумму от продажи долей детей в квартире №1 на специальный детский счет Вопрос: Правомерны ли требования опеки, а именно выполнить одновременно эти 2 условия? Почему мы должны были согласовывать продажу старой квартиры ДО покупки новой квартры, как эти два процесса связаны между собой. И разве опека дала бы разрешение на продажу старой квартры ДО покупки новой? Почему мы не можем сейчас выделить доли в новой квартире, хоть она уже и приобретена. (организация заемщик не возражает против выделения долей детям) Если это действительно невозможно, почему мы не можем внести сумму от продажи старой квартиры на счет детей и не выделять доли в новой квартире. Если внести деньги от прадажи старой квартиры на счет детей, возможно ли потом ими воспользоваться, например для погашения ипотеки по новой квартире с выделением долей детям Как поступить в сложившейся ситуации?

22 Октября 2018, 20:30, вопрос №2142445
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

Юрист - Иван
9,4
Рейтинг Правовед.ru
13120
ответов
6041
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Екатерина.

В собственности квартира (для удобства обозначим ее №1), приобретена с использованием материнского капитала. Детям доли не выделяли. 

Стоит сразу оговориться, что это являлось нарушением норм федерального законодательства на тот период времени, так как при распоряжении материнским капиталом его получатель дает нотариально заверенное обязательство по выделению долей всем членам семьи, в том числе и детям.

Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 

 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»:

засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения

Сейчас выделили доли детям в квартире №1.

Т.е. Вы привели в соответствие с законодательством распоряжение средствами материнского капитала, что уже неплохо.

Получили ответ, что это разрешение необходимо было получать ДО приобретения новой квартиры. 

Таких требований быть не должно. 

Органы опеки обязаны проверить приобретенное жилое помещение на наличие либо отсутствие  прав несовершеннолетних в связи с возможным отчуждением их долей в квартире №1 и выделением им соответствующих долей в новой приобретенной  квартире.

При этом соответствующие порядки регулирующие выдачу такого рода разрешений органами опеки, принимаются на уровне муниципалитетов.

Вот один и примеров, если в Вашем случае речь идет о г. Санкт-Петербурге, по Внутригородскому муниципальному образованию Санкт-Петербурга муниципального округа Невский округ:

Государственная услуга по выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом подопечных (несовершеннолетних)

11.2.2. Документы на приобретаемое имущество:

— документы о государственной регистрации права собственности;

http://невскийокруг.рф/index.p...

При этом в соответствии с Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ:

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован.
Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Т.е. орган опеки уполномочен проверить законность сделки по отчуждению недвижимости, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет его права, но таких требований как срок для приобретения другого жилого помещения до обращения в орган опеки или после федеральный закон не устанавливает, а это означает, что  органы опеки не наделены правом устанавливать сроки  для проведения сделки как по продаже старого так и по покупке нового жилья.

В такой ситуации. граждане вправе признать отказ органа опеки по тому основанию, что они обратились за разрешением к ним после приобретения нового жилого помещения, незаконным в судебном порядке.

Пример такой положительной судебной практики по ссылке:http://sudact.ru/regular/doc/5...

22 Октября 2018, 21:10
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
100%
Юрист - Евгений
7,9
Рейтинг Правовед.ru
1671
ответ
823
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Екатерина! Действительно, согласно п.1 ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Дело в том, что продажа и дарение долей детей в квартирах — это различные гражданско-правовые сделки. Органы опеки обычно отказывают в тех случаях, когда старая квартира (доли в ней) продается полностью, а новая приобретается в рассрочку или сделка проводится путем продажи и одновременно дарения, поскольку в данных случаях могут быть нарушены права детей.

Полагаю, что в данной ситуации наиболее оптимальным является заключение договора мены: в новой квартире родителю (на кого оформлена в собственность новая квартира) необходимо продать соответствующие доли детям и одновременно купить доли детей в старой квартире, а только после этой сделки продать старую квартиру (в этой старой квартире уже не будет доли детей и продать ее будет просто):

ГК РФ Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Новая квартира приобретена с использованием заемных средств от организации-работодателя (находится у организации в залоге

Но при оформлении договора мены необходимо согласие работодателя, у которого новая квартира находится в залоге:

ГК РФ Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

22 Октября 2018, 21:20
q Отблагодарить
0 0
7,9
Рейтинг Правовед.ru
1671
ответ
823
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Как я уже отметил выше, согласно п.1 ст.37 ГК РФ запрещается совершать сделки, которые уменьшают имущество подопечного,  без согласия органов опеки и попечительства. Дело в том, что когда продается доля в квартире без равноценного предоставления жилья, но дарится доля в другой квартире, все равно происходит уменьшение имущества ребенка. Почему? Да потому, что дарение — это безвозмездная сделка, без встречного предоставления:

ГК РФ Статья 572. Договор дарения
 1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

То есть если ребенку подарили квартиру (долю), то произошло увеличение имущества ребенка, т.е. у ребенка остается и прежняя доля, и прибавляется подаренная доля в новой квартире. А если затем продается доля в старой квартире, то получается, что имущество снова уменьшается (потому что ребенок стал собственником обоих долей), чего органы опеки не допустят. Поэтому, если долю ребенка в квартире продавать, то нужно купить равноценное жилье, а не дарить. А если дарить, тогда нужно понимать, что подаренная доля в зачет проданной никак не пойдет, т.к. продажа — это возмездная сделка, а дарение  — безвозмездная.

Поэтому вариантом разрешения возникшей ситуации является обмен долей в квартирах (заключение договора мены).

22 Октября 2018, 21:52
7,9
Рейтинг Правовед.ru
1671
ответ
823
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Коллега Вам привел судебную практику:

Пример такой положительной судебной практики по ссылке:http://sudact.ru/regular/doc/5...

Агибалов Иван

Так вот, решением Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области  от 3 ноября 2016 г. по делу № 2А-1804/2016 отказ Управления образования (выполняющего функции органа опеки) на выдачу разрешения на продажу квартиры, принадлежащей на праве общей долевой собственности матери и ее детям признан незаконным.

Как следует из описательной части решения истица имела в собственности вместе с детьми в долях квартиру, которую хотела затем продать, чтобы купить более просторный дом с площадью более чем в 2 раза превосходящую квартиру. Однако органы опеки посчитали, что поскольку часть квартиры приобретена на средства материнского капитала, то при продаже квартиры вырученные деньги необходимо зачислить на лицевые счета детей, а не тратить их на покупку дома.

Тем не менее, истица купила этот дом, взяв в долг деньги у отчима и выделив доли детям и подала иск в суд на действия органов опеки, не согласившись с их отказом.

Суд стал на сторону истицы и посчитал такое решение органа опеки незаконным.

Но надо обратить внимание на то, что детям в новом жилом доме истица не подарила доли, а купила по договору купли-продажи, а затем стала оспаривать незаконные действия органа опеки по запрету продажи квартиры.

В Вашем же случае необходимо выделить доли детям в новой квартире не путем дарения, а путем купли-продажи. И оптимальным в этом случае является одновременно двойная купля-продажа — обмен долей детей в новой квартире и в старой по договору мены, поскольку какой смысл сначала покупать доли, а потому продавать доли детей в старой квартире, когда эти сделки можно осуществить одновременно.

Тогда не получится такой ситуации, когда нужно одновременно и подарить доли детям, и зачислить вырученные от продажи старой квартиры на счета детей, которые расходовать нужно будет только с разрешения органов опеки, или дети распорядятся этими деньгами по достижении совершеннолетия.

22 Октября 2018, 23:03
Екатерина
клиент, г. Санкт-Петербург

А для обмена долей детей между квартирами тоже же разрешение опеки нужно сначала получить?

22 Октября 2018, 23:07
6113
ответов
2525
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

Конечно, нужно постановление опеки для совершения договора мены. Какую сделку совершить, опека прописывает в постановлении. После того как вы выполните требования опеки, вы должны передать в опеку документы о том, что ее требования выполнены: выписка из ЕГРН о праве детей  на доли в квартире, выписка со счета

22 Октября 2018, 23:09
7,9
Рейтинг Правовед.ru
1671
ответ
823
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Конечно. Но отказ органов опеки в таком обмене будет неправомерным, если доли будут равнозначные. Желательно, чтобы доли детей во вновь приобретаемом жилье были больше, чем в старой квартире, тогда у органов опеки не будет оснований для отказа — произойдет улучшение имущественного положения детей.

22 Октября 2018, 23:11
Екатерина
клиент, г. Санкт-Петербург

Поясните, пожалуйста, в чем измеряется равнозначность долей. В процентах или метрах?  Если сейчас детям принадлежит 3/100 доли, то в новой квартире им должно, аналогично, принадлежать 3/100 от большей площади или равнозначное кол-во метров?

22 Октября 2018, 23:57
7,9
Рейтинг Правовед.ru
1671
ответ
823
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

«Равнозначность долей» в данном случае означает прежде всего приходящуюся на долю площадь в метрах. Сравнивается площадь в продаваемой и покупаемой квартирах, и, желательно, чтобы в покупаемой квартире площадь, приходящаяся на долю ребенка, была пусть незначительно, но больше.

23 Октября 2018, 00:07
6113
ответов
2525
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате
в чем измеряется равнозначность долей. В процентах или метрах? 

Екатерина

Равнозначность измеряется в метрах, если сейчас у детей, например, по 10 м, то в новой квартире должно быть не менее 10 м. В связи с площадью доля может быть меньше или больше

23 Октября 2018, 09:40
Адвокат - Ольга
6113
ответов
2525
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Курган
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Правомерны ли требования опеки, а именно выполнить одновременно эти 2 условия?

Екатерина

А в чем незаконность данных требований? Если вы с этим не согласны, то можете обратиться в суд и обжаловать постановление органа опеки

Ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Почему мы должны были согласовывать продажу старой квартиры ДО покупки новой квартры, как эти два процесса связаны между собой. И разве опека дала бы разрешение на продажу старой квартры ДО покупки новой?

Екатерина

Потому что этот порядок предусмотрен законом. Когда вы купили квартиру на маткапитал, вы должны были выделить доли детям. При продаже квартиры с долями детей и покупке другой квартиры, вы обращаетесь в органы опеки, где специалист одновременно изучает старые документы о праве собственности на продаваемую квартиру и предварительный договор на покупку новой квартиры. После изучения документов, выносится постановление опеки, где прописывается, что вы можете продать старую квартиру, а в новой квартире вы должны выделить соответствующие доли детям. 

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об опеке и попечительстве»

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекунбез предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Почему мы не можем сейчас выделить доли в новой квартире, хоть она уже и приобретена. (организация заемщик не возражает против выделения долей детям)

Екатерина

1. Выделить доли в Новой квартире по договору дарения

Екатерина

Почему нельзя? Вы же сами пишите, что одно из условий — выделение долей детям в новой квартире путем договора дарения.

Если внести деньги от прадажи старой квартиры на счет детей, возможно ли потом ими воспользоваться, например для погашения ипотеки по новой квартире с выделением долей детям Как поступить в сложившейся ситуации?

Екатерина

Распоряжение деньгами будет идти через органа опеки по ст. 21 ФЗ с выдачей разрешения о распоряжении денежными средствами.

В данной ситуации либо обращайтесь в суд и обжалуйте постановление опеки либо выполняйте ее требования.

Вам можно было продать старую квартиру без выдела долей детям и выделить доли в новой квартире. Такие сделки допустимы при использовании маткапитала, но что сделано, то сделано

22 Октября 2018, 22:00
q Отблагодарить
0 0
Екатерина
клиент, г. Санкт-Петербург

Не соглашусь с вами. Без выделения долей в старой квартире не возможно продать, сделка ничтожна. Выделить доли в новой вместо старой также невозможно, мат капитал дается на определнные цели, под покупку определнной квартиры.Этот вопрос мы задавали нотариусам, пенсионному фонду, юристам, в том числе тут.

22 Октября 2018, 22:53
6113
ответов
2525
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате
Без выделения долей в старой квартире не возможно продать, сделка ничтожна. Выделить доли в новой вместо старой также невозможно, мат капитал дается на определнные цели, под покупку определнной квартиры

Екатерина

Теперь я с вами не соглашусь, потому что в реальности такие сделки есть и их не признают недействительными, если между продажей старой квартиры и покупкой новой квартиры проходит малое количество времени, т.е. сделки делаются одна за одной. При этом учитывается, что имущество ребенка не уменьшается. Вот если в новой квартире после продажи старой при использовании маткапитала не выделяется доля ребенку, в этом случае действительно сделка ничтожна.

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. 

22 Октября 2018, 23:03
Екатерина
клиент, г. Санкт-Петербург

Почему я именно должна сначала продать, а потом покупать новую квартиру, или делать это в параллель. Почему я не могу сначала купить новую квартиру, потом продать старую с обязательством выделить доли в новой квартире после продажи старой. если я замораживаю сумму с  продажи старой квартиры на счете детей, в этой ситуации я больше не хочу иметь дел с опекой и выделять в дальнейшем какие- то доли в новой квартире. Почему я должна и деньги вернуть и новую долю выдать одновременно?

22 Октября 2018, 22:56
6113
ответов
2525
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

Это делается параллельно. Выше я описала вкратце как происходит согласование  с опекой: вы одновременно представляете документы по старой квартире с долями детей и предварительный договор купли-продажи новой квартиры, где специалист опеки делает корректировку долей, если это требуется.

Почему я не могу сначала купить новую квартиру, потом продать старую с обязательством выделить доли в новой квартире после продажи старой.

Екатерина

Этот вариант возможен только, если вы продаете квартиру в одном городе и будете покупать в другом

22 Октября 2018, 22:58
6113
ответов
2525
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

Единого подхода в таких ситуациях как у вас нет и законодательно нигде не прописаны мотивы, по которым опека выносит то или иное решение. Каждый случай индивидуален и специалист опеки старается учесть все факторы, из которых складывается ситуация.

22 Октября 2018, 23:09
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.