Налог при продаже объекта незавершенного строительства

ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Если владеете недвижимостью в течение пяти лет и более с момента её гос. регистрации, то, при продаже этой недвижимости Вам не нужно платить НДФЛ с её продажи.

П. 3 ст. 217.1 НК РФ

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

…

Если срок владения недвижимостью не превышает 5 лет, следует определить налогооблагаемую базу (доход).

В тех случаях, когда доход (цена продажи) меньше кадастровой стоимости недвижимости, для определения дохода, подлежащего налогообложению, нужно руководствоваться статьей 217 НК РФ.

П. 5, ст. 217.1 НК РФ

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Продавец продал 10 февраля квартиру за 500 000 руб., кадастровая стоимость которой на 1 января года продажи 2 000 000 руб., т.к. цена продажи меньше её кадастровой стоимости, налог будет рассчитываться не с 500 000 руб., а с 1 400 000 руб. (2 000 000 руб. х 0,7).

Варианты определения суммы НДФЛ с продажи объекта незавершенного строительства

1) 13% от дохода с продажи недвижимости (с учетом ст. 217 НК РФ) за вычетом затрат на её приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример:

13% х (350 000 руб. (если доход больше кадастровой стоимости) — 120 000 руб.) = 29 900 руб..

2) 13% от дохода с продажи недвижимости (с учетом ст. 217 НК РФ) за вычетом имущественного налогового вычета 250 000 (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример:

13% х (350 000 руб. (если доход больше кадастровой стоимости) — 250 000 руб.) = 13 000 руб. . 

п.п. 1 и п.п. 2 п.2 ст. 220 НК РФ

1)имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества