Пункт в договоре купли-продажи про компенсацию?

Добрый день.

Возможно составление двух договоров купли-продажи. Первый — это продажа квартиры за 2 000 000 рублей (официальная сумма). Второй договор — продажа отдельно встроенной мебели, сантехники и других предметов в квартире за 1 000 000 рублей (неофициальная стоимость) по описи имущества и акту приема-передачи. Эти два договора заключаются одновременно. Первый регистрируется в Росреестре, второй -  нет. 

Елена, добрый день! Насколько понимаю речь идет о притворной сделке в целях уменьшения продавцом налогооблагаемой базы.  Согласно п. 87

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

А можно ли в договоре купли-продажи предусмотреть неустойку, которую по суду не уменьшается?

нет, суд в любом случае вправе уменьшить неустойку исходя из условий, определенных ст. 333 ГК РФ (не соответствует допущенному нарушению, извлечение необоснованной выгоды и т.д.). Уж если суды легко уменьшают экономически обоснованную неустойку посчитанную по ставке рефинансирования и определенную законом (напр. 214-ФЗ при просрочке передачи квартир) то неустойку определенную договором чтобы не было написано в условиях договора суду снизить еще проще. Ну и надо учитывать что при заключении такой сделки о ее ничтожности в принципе известно обоим сторонам изначально 

По договору купли-продажи недвижимого имущества Покупатель выплачивает Продавцу две сумму:

1. Официальную сумму договора — Цена Договора (например 2 000 000 рублей)

2. Неофициальную сумму договора — по расписке (например 1 000 000 рублей).

Елена

Я правильно вас понимаю, что общая стоимость договора составляет 3 млн. рублей?

Является ли данный пункт ничтожным? Если да, то как можно еще в договоре купли-продажи указать неофициальную сумму по расписке (т.е. зафиксировать).

Елена

В настоящее время можно и не идти на всяческие ухищрения, скрывая полную стоимость. Вам достаточно в расписке указать полную стоимость данного участка в размере 3 млн. рублей. Если возникнут обстоятельства, когда придется потребовать возврата денежных средств в размере 3 млн. рублей, при этом в договоре будет стоять 2 млн. рублей, суд при вынесении решения будет руководствоваться распиской, а не договором.

Данная позиция отражена в Определении N 18-КГ17-12 (п. 4 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) "Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу приведенных выше положений п. 1 ст. 461 данного кодекса в указанных случаях продавец обязан возместить покупателю убытки, под которыми согласно ст. 15 этого же кодекса понимаются произведенные лицом расходы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в договоре, заключенном в письменной форме 10 апреля 2008 г., стороны указали цену участка 900 000 руб.
В письменной расписке от 15 апреля 2008 г. ответчик указал, что получил от истца за продаваемый участок 3 900 000 руб.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 6 мая 2008 г.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик А. подтвердил факт выдачи расписки и факт уплаты истцом за земельный участок 3 900 000 руб., указав, что покупная цена в договоре купли-продажи была занижена в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно и в соответствии с законом взыскал понесенные истцом убытки (расходы на приобретение земельного участка)