8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
289 ₽
Вопрос решен

Пункт в договоре купли-продажи про компенсацию?

Добрый день!

По договору купли-продажи недвижимого имущества Покупатель выплачивает Продавцу две сумму:

1. Официальную сумму договора - Цена Договора (например 2 000 000 рублей)

2. Неофициальную сумму договора - по расписке (например 1 000 000 рублей).

Хотим в договоре указать пункт о компенсации в следующей редакции:

Стороны, руководствуясь ст. 421 (свобода договора), ст. 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным/ничтожным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Продавцу об изъятии Объекта или его части у Покупателя, Продавец обязуется при наступлении вышеуказанных событий вернуть Покупателю стоимость Объекта, указанную в п. _______ настоящего Договора (т.е. 2 000 000), а также уплатить Покупателю компенсацию в размере 1 000 000 (один миллион) рублей. Размер компенсации уменьшению и увеличению не подлежит.

Настоящий пункт является самостоятельным соглашением Сторон. Недействительность договора не влияет на действительность соглашения, содержащегося в настоящем пункте.

Является ли данный пункт ничтожным? Если да, то как можно еще в договоре купли-продажи указать неофициальную сумму по расписке (т.е. зафиксировать).

Показать полностью
, Елена, г. Волгоград
Наталья Погожева
Наталья Погожева
Адвокат, г. Белгород

Добрый день.

Возможно составление двух договоров купли-продажи. Первый — это продажа квартиры за 2 000 000 рублей (официальная сумма). Второй договор — продажа отдельно встроенной мебели, сантехники и других предметов в квартире за 1 000 000 рублей (неофициальная стоимость) по описи имущества и акту приема-передачи. Эти два договора заключаются одновременно. Первый регистрируется в Росреестре, второй -  нет. 

0
0
0
0

Думаю, что указанную Вами компенсацию можно приравнять к штрафу, поскольку она взыскивается только с продавца в случае его виновных действий. А договорной штраф можно уменьшить в суде по ст. 333 ГК РФ 

ГК РФ Статья 333. Уменьшение неустойки

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
3. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.

0
0
0
0
Елена
Елена
Клиент, г. Волгоград

А можно ли в договоре купли-продажи предусмотреть неустойку, которую по суду не уменьшается?

Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 7.3
Эксперт

Елена, добрый день! Насколько понимаю речь идет о притворной сделке в целях уменьшения продавцом налогооблагаемой базы.  Согласно п. 87

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
соответственно в описанной ситуации санкции, связанные с ненадлежащим исполнением сторонами условий сделки в случае признания ее притворной будут определятся исходя из условий сделки которая сторонами действительно имелась ввиду (т.е. сделки на 3 млн.). Что касается

А можно ли в договоре купли-продажи предусмотреть неустойку, которую по суду не уменьшается?

нет, суд в любом случае вправе уменьшить неустойку исходя из условий, определенных ст. 333 ГК РФ (не соответствует допущенному нарушению, извлечение необоснованной выгоды и т.д.). Уж если суды легко уменьшают экономически обоснованную неустойку посчитанную по ставке рефинансирования и определенную законом (напр. 214-ФЗ при просрочке передачи квартир) то неустойку определенную договором чтобы не было написано в условиях договора суду снизить еще проще. Ну и надо учитывать что при заключении такой сделки о ее ничтожности в принципе известно обоим сторонам изначально 

0
0
0
0
Ольга Прохорова
Ольга Прохорова
Адвокат, г. Курган

По договору купли-продажи недвижимого имущества Покупатель выплачивает Продавцу две сумму:

1. Официальную сумму договора — Цена Договора (например 2 000 000 рублей)

2. Неофициальную сумму договора — по расписке (например 1 000 000 рублей).

Елена

Я правильно вас понимаю, что общая стоимость договора составляет 3 млн. рублей?

Является ли данный пункт ничтожным? Если да, то как можно еще в договоре купли-продажи указать неофициальную сумму по расписке (т.е. зафиксировать).

Елена

В настоящее время можно и не идти на всяческие ухищрения, скрывая полную стоимость. Вам достаточно в расписке указать полную стоимость данного участка в размере 3 млн. рублей. Если возникнут обстоятельства, когда придется потребовать возврата денежных средств в размере 3 млн. рублей, при этом в договоре будет стоять 2 млн. рублей, суд при вынесении решения будет руководствоваться распиской, а не договором.

Данная позиция отражена в Определении N 18-КГ17-12 (п. 4 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) "Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу приведенных выше положений п. 1 ст. 461 данного кодекса в указанных случаях продавец обязан возместить покупателю убытки, под которыми согласно ст. 15 этого же кодекса понимаются произведенные лицом расходы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в договоре, заключенном в письменной форме 10 апреля 2008 г., стороны указали цену участка 900 000 руб.
В письменной расписке от 15 апреля 2008 г. ответчик указал, что получил от истца за продаваемый участок 3 900 000 руб.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 6 мая 2008 г.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик А. подтвердил факт выдачи расписки и факт уплаты истцом за земельный участок 3 900 000 руб., указав, что покупная цена в договоре купли-продажи была занижена в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно и в соответствии с законом взыскал понесенные истцом убытки (расходы на приобретение земельного участка)

0
0
0
0
Похожие вопросы
Недвижимость
Вопрос: деньги отдаются сразу при оформлении в мфц договора купли продажи?
Решила купить дом. Вопрос: деньги отдаются сразу при оформлении в мфц договора купли продажи ? Или частями? Одна при оформлении, а другая при получении документов на собственность
, вопрос №4058908, Тина, г. Иркутск
Защита прав потребителей
Согласно пункту 2.4.2 я хочу расторгнуть договор
Мной был заключён договор купли-продажи абонемента 91.. Согласно пункту 2.4.2 я хочу расторгнуть договор.. Испонитель стал бегать.от меня куда мне обратиться?
, вопрос №4058242, Елена, г. Сургут
Недвижимость
Как он может подтвердить свое согласие на продажу и подписать договор купли-продажи?
Добрый день. Продаем квартиру. Сын (совершеннолетний) 1/3 доли, проживает и учится в другом городе. Как он может подтвердить свое согласие на продажу и подписать договор купли-продажи???
, вопрос №4058068, Сергей, г. Казань
Недвижимость
Здравствуйте, нужно расторгнуть договор купли продажи квартиры
Здравствуйте , нужно расторгнуть договор купли продажи квартиры.
, вопрос №4057876, Валентина, г. Саратов
Автомобильное право
На руках еще только договор купли продажи, а машину эвакуировали на штраф стоянку
Здравствуйте! На руках еще только договор купли продажи, а машину эвакуировали на штраф стоянку. Как забрать ее?
, вопрос №4056678, Анна, г. Санкт-Петербург
Дата обновления страницы 01.10.2018