Как заложить право требования по договору долевого участия

Здравствуйте, Анастасия!

Да, такой договор залога права требования заключить возможно.

В соответствии с со ст.234 ГК РФ:

2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:
…
имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

Такое обременение регистрируется в Росреестре.

Это, кстати, стандартная практика у банков, выдающих ипотечные кредиты под ДДУ — они также вначале берут в залог именно право требования по ДДУ и такое обременение регистрируется в Росреестре.

То, что Вы — физ.лицо, и то что право требования по ДДУ уже один раз уступлено, значения не имеет.

Добрый день

Возможно ли заключить такой договор с регистрацией в Росреестре, какие документы нужны?

Да, право требования по ДДУ может быть предметом залога, заключение такого договора в обеспечение займа вполне возможно

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Или лучше подстраховаться и оформить куплю-продажу, если это возможно?

Как таковой купли-продажи уступки права требования не бывает, возможно соглашение об уступке, но не понятно, как это может служить обеспечением займа, ведь суть обеспечения в том, чтобы мотивировать должника надлежащим образом исполнять свои обязательства под риском обращения взыскания на заложенное имущество

При этом все же вам надежнее было бы получить в залог реальное имущество, если у заемщика такое есть, это было бы более надежным обеспечением ваших интересов

Добрый день!

Возможно ли заключить такой договор с регистрацией в Росреестре, какие документы нужны?

Да, конечно можете. 

Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу имущественных прав (требования), вытекающих из договора участия в долевом строительстве, применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Согласно п. 4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимости, а следовательно, к залогу имущественных прав (требования), вытекающих из договора участия в долевом строительстве, общие положения о залоге, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации, применяются в части, не урегулированной положениями Гражданского кодекса о вещных правах и Законом об ипотеке. 

Таким образом, правила Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются специальными и подлежат применению к договору залога имущественных прав (требования), вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в приоритетном порядке по сравнению с общими нормами о залоге, установленными в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Согласност. 17 Закона о долевом строительстве подлежат государственной регистрации договоры участия в долевом строительстве и договоры, на основании которых производится уступка прав требований участника долевого строительства. В связи с тем, что по договору залога имущественных прав в ипотеку передаются имущественные права, вытекающие из зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, которые в случае обращения взыскания могут быть уступлены третьим лицам, то договор залога имущественных прав также подлежит государственной регистрации.

Анастасия, добрый день! Согласно ст. 336 ГК РФ 

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ

«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

 Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.