Вывод арендованной земли из КФХ в пользу ИП

Question

Добрый день. Есть КФХ у которого зу в аренде на 49 лет. На данный момент КФХ продает данный участок. У меня есть желание его купить. Как более правильно провести сделку? Как я понимаю купить право аренды у КФХ на данный участок это не реально. Можно ли вступить в КФХ и прописать в договоре что при моем выходе из него я могу переоформить аренду данного зу на себя как на ИП? Какой более правильный и безопасный алгоритм решения данного вопроса по приобретению зу у КФХ?

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемая Анна! Доброго! Купить Вы можете только у собственника. Соответственно Арендатору можно только предложить выкупить у органов местного самоуправления (в порядке той же ст.39.20 ЗК РФ), а уже потом Вы решаете вопрос о приобретении. Или же тогда перевод прав и обязанностей Арендатора на себя (см. ст.22 ЗК РФ плюс условия договора аренды). Если серьезно, то надо смотреть все документы Арендатора. Там на ЗУ сооружения есть? Права на них зарегистрированы?

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте Анна. Как указал Михаил нужно смотреть формулировки содержащиеся в договоре. Но по общему правилу, если в тексте договора нет прямого запрета, для передачи прав и обязанностей по договору аренды, достаточно уведомление арендодателя. С этим уведомлением, и отметкой о получении его арендодателям, и соглашением о замене стороны в обязательстве подаете заявление через МФЦ о регистрации в ЕГРН. Государственная пошлина — 2000 р.

Наталья Янкина · Answer

Анна, здравствуйте. Как уже отметили коллеги, в ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» нет прямого запрета на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В Вашем случае договор аренды заключен на 49 лет, значит, права и обязанности по нему могут быть переданы третьему лицу при условии уведомления Арендодателя). По ссылке судебный акт в подтверждение данной позиции: http://www.garant.ru/products/... Поправлю коллегу: госпошлина за регистрацию соглашения об уступке составляет 350 рублей. Согласно пп.25 п.1 ст.333.33 НК РФ: Государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 22.1 и 24 настоящего пункта, — 350 рублей Однако впоследствии Вы как правообладатель земельного участка обязаны использовать его по целевому назначению. Если делать этого не будете, то рискуете потерять земельный участок. Вы приобретаете его для с/х целей?

Айсина Бакирова · Answer

Анна, добрый день! Купить такой земельный участок не получится, поскольку он в аренде. Вы можете оформить право аренды на себя путем заключения договора переуступки прав по договору аренды. В соотв. со ст. 257 Гражданского кодекса РФ имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (ст. 253 ГК РФ). При этом каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения участников. В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства. В п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ указано, что д ля передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя , а в иных случаях достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. В соотв. с п. 15, 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме. Могут существовать и ограничения по переуступке прав по аренде в зависимости от условий договора. Я изложила только общие положения по закону. Таким образом, если нет ограничений по договору аренды, стороны составляют соглашение о переуступке прав по договору аренды, сдают документы в Росреестр, МФЦ, поскольку сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды нуждается в государственной регистрации. Обратите внимание, что для переуступки прав требуется согласие членов КПХ, которое оформляется протоколом собрания членов КПХ. Затем уведомляете арендатора (собственника) земельного участка о совершенной сделке по переуступке. Удачи Вам!

Алина Пучко · Answer

Здравствуйте, Анна! Поддержу мнение коллег относительно переуступки прав и обязанностей по договору аренды… В данном случае это единственный возможный вариант приобретения прав на земельный участок (безусловно в договоре аренды не должно быть ограничений (запрета) на уступку), при этом хочу обратить Ваше внимание, что при заключении договора уступки необходимо истребовать у главы КФХ протокол общего собрания членов КФХ о решении передать свои права и обязанности по указанному договору аренды, на каких основаниях, кому… Свое согласие должны выразить все члены КФХ, в противном случае сделку можно будет считаться оспоримой и могут быть применены последствия ее недействительности… При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Относительно данного согласия всех членов КФХ есть судебная практика… В силу действующего законодательства (статьи 257, 253 Гражданского кодекса РФ) имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (статья 253 Гражданского кодекса РФ). При этом каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ), т.е. закон устанавливает, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной (статья 168 Гражданского кодекса РФ). На основании пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе РФ. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле (статьи 65 и 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Член К(Ф)Х «Селекция», ссылаясь на заключение соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.02.2010 в отсутствие согласия членов К(Ф)Х «Селекция», предусмотренного пунктом 3.6.3 соглашения о создании К(Ф)Х «Селекция» от 29.01.2008, между тем доказательств осведомленности ответчика — ОАО «Кудряшовское» об ограничениях главы К(Ф)Х «Селекция» по заключению спорной сделки не представил. При этом, согласно протоколу N 2 заседания собрания членов К(Ф)Х «Селекция» от 09.06.2011 членами К(Ф)Х «Селекция» дано согласие на заключение между КФХ Селекция и ОАО «Кудряшовское» соглашения от 12.02.2010 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 208 от 10.07.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 15.02.2010). (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2011 г. N 07АП-4527/11) Ну и далее, заручившись согласием членов КФХ, оформляйте договор уступки… После его оформления необходимо в обязательном порядке уведомить администрацию муниципалитета , предоставившую земельный участок в аренду… Можно ли вступить в КФХ и прописать в договоре что при моем выходе из него я могу переоформить аренду данного зу на себя как на ИП? Анна Здесь безусловно нет, не возможно, основания Вам привел коллега Тукмаков Владимир… Еще как вариант временного пользования земельного участка, можно рассмотреть договор субаренды… 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Как я понимаю купить право аренды у КФХ на данный участок это не реально. Анна Как раз-таки в Вашем случае это будет все-таки единственным возможным выходом, при условии согласия членов КФХ, отсутствия запрета на уступку в договоре… С уважением, Алина Пучко.