Плата за содержание земельного участка в коттеджном поселке

Question

Здравствуйте. Вопрос в следующем, в 2014 г. мной был приобретен земельный участок в коттеджном поселке Нижегородской области(далее КП) для дальнейшего строительства. При заключении сделки я подписал договор к/продажи на основании которого я обязан платить за содержание коттеджа. По прошествии нескольких месяцев было создано ТСЖ, в которое я, не имея на участке никакого строения, вступать не стал, плата за содержание продолжала приходить, только добавился вывоз ТБО. Позже, в связи с появившимися обстоятельствами, я выставил участок на продажу и перестал платить, т.к. оплачивать содержание пустыря, пусть даже в КП, считаю не правильным. В следсвии чего ТСЖ выставило мне иск на основании ст 210, 249 ГК РФ, а так же ст. 158/1 155/6 ЖК РФ. Правомерно ли применение статей ЖК о собственниках помещений в многоквартирном доме к собственнику з.у. без каких либо строений, взимание платы за содержание общего имущества КП если я им не пользуюсь и не собираюсь в дальнейшем? Взимание платы за вывоз ТБО, если там никто не прописан и не проживает, и договор не заключался. Причем, на последнем собрании собственников жилья было принято решение плату за содержание взимать с момента появления техники на участке или подключения электричества. А мне в это же время выставлен иск на более чем 100К. Строится, ни средств, ни желания там у меня нет, а земля никак не продается даже с большой скидкой. Спасибо.

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Федор! Действительно в последнее время в коттеджных поселках создаются ТСН, ТСЖ с целью управления общим имуществом поселка. Согласно ст.135 ЖК РФ 1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов , обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. На практике к таким отношениям применяются нормы ЖК РФ. Согласно ст.153 ЖК РФ 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса. То есть, ЖК РФ регулирует обязанность собственника по внесению платы за жилое помещение, но никак не земельный участок. Это главный аргумент в вашем споре. Согласно ст.154 ЖК РФ 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме , за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Согласно ст.156 ЖК РФ 1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Плата за жилое помещение является платой за содержание общего имущества дома (поселка). На основании ст.162 ЖК РФ к договору управления должен быть приложен перечень общего имущества. Для более полного ответа на вопрос нужно смотреть учредительные документы на ТСЖ, протокол общего собрания по организации ТСЖ и определению размера платы за жилое помещение и утверждение перечня общего имущества, договор управления (оказания услуг). Также нужно видеть иск. Вашими основными аргументами в споре должны быть: 1. Отсутствие факта пользования общим имуществом; 2. Взымание платы в рамках ЖК возможно только за жилое помещение, но не за участок. Дополнительные аргументы в вашу пользу можно будет найти изучаю вышеуказанные документы и иск. Вам нужно будет подготовить возражения на иск и представить их в суд. Также уточните, пожалуйста, имеются ли какие-либо коммуникации на участке? Желаю удачи!

Андрей Логинов · Answer

Фёдор! Действительно, указанные Вами нормы Жилищного Кодекса РФ напрямую не относятся к случаям регулирования отношений в коттеджных посёлках, применение норм Жилищного Кодекса РФ (ст. 155, 156) — это скорее от безвыходности, уже давно обсуждается необходимость принятия специального правового акта на это счёт, Конституционный суд указывал на то, что нельзя соответствующие нормы Жилищного Кодекса РФ переносить на случаи регулирования отношений в коттеджных посёлках, поэтому Ваша позиция заслуживает поддержки. Прежде всего, следует отметить, что Вы действительно не приняли на себя в полном объёме обязательства перед ТСЖ по уплате членских и прочих взносов, да и установленные в ТСЖ правила не обязывают Вас производить уплату взносов на содержание (если только при наличии работ с техникой на участке). В такой ситуации я бы исходил из того — в какой мере сам факт наличия у Вас собственности в рамках территории ТСЖ повлиял на осуществление расходов товарищества по содержанию и обслуживанию некоего общего имущества. Если им пришлось каким-либо образом потратиться на содержание в надлежащем состоянии Вашего участка (что сложно представить, ну если только снег почистить на общей дороге или дренажную канаву прокопать-почистить), тогда можно обсуждать степень Вашего участия в таких расходах. Если же ничего подобного не было и доказать это у товарищества не получится, тогда Вы можете полностью возражать против их требований, полагаю ссылки на нормы ЖК РФ в данном случае необоснованными.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Федор. Поддержу позицию коллеги Логинова Андрея, судебная практика по взысканию с не членов ТСЖ в котеджных поселках отрицательная, ТСЖ будет крайне сложно взыскать с Вас плату даже в качестве неосновательного обогащения. В отличие от Жилищного кодекса РФ собственник земельного участка в котеджном поселке не приобретает право долевой собственности на земельный участок и имущество общего пользования котеджного поселка, если иное не предусмотрено Вашим Договором купли-продажи. Следовательно, прямой обязанности у Вас платить членские взносы и плату за содержание общего имущества, нет, если Вы не подписывали Договор содержания общего имущества. Вот позиции Конституционного Суда о которых, по всей видимости указал коллега. Постановление Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2016 г. N 23-П «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова» Отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. Если Вам требуется изучить документы, то Вы можете дозаказать эту услугу в Вашем вопросе или обратиться в чат к любому из юристов сайта для составления возражений на иск ТСЖ. С уважением! Г.А. Кураев