Покупка квартиры находящейся в ипотеке

Добрый день, Диана.

В первую очередь — чтобы купить такую квартиру, нужно согласие залогодержателя — как правило, это банк.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Главный риск в том, что на эту квартиру банк сможет обратить выскание по долгам бывшего собственника, даже после того, как Вы зарегистрируете квартиру на себя.

Обременение же снимается уплатой долга банку.

Возможно ли снимать обременение и менять переход права собственности одновременно?

Диана

Да, если Вы заплатите долг за собственника. Но это довольно рискованно.

Добрый день, Диана!

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит:

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Поэтому если в договоре ипотеки нет прямого разрешения на совершение сделок с заложенным имуществом, то отчуждение такого имущества возможно только с согласия залогодержателя. Соответственно, если залогодержатель оформит такое согласие, то его надо будет подать вместе с договором купли-продажи на совершение регистрационных действий. И в таком случае Росреестр зарегистрирует право собственности покупателя.

Вначале надо снять обременение и только потом сможете зарегистрировать право покупателя по договору купли-продажи.

Доброго дня!

Какие риски у покупателя?

Диана

Риск в том, что после получения денег за квартиру, продавец может отказаться пойти на регистрацию, например. Риск у покупателя всегда существует, если расчет происходит до совершения сделки. Чтобы обезопасить себя как можно больше — как я понимаю, продавец планирует погасить задолженность по ипотеки с денег, которые получит с продажи квартиры? Если так, то желательно составить предварительный договор купли-продажи, в котором указать порядок расчетов, сколько денег передано, когда будет заключен договор, общая сумма сделки, а также, что на момент подписания договора квартира находится в залоге и у кого в залоге.

Квартира находится в ипотеке. Какие риски у покупателя? Как должна проходить сделка? Как снимается обременение?

Диана

Обременение возможно снять в момент оформления сделки с покупателем, но тут у каждого банка свой порядок — либо выдается справка и доверенность на продавца на снятие ипотеки, либо выезжает специалист банка и подает заявление. Первое заявление — это снятие ипотеки, второе  — это совершение сделки  — заявление от покупателя и продавца. Риск, основной, на мой взгляд в том, что ипотека оплачивается с денег покупателя и существует определенный период между оплатой ипотеки и её снятием в Росреестре, вот в этот промежуток существует опасность того, что продавец может отказаться от сделки и не вернуть деньги. А дальше только в судебном порядке. Если у продавца есть собственные средства для погашения, то риск сводится к минимуму и в общем, возможно провести без каких-либо сложностей.

ст. 556 ГК РФ: 

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Квартира находится в ипотеке. Какие риски у покупателя?

Диана

Для начала нужно узнать состоит ли в браке Продавец. У Продавца данное жилье в долях с женой или это общая совместная собственность? Если Продавец женат, то понадобится нотариальное согласие жены на продажу жилья. Если у них долевая собственность либо общая совместная, то в договоре купли-продажи квартиры должны участвовать оба сособственника жилья. Так же нужно узнать не вкладывался ли в погашение долга по ипотеке материнский капитал?

Как должна проходить сделка?

Диана

Я бы советовала заключить предварительный   договор купли-продажи в котором подробно прописать порядок оплаты. Порядок оплаты должен быть прописан исходя из задолженности Продавца перед банком. Здесь нужно учитывать, что при погашении остатка долга по ипотеке гасится не только основной долг, но и проценты на день гашения. Исходя из этого, если вы, например, решите погасить долг сегодня и в договоре пропишите сумму на сегодняшний день, а по факту пойдете гасить завтра, то завтра уже будет другая сумма, т.к. проценты за сутки подрастут.

Чтобы не было проблем с тем, что вы даете деньги Продавцу в руки на погашение основного долга по квартире, а он их использует не по назначению, лучше всего эти деньги Продавцу в руки не давать, а ехать прямо с ним в банк и передавать деньги в кассу самому. В этом случае вы будете стопроцентно знать, что долг по квартире погашен. 

После того как долг будет погашен, следующий шаг — снятие обременения. В данном случае банк либо сам снимает обременение путем направления специалиста в МФЦ, либо выдает доверенность для снятия обременения.

После того как обременение снято, вы заключаете основной договор купли-продажи и можете сдать договор купли-продажи в МФЦ на регистрацию, либо если собственность долевая или общая совместная, то вам нужно будет идти к нотариусу и заверять договор купли-продажи у него.

Возможно ли снимать обременение и менять переход права собственности одновременно ?

Диана

Одновременно может не получиться, т.к. все равно проходит небольшое время между снятием обременения и переходом права. Но одновременно подать документы на снятие ипотеки и переход права возможно