Продажа квартиры приватизированной в 1992 году

Здравствуйте, Алексей! давайте начнём с этого вопроса.

 Может ли вообще банк требовать такую бумагу, хотя по старому закону мама и тётя не могут иметь никаких прав на эту квартиру?

Банк требует те документы, которые считает нужным.,  и сделать с этим ничего нельзя. То есть, либо предоставляете документы, либо нет, это Ваше право. А требует он их потому, что Ваши мама и тётя, будучи несовершеннолетним на момент приватизации, имели безусловное право на участие в приватизации, то есть должны были быть включены в договор. Но на начальном этапе действия закона о приватизации нарушения допускались в большом количестве. Поэтому банк таким образом пытается застраховаться от оспаривания впоследствии Вашей мамой или тётей сделки. 

Когда мои мама и тётя пошли делать эти согласия к нотариусу, он им сказал, что «если вы не участвовали в приватизации, значит она была оформлена незаконно, потому что вы должны были в ней участвовать».

Алексей

Добрый день, Алексей!

Нотариус прав в том смысле, что приватизация должна была состояться с включением в состав собственников и несовершеннолетних граждан. Верховный суд РФ давно уже установил в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8, что:

6. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
7. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

И несмотря на то, что ст. 69 Жилищного кодекса РФ применяется с 2005 года (со вступления в силу ЖК РФ), ранее подлежал применению Жилищный кодекс РСФСР, который в ст. 53 имел аналогичную норму. Поэтому в-принципе несовершеннолетние дети действительно могли впоследствии оспорить сделку и включить себя в состав собственников. Вместе с тем тут надо учитывать срок исковой давности из ст. 181 Гражданского кодекса РФ, который может послужить объективным препятствием для восстановления гражданских прав, поскольку сделка может и не оказаться признанной в судебном порядке недействительной в части невключения детей в состав собственников.

Кто прав: банк или нотариус? Может ли вообще банк требовать такую бумагу, хотя по старому закону мама и тётя не могут иметь никаких прав на эту квартиру? Может это был какой-то неквалифицированный нотариус?

Алексей

Нотариус прав в том смысле, что права детей бабушки были ранее нарушены. Что касается банка, то банк прав в том, что он страхуется от возможного предъявления со стороны детей бабушки в будущем требования в отношении данного имущества. Иначе может сложиться ситуация, когда покупатель купит имущество, банк получит в свою пользу обременение в виде ипотеки, а через пару дней в суд обратятся бывшие несовершеннолетние, чьи права при приватизации были нарушены и весьма увесистая доля в праве собственности на имущество тут же будет исключена из возможного имущества, на которое банк будет иметь право требовать обращать взыскание.

Если Вы не собираетесь судиться за свое имущество — детям бабушки стоит договориться с собственником и обратиться к нотариусу, который оформит согласие. Ну а если они не хотят ничего оформлять — дети бабушки и не обязаны делать этого.