Дарственная вместо купли продажи

два собственника квартиры, родственники

Собственник А хочет продать свою долю, Собственник Б хочет купить

как не заключая договор купли продажи безопасно офрмить сделку

предполагается: договор дарения, за долю в квартире покупатель будет выплачивать определенную сумму в рассрочку

Сергей

Сергей, добрый день! А почему неприемлема купля продажа все таки? Возможно есть выходы из ситуации без заключения притворных сделок? В принципе можно конечно оформить дарение при условии что это близкие родственники/члены семьи иначе у одаряемого возникает НДФЛ в 13% от кадастровой или рыночной стоимости полученного имущества (ст. 224 НК РФ). Обязательства по передаче денежных средств можно оформить в виде договора займа, в том числе предусмотрев качестве обеспечения исполнения такого договора залог данной квартиры.

ст. 808 ГК РФ

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы.

Добрый день

предполагается: договор дарения, за долю в квартире покупатель будет выплачивать определенную сумму в рассрочку

Не совсем понятно, почему и в каких целях вы не желаете заключать договор купли-продажи. С условием о рассрочке это вполне можно было бы сделать, плюс к тому продавец мог бы обеспечить свои права залогом

есть вариант оформить договор дарения и отдельно договр займа, какие риски у покупателя в данном случи и какие возможное варианты есть?

Формально это вполне возможно, в таком случае заем и дарение будут двумя совершенно обособленными сделками, никак друг с другом не связанными

Риск покупателя будет состоять только в обязательстве выплатить сумму займа и в гражданско-правовых последствиях, которые могут наступить, если он платить не сможет (неустоки, принудительное взыскание и т.д.). При этом он будет полноправным собсвтенником полученной доли

Поэтому прошу уточнить, в чем конкретно цель таких манипуляций

Здравствуйте, Сергей!

А собственника квартиры всего два? Оформив договор дарения вы от каких рисков хотите уйти? Или стороны договора пытаются уйти от необходимости уплаты налогов?

Примите во внимание, что любую сделку можно оспорить. 

В принципе ваша схема: заключение договора дарения и договора займа подходит. Однако,  есть риск оспаривания договора займа по безденежности. Для этого нужно либо заключать договор и прописывать, что денежные средства переданы до заключения договора. Но есть риск, оспаривания и в таком случае при наличии договора дарения и сумма в договоре займа будет примерна равна рыночной стоимости доли в недвижимости.

Согласно ст.812 ГК РФ 1. Заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности).

К тому же, у одаряемого возникает обязанность уплатить 13% НДФЛ исходя от стоимости доли, если данные лица не являются близкими родственниками.

Если вы ответите на вышеуказанные вопросы, можно будет более подробно ответить на ваш вопрос.

Желаю удачи!

Сергей, без проблем. Можно и договор дарения и отдельно договор займа. 

По дарению: если сделка между близкими родственниками это нормально, если не близкие родственники — это 13% НДФЛ с одаряемого в казну. 

Риски:

Договора не будут привязаны друг к другу. 

Риски продавца: долю Вы не вернете в случае чего, а получите решение суда о взыскании долга по договору займа, которое еще нужно будет исполнить. Отсудить сумму и получить её по решению суда — вещи весьма разные. 

Риски покупателя: в случае расторжения договора дарения в судебном порядке Вы лишитесь собственности, а по договору займа деньги так и останетесь должны. 

Теперь главное: для чего Вам такая схема? 

Если все таки пойдете по пути дарения: составьте соглашение с продавцом о том, что стороны признают, что было не дарение, а купля продажа, что фактически договор займа является ничем иным, как договором о рассрочке и фактически по договору займа деньги кредитором не передавались. Составьте такую бумагу и храните у себя. тем самым Вы сможете доказать, что дарение было мнимой сделкой, а по факту была купля-продажа, и что договор займа притворная сделка. 

есть вариант оформить договор дарения и отдельно договр займа, какие риски у покупателя в данном случи и какие возможное варианты есть?

Сергей

Здравствуйте. Вообще говоря, Вы должны понимать, что сделка дарения может быть притворной (ст. 170 ГК РФ) в случае, если она прикрывает другую сделку. Не совсем понимаю каков смысл дарения, если иных собственников нет, т.е. нет преимущественного права кого либо. Проблема в нежелании платить налог с получаемой суммы? Дело в том, что если каким-либо образом налоговой станет известно об этих двух договорах (например если возникнет спор по займу) то к этой сделке могут быть применены правила сделки купли-продажи и в этом случае Вы ничего не выигрываете.

Ну и конечно, еще вопрос, являются ли покупатель и продавец близким родственником?