Как оформить право собственности

Как нам доказать права собственников многоквартирного жилого дома на двор (кровля крыши гаражей и кладовок) для будущей возможности его ограждения???

Анна

Здравствуйте. Вообще говоря, на Ваш вопрос можно было бы ответить коротко — поскольку объект на данный момент не сдан, права собственности ни у кого из дольщиков не возникло, то и прав собственников на иные, инфраструктурные объекты комплекса также еще нет. Соответственно и доказывать права собственности на не возникшие объекты еще рано. Тем не менее, предположим, что все построено и объекты уже созданы с юридическом смысле этого слова. Есть несколько уточняющих вопросов.

Вы пишете, что произошло перемежевание, в результате чего земельные участки, которые по сути должны были являться общей долевой собственностью МКД (всех? какого-то конкретного? всего ЖК?) уменьшились по сравнению с ранее имевшимся планом. Кроме того застройщик

выделили один центральный земельный участок под гаражи и кладовки, на крыше оборудовали инфраструктуру для МКД.

Возникает вопрос — что это за участок, для кого он теперь предназначен, при условии, что на крыше оборудована инфраструктура МКД. Всех МКД, отдельных МКД? Есть об этом какие-то сведения? Правильно ли я понимаю, что этот центральный участок ограничен со всех сторон придомовыми участками? 

 Собственники гаражей и кладовок также частично лица с улицы, не являющиеся жителями ЖК. 

Насколько я понимаю, количество таких лиц «с улицы» в числе собственников гаражей и кладовок значительно меньше, чем собственников квартир в ЖК. Если допустить, что на крыше этого объекта – гаража и кладовок, расположена инфраструктура всего комплекса, то выходит, что данный участок является вспомогательным по отношению ко всему ЖК и соответственно входит в общее долевое имущество сособственников всего ЖК + «людей с улицы». 

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 

Согласно ч.З ст.12 закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48 границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий. Решение о подготовке проектов планировки территорий, включающих проект межевания территории, принимает Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В силу п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Согласно ч. 1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку установка ограждения во дворе дома относится к использованию земельного участка, включая ограничение пользования этим участком, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (собрание членов ТСЖ) вправе принять решение установить ограждение во дворе дома. Однако такое решение должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников, то есть квалифицированное большинство. Некоторое количество лиц „с улицы“ на принятие решения скорее всего не повлияет.

Здравствуйте, Анна!

Правы Вы в своем вопросе в том, что

мы поняли, что у нас сложная нестандартная ситуация.

Анна

И в большей степени соглашусь с коллегой Колковским Юрием, о том, что признавать-то в настоящее время пока нечего, по причине того, что данные объекты отсутствуют как предмет гражданского оборота.Суды приходят к заключению, что до прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера объект недвижимости не может быть признан объектом гражданских прав.

Кроме того, по вопросу приобретения прав в отношении спорных объектов… Вы пишите

Должен быть сдан по договору покупки в конце этого года 2018

Анна

Здесь все вопросы должны регулироваться нормами 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г., и соответственно земельный участок находится в залоге у дольщиков по ДДУ, так в соответствии со ст.13 указанного закона

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В связи с чем, у меня возник вопрос, если строительство осуществлялось в соответствии с нормами 214-ФЗ, то безусловно не могло быть произведено перераспределение земель

Далее со стороны застройщика было произведено перераспределение земель/перемежевание,

Анна

Т.к. все вопросы о порядке пользования земельным участком и тем более об уменьшении его размеров, должно было быть согласовано с залогодержателями, т.е. с дольщиками (инвесторами).

Для ответа на Ваш основной вопрос

Как нам доказать права собственников многоквартирного жилого дома на двор

Анна

необходимо детально разбираться с ситуацией… желательно посмотреть имеющиеся документы, каким образом осуществлялось строительство (возможно через ЖСК, а это другая ситуация и другие НПА)…

По общему же правилу и в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.03.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установлен…

2. В состав общего имущества включаются:

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

Как вариант можно попробовать заключить с застройщиком договор о купле-продаже будущей недвижимой вещи (смотрите Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 „О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем“), в этом случае спорные объекты (гаражи и кладовки) не должны являться общим имуществом МКД.