Налог на доходы физических лиц от продажи участка

Налоговая нашего города ответила, что образовался новый объект и я должна буду оплатить налог, так как владею новым участком менее 3 лет. Но разве это справедливо? По факту я владею участком 8 лет. Как можно оспорить данный вопрос?

Людмила

Людмила, добрый день! Безусловно такая ситуация не справедлива, но тем не менее налоговая в данном случае права т.к. руководствуется в том числе разъяснениями Минфина, которые, в свою очередь, основаны на нормах действующего законодательства. В данном случае действительно возник новый объект недвижимости с новым кадастровым номером а два предыдущих участка перестали существовать. В данном случае на основании ст. 220 НК РФ при исчислении налоговой базы Вы ыправе либо применить налоговый вычет при продаже участка в размере, не превышающем 1 млн. либо уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов на приобретение двух предыдущих участков из которых образован новый участок при условии что сохранились документы, подтверждающие расходы. Для этого не позднее 30 апреля года, следующего за продажей участка необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и отразить либо имущественный вычет либо размер расходов на покупку участков приложив копии подтверждающих документов. См. например

Письмо Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/14054

 
Таким образом, поскольку при выделе земельных участковвозникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, срок нахождения в собственности образованных при таком выделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Здравствуйте, Людмила!

Налоговая нашего города ответила, что образовался новый объект и я должна буду оплатить налог, так как владею новым участком менее 3 лет.

Людмила

Действительно, такая официальная позиция существует, и она имеет место не только в вашем регионе, но и в целом по РФ. Из самых «свежих» разъяснений можете ознакомиться с письмом Минфина России от 15.03.2017 N 03-04-05/14570:

Вопрос: О предоставлении имущественного вычета по НДФЛ при продаже объединенного земельного участка.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 15 марта 2017 г. N 03-04-05/14570

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращения по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.Согласно пункту 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Пунктами 1 и 2 статьи 11.6 Земельного кодекса установлено, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
При этом на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.Таким образом, поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а данные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты его регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно положениям пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.В соответствии с пунктом 2 статьи 217.1 Кодекса предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Пунктом 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что в целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года в случае, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;2) право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.В случаях, не указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (пункт 4 статьи 217.1 Кодекса).
При этом в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (пункт 5 статьи 217.1 Кодекса).
Из обращения следует, что налогоплательщиком в мае 2016 года был продан новый объект права собственности, подлежащий государственной регистрации, а именно объединенный земельный участок, образовавшийся из двух смежных земельных участков. Учитывая, что объединенный земельный участок находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доход от его продажи подлежит обложения налогом на доходы физических лиц.Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 млн рублей.
Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса).
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора ДепартаментаР.А.СААКЯН15.03.2017

Добрый день. К сожалению Вы не сможете оспорить данное положение. Оно закреплено в позиции Минфина, изложенной в

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 марта 2017 г. N 03-04-05/14570 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже объединенного земельного участка, образовавшегося из двух смежных земельных участков

 Таким образом, поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а данные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты его регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

http://www.garant.ru/products/...

.При этом Вы можете учесть при определении налогооблагаемой базы сумму налоговых вычетов в размере подтвержденных затрат по покупке указанных участков — статья 220 НК. Думаю, что она будет  более 1 000 000 налогового вычета установленного статьей 220 НК в случае если затраты подтвердить нельзя. С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте, Людмила!

К сожалению для Вас, мнение налоговиков основывается на судебной практике, в т.ч. на Определении Конституционного Суда РФ от 13.05.2014 N 1129-О:

Положения статьи 11.2 «Образование земельных участков» и пунктов 1 и 2 статьи 11.4 «Раздел земельного участка» главы I.1 «Земельные участки» Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений», вступившим в силу с 24 октября 2008 года), на которые имеются ссылки в судебных решениях по делу А.Н. Самочкина, сами по себе какой-либо неопределенности не содержат и не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права граждан, в том числе перечисленные в жалобе Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации.
В силу данных положений при разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимого имущества, срок нахождения которых в собственности налогоплательщика определяется на основании действующего законодательства, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.).

Так что тут довольно сложно спорить с налоговиками.