220 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

220 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Проверить договор "АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ"

Нужно проверить договор "АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ".Выявить спорные условия договора (если таковые имеются), дать консультация арендатору.

на двух этажахна двух этажах 65+85.docx 65+85.docx
13 Августа 2018, 14:07, вопрос №2077198
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (6)

получен
гонорар
33%
Юрист - Александр
1357
ответов
667
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Егор.

1.1.Мастерская обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование  нежилые помещения для размещения склада, производства, интернет-магазина:
1.2 Арендуемое имущество предоставляется Арендатору для использования согласно уставу и видам деятельности Арендатора по ОКВЭД.
3.3.1. Использовать арендуемое имущество только в целях, указанных в п.1.2. настоящего договора,

Вот такие ограничения, где указаны виды деятельности, которые Вы может вести в помещении арендатору ни к чему. Лучше просто их убрать или написать в другом ключе, что Арендодатель передаёт помещение пригодное для  «размещения склада, производства, интернет-магазина», и что это не ограничивает Арендатора в выборе деятельности.

Есои конечно это не принципиальное требование Арендодателя.

3.2. Мастерская имеет право, уведомив Арендатора, осматривать арендуемое имущество для проверки его использования и содержания в соответствии с условиями настоящего договора.

Вот здесь лучше добавить, что по согласованию с Арендатором, либо ограничить определённым количеством посещений.

3.3.4. Содержать арендуемое имущество, территорию, прилегающую к арендованному имуществу в радиусе 1.5 м., в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями техники безопасности, промышленной безопасности, СЭН, Правилами Ростехнадзора, Пожарной безопасностью и электробезопасностью в арендуемых помещениях; назначить приказом по организации, из числа работников Арендатора, аттестованных лиц с действующими удостоверениями, ответственных за пожарную безопасность, за электрохозяйство в помещениях Арендатора, за эксплуатацию грузоподъемных механизмов, находящихся в арендуемых помещениях, а также лиц, ответственных за размещение/парковку автомобилей Арендатора, за встречу, сопровождение по территории и за пределы территории объекта Мастерской клиентов (гостей) Арендатора, в т.ч. въехавших на автотранспорте,

Вот здесь имейте в виду, что за пожарку Вы будете отвечать.

3.3.6. Не производить прокладок, скрытых и открытых проводок, размещения средств связи и видеонаблюдения, иных коммуникаций, перепланировок и переоборудование арендованного имущества, а также других отделимых и неотделимых улучшений имущества, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного разрешения Мастерской; все работы, связанные с этим, производить за свой счет и таким образом, чтобы не вносить затруднения в деятельность Мастерской;

Опять же ограничения непонятно, чем продиктованные.  Насчёт неотделимых улучшений ещё можно понять, но вот отделимые — лучше указать, что отделимые можно без согласования осуществлять. Да и запрет на видеонаблюдение без разрешения тоже Вам ни к чему.

Статья 623 ГК РФ Улучшения арендованного имущества


1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

13 Августа 2018, 14:20
q Отблагодарить
0 0
1357
ответов
667
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

При этом смотрите — у Вас штраф за ведение деятельности по не соответствующим договору целям очень большой:

5.3. В случае неисполнения Арендатором п.3.3.1 и 3.3.14, Арендатор обязан уплатить штраф в размере 30 % от суммы годовой арендной платы.

13 Августа 2018, 14:25
1357
ответов
667
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Вот это условие слишком много даёт Арендодателю:

9.1. Арендатор обязуется соблюдать и выполнять установленные Мастерской правила и предписания, касающиеся эксплуатации сдаваемого в аренду имущества, которые могут время от времени изменяться и дополняться, о чем Арендатор будет письменно уведомлен.

Они могут изменить правила так, что Вам просто будет невыгодно их исполнять. Тогда придётся через суд с этим только бороться.

13 Августа 2018, 14:28
1357
ответов
667
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Обмен текущей корреспонденцией по договору по соглашению сторон  может осуществляться сторонами также с использованием технических средств связи, позволяющих с достоверностью определить отправителя и получателя, дату отправления и получения.

Нужно обязательно указать в реквизитах электронную почту Арендодателя, чтобы потом они не смогли сказать, что почта не их и т.д. А то Ваша указана, а их нет.

13 Августа 2018, 14:29
получен
гонорар
30%
Юрист - Роман
3004
ответа
1348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Пермь
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Егор, здравствуйте. 

В целом договор достаточно стандартный и логичный. 

Обращу ваше внимание на некоторые детали: 

п. 1.2. Арендуемое имущество предоставляется Арендатору для использования согласно уставу и видам деятельности Арендатора по ОКВЭД.

Любая деятельность, которой вы будете заниматься в арендуемом помещении, должна быть введена в ОКВЭД — иначе это может быть нарушением договора аренды. 

3.3.3. За свой счёт производить текущий ремонт арендуемого имущества в соответствии с техническими, санитарными, пожарными и другими требованиями, предъявляемыми к арендуемому имуществу и деятельности, осуществляемой Арендатором в арендуемом имуществе,

Арендатор осуществляет текущий ремонт за свой счёт и своими силами. 

3.3.4. Содержать арендуемое имущество, территорию, прилегающую к арендованному имуществу в радиусе 1.5 м., в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями техники безопасности, промышленной безопасности, СЭН, Правилами Ростехнадзора, Пожарной безопасностью и электробезопасностью в арендуемых помещениях; 

Необходимо поддерживать в порядке 1.5 метра прилегающей территории — это нужно учесть когда речь пойдет о расходах на уборку и/или чистку снега. 

для обеспечения сохранности ценностей, находящихся в арендуемых помещениях, автотранспорта Арендатора, автотранспорта контрагентов (гостей) Арендатор, последний вправе обеспечить установку видеонаблюдения, охранно-пожарной сигнализации внутри и снаружи от арендуемого имущества; установка видеонаблюдения, сигнализации производится силами и за счет Арендатора,

Пожарной сигнализации и видеонаблюдения нет — вы можете установить их за свой счёт. 

3.3.13. Арендатор обязуется выполнять распоряжения Мастерской, связанные с пожарной, промышленной и иной безопасностью, самостоятельно и за свой счет получать в установленном порядке все разрешения и согласования, необходимые для эксплуатации имущества и осуществления в нем соответствующей деятельности Арендатора; 

Арендатор обязан выполнять требования безопасников, получать самостоятельно все разрешения и согласования — я бы добавил обязанность арендодателя оказывать в этом всю возможную помощь как собственника помещений. 

3.3.14. Арендатор обязуется не вправе сдавать имущество в субаренду, передавать свои арендные права в залог, не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ, взноса, указывать в качестве юридического адреса для регистрации иных юридических лиц без дополнительного письменного согласия Мастерской,

У арендатора нет права сдачи помещения в субаренду. 

3.3.16. Не позднее, чем за два месяца уведомить Мастерскую о намерении продлить, либо прекратить действие настоящего договора,

Предусмотрена обязанность ПРЕДУПРЕДИТЬ за 2 месяца о готовности к продлению договора — если вы запланируете его продлевать или расторгать. 

Очень специфические условия об оплате — переменной величиной являются даже 150 рублей за новый ВРЕМЕННЫЙ авто-пропуск. 

4.6. — обеспечительный платежз может быть удержан для компенсации какой-либо из выплат по договору. Я бы специально указал, что обеспечительный платеж вам возвращается, если вы выполнили условия договора

13 Августа 2018, 14:21
q Отблагодарить
0 0
3004
ответа
1348
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Пермь
Общаться в чате

5.2. За неуплату Арендатором в полном размере суммы арендной платы, определённой в п.4.1. договора и в сроки, установленные настоящим договором, Мастерская имеет право начислять пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
5.3. В случае неисполнения Арендатором п.3.3.1 и 3.3.14, Арендатор обязан уплатить штраф в размере 30 % от суммы годовой арендной платы. Исполнение Арендатором обязательств по данному пункту договора не лишает Мастерскую права предпринимать меры по расторжению договора в установленном законом порядке.

Обе эти неустойки я бы снизил. 

13 Августа 2018, 14:23
Юрист - Роман
2933
ответа
1147
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Омск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Егор! В принципе условия данного договора учитывают достаточно полно интересы обеих сторон. В п.1.1. необходимо указать на каком праве принадлежат Мастерской указанные помещения и реквизиты документа подтверждающего право собственности Мастерской. Например «Данные помещения принадлежат Мастерской на праве собственности, что подтверждается свидетльством №_____ от_____» Условия вообще стандартные для такого вида договоров. Потребуйте обязательно копию документа, подтверждающего право собственности Мастерской на эти помещения. Единственное я бы ещё рекомендовал заменить везде слово «мастерская» на «арендодатель».

13 Августа 2018, 14:21
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
37%
Юрист - Дмитрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5641
ответ
2696
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Егор, добрый день! 

Предмет договора соответствует аренде: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (606 ГК РФ) 

п.1.1. есть ли кадастровый номер здания? Если есть лучше указать.

Обратите внимание как указано, что использование помещение возможно только при определенных целях :1.2 Арендуемое имущество предоставляется Арендатору для использования согласно уставу и видам деятельности Арендатора по ОКВЭД. Проверьте свои ОКВЭДы

Обратите внимание на Вашу обязанность:

3.3.4. Содержать арендуемое имущество, территорию, прилегающую к арендованному имуществу в радиусе 1.5 м., вполной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями техники безопасности, промышленной безопасности, СЭН, Правилами Ростехнадзора, Пожарной безопасностью и электробезопасностью в арендуемых помещениях; назначить приказом по организации, из числа работников Арендатора, аттестованных лиц с действующими удостоверениями, ответственных за пожарную безопасность, за электрохозяйство в помещениях Арендатора, за эксплуатацию грузоподъемных механизмов, находящихся в арендуемых помещениях, а также лиц, ответственных за размещение/парковку автомобилей Арендатора, за встречу, сопровождение по территории и за пределы территории объекта Мастерской клиентов (гостей) Арендатора, в т.ч. въехавших на автотранспорте,

3.3.12. Уведомлять при ЧС

3.3.13 Соблюдение пожарной и иной безопасности и т.д.

 за нарушение вышеуказанных обязанностей Мастерская вправе взыскать с Арендатора штраф в размере 5% от суммы постоянной месячной величины арендной платы,

3.3.14 Запрет на субаренду

3.3.16 За 2 месяца уведомление для продления срока по договору

4.1. Арендная плата  складывается по формуле.

P*= S+(E+W+Т+М+D+L)+(R x Q), 

Фактически в суммы аренды включается сумма по договору, а также за использование электроэнергии и за коммунальные платежи, за пропуски лиц,  за автомобили.

Здесь тогда возникает вопрос в том, что предоставляется в аренду помещение, а плату берут за стоянку и пропуск — это противоречит ГК РФ

13 Августа 2018, 14:21
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5641
ответ
2696
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Обеспечительный платеж  -Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. (381.1 ГК РФ) 

Осуществляется в случаях:

  • при отказе/просрочке Арендатора от оплаты арендных платежей за пользование имуществом в течение срока аренды,
  • при отказе Арендатора от освобождения имущества при расторжении данного договора аренды,
  • при несвоевременном освобождении Арендатором имущества при расторжении договора.

В разделе 5 фактически ответственность — неустойка только за нарушения обязательства Арендатора.

10.2 при наличии спора, то он подсуден Арбитражному суду г. Москвы.

13 Августа 2018, 14:28
Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24425
ответов
9170
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте.

Для начала не совсем понятно, на каком праве сам Арендодатель владеет помещениями, передаваемыми в аренду. Об этом в договоре ничего нет.

3.2. Мастерская имеет право, уведомив Арендатора, осматривать арендуемое имущество для проверки его использования и содержания в соответствии с условиями настоящего договора.

Не указано как уведомить и за какое время.

3.3.2. После передачи имущества по акту приема-передачи своевременно и в полном объёме вносить арендную плату и иные платежи согласно разделу 4 настоящего договора. Оплачивать Мастерской арендную плату за пользование имуществом по дату фактической сдачи имущества по акту сдачи-приемки,

Я бы написал — по дату фактического возврата имущества Мастерской по акту.

3.3.4. Содержать арендуемое имущество, территорию, прилегающую к арендованному имуществу в радиусе 1.5 м., 
Вот это не совсем понятно. Вроде бы я вижу по названию, что это на каких-то этажах находятся помещения. Как считать радиус?

3.3.12. При возникновении, в том числе, но не исключительно, по вине Арендатора, любых аварийных и чрезвычайных ситуаций как внутри арендуемого имущества и (или) рядом с ним, но на территории  Мастерской, незамедленно известить о них сотрудников пропускного пункта Мастерской (тел. (495) 673 10 60), иных представителей Мастерской, устранить последствия  данных аварийных/чрезвычайных ситуаций своими силами, за счет своих средств, или возместить в полном объеме ущерб, причиненный третьим лицам и Мастерской,

Довольно странное желание. Если в местах общего пользования, примыкающих к арендуемым помещениям, что-то случится, то Арендатор возмещает ущерб фактически без выявления вины.

3.3.14. Арендатор обязуется не вправе сдавать имущество в субаренду, передавать свои арендные права в залог, не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ, взноса, указывать в качестве юридического адреса для регистрации иных юридических лиц без дополнительного письменного согласия Мастерской,

Какое-то слово лишнее. Далее продолжу.

13 Августа 2018, 14:21
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24425
ответов
9170
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Вот тут в формулу расчета арендной платы входит:

М — (переменная величина) – ежемесячный платеж за вывоз/уборку мусора, уборку снега, в том числе НДС 18%, определяемый по фактическим затратам Мастерской
пропорционально площади арендуемого имущества;

С другой стороны в обязанностях Арендатора 

3.3.9.  Самостоятельно и за свой счёт организовывать вывоз строительного мусора, иного небытового мусора: в т.ч. коробок, тары, паллет, неликвидной продукции Арендатора,

Тут следует разграничить понятие бытового и небытового мусора, чтобы было понятно что входит в плату за аренду, а что сверх осуществляется Арендатором.

E- (переменная величина) – платеж за пользование Арендатором электроэнергией при аренде имущества, в том числе НДС 18%,  определяемый на основании показаний счетчика Арендатора  либо по расчету за пользование электроэнергией по установленной (присоединенной) мощности  Арендатора  на основании соглашения сторон, рассчитанный по действующему тарифу энергоснабжающей организации;

Со счетчиком более менее понятно, а вот при отсутствии счетчика не совсем ясно, что значит по расчету. Предположу, что тоже должно быть пропорционально площади арендованного имущества в пропорции ко всему зданию.

R- (переменная величина) – 150 рублей, в том числе НДС 18% — оплата за один суточный пропуск автомобиля Арендатора на территорию Мастерской при въезде на срок свыше 2,5 часа;
Q – количество автомобилей Арендатора, въехавших на территорию Мастерской за месяц (на срок свыше 2,5 часа).

Не совсем понятно кто будет за всем этим следить и проверять.

5.3. В случае неисполнения Арендатором п.3.3.1 и 3.3.14, Арендатор обязан уплатить штраф в размере 30 % от суммы годовой арендной платы. Исполнение Арендатором обязательств по данному пункту договора не лишает Мастерскую права предпринимать меры по расторжению договора в установленном законом порядке.

Довольно сурово, хотя в принципе это лишь в случае сдачи в субаренду или использовании не по назначению. В этом случае весьма внимательно следует подойти к описанию назначения.

Договор фактически заключен на год, поэтому вопрос текущего ремонта «подвисает» если продления аренды на последующий период не будет. Это не слишком хорошо. Хотя если Вы считаете, что ремонт отобьется за год, тогда можно тут ничего не менять.

13 Августа 2018, 14:34
Юрист - Екатерина
7,9
Рейтинг Правовед.ru
2062
ответа
950
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Курган
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Егор.

Хотела бы обратить внимание на п. 3.3.4. про пожарную безопасность. Считаю, что лучше обсудить положения данного пункта и возложить ответственность по пожарной безопасности на работников арендодателя (собственника, мастерской). Это будет в полной мере соответствовать ст. 209 ГК РФ и снимет с вас ответственность по возмещению возможного ущерба при причинении вреда из-за пожара. 

13 Августа 2018, 14:26
q Отблагодарить
0 0
7,9
Рейтинг Правовед.ru
2062
ответа
950
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Также обращаю внимание на п. 3.1.1. — нужно изменить на пункт такого содержания (иначе не ясно, после когда именно передается имущество, можно толковать так, что может передаваться 14 сентября): 

3.1.1. не позднее 15 сентября 2018 года  с момента подписания договора передать Арендатору за плату  во временное владение и пользование указанное в п.1.1. имущество;
13 Августа 2018, 14:30
7,9
Рейтинг Правовед.ru
2062
ответа
950
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Курган
Общаться в чате

Еще по п. 3.3.5: после слов "… и иных ремонтных работ " предлагаю добавить слова «кроме работ по капитальному ремонту».  Также предлагаю возможность исключения обязанности по надзору за пожарной безопасностью.  

13 Августа 2018, 14:36
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

220 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут