8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
900 ₽
Вопрос решен

Проверить договор "АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ"

Нужно проверить договор "АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ".Выявить спорные условия договора (если таковые имеются), дать консультация арендатору.

  • на двух этажах 65+85
    .docx
, Егор, г. Москва
Александр Дрожевников
Александр Дрожевников
Юрист, г. Москва

Добрый день, Егор.

1.1.Мастерская обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование  нежилые помещения для размещения склада, производства, интернет-магазина:
1.2 Арендуемое имущество предоставляется Арендатору для использования согласно уставу и видам деятельности Арендатора по ОКВЭД.
3.3.1. Использовать арендуемое имущество только в целях, указанных в п.1.2. настоящего договора,

Вот такие ограничения, где указаны виды деятельности, которые Вы может вести в помещении арендатору ни к чему. Лучше просто их убрать или написать в другом ключе, что Арендодатель передаёт помещение пригодное для  «размещения склада, производства, интернет-магазина», и что это не ограничивает Арендатора в выборе деятельности.

Есои конечно это не принципиальное требование Арендодателя.

3.2. Мастерская имеет право, уведомив Арендатора, осматривать арендуемое имущество для проверки его использования и содержания в соответствии с условиями настоящего договора.

Вот здесь лучше добавить, что по согласованию с Арендатором, либо ограничить определённым количеством посещений.

3.3.4. Содержать арендуемое имущество, территорию, прилегающую к арендованному имуществу в радиусе 1.5 м., в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями техники безопасности, промышленной безопасности, СЭН, Правилами Ростехнадзора, Пожарной безопасностью и электробезопасностью в арендуемых помещениях; назначить приказом по организации, из числа работников Арендатора, аттестованных лиц с действующими удостоверениями, ответственных за пожарную безопасность, за электрохозяйство в помещениях Арендатора, за эксплуатацию грузоподъемных механизмов, находящихся в арендуемых помещениях, а также лиц, ответственных за размещение/парковку автомобилей Арендатора, за встречу, сопровождение по территории и за пределы территории объекта Мастерской клиентов (гостей) Арендатора, в т.ч. въехавших на автотранспорте,

Вот здесь имейте в виду, что за пожарку Вы будете отвечать.

3.3.6. Не производить прокладок, скрытых и открытых проводок, размещения средств связи и видеонаблюдения, иных коммуникаций, перепланировок и переоборудование арендованного имущества, а также других отделимых и неотделимых улучшений имущества, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного разрешения Мастерской; все работы, связанные с этим, производить за свой счет и таким образом, чтобы не вносить затруднения в деятельность Мастерской;

Опять же ограничения непонятно, чем продиктованные.  Насчёт неотделимых улучшений ещё можно понять, но вот отделимые — лучше указать, что отделимые можно без согласования осуществлять. Да и запрет на видеонаблюдение без разрешения тоже Вам ни к чему.

Статья 623 ГК РФ Улучшения арендованного имущества


1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

0
0
0
0

При этом смотрите — у Вас штраф за ведение деятельности по не соответствующим договору целям очень большой:

5.3. В случае неисполнения Арендатором п.3.3.1 и 3.3.14, Арендатор обязан уплатить штраф в размере 30 % от суммы годовой арендной платы.

0
0
0
0

Вот это условие слишком много даёт Арендодателю:

9.1. Арендатор обязуется соблюдать и выполнять установленные Мастерской правила и предписания, касающиеся эксплуатации сдаваемого в аренду имущества, которые могут время от времени изменяться и дополняться, о чем Арендатор будет письменно уведомлен.

Они могут изменить правила так, что Вам просто будет невыгодно их исполнять. Тогда придётся через суд с этим только бороться.

0
0
0
0
Роман Новиков
Роман Новиков
Юрист, г. Пермь

Егор, здравствуйте. 

В целом договор достаточно стандартный и логичный. 

Обращу ваше внимание на некоторые детали: 

п. 1.2. Арендуемое имущество предоставляется Арендатору для использования согласно уставу и видам деятельности Арендатора по ОКВЭД.

Любая деятельность, которой вы будете заниматься в арендуемом помещении, должна быть введена в ОКВЭД — иначе это может быть нарушением договора аренды. 

3.3.3. За свой счёт производить текущий ремонт арендуемого имущества в соответствии с техническими, санитарными, пожарными и другими требованиями, предъявляемыми к арендуемому имуществу и деятельности, осуществляемой Арендатором в арендуемом имуществе,

Арендатор осуществляет текущий ремонт за свой счёт и своими силами. 

3.3.4. Содержать арендуемое имущество, территорию, прилегающую к арендованному имуществу в радиусе 1.5 м., в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями техники безопасности, промышленной безопасности, СЭН, Правилами Ростехнадзора, Пожарной безопасностью и электробезопасностью в арендуемых помещениях; 

Необходимо поддерживать в порядке 1.5 метра прилегающей территории — это нужно учесть когда речь пойдет о расходах на уборку и/или чистку снега. 

для обеспечения сохранности ценностей, находящихся в арендуемых помещениях, автотранспорта Арендатора, автотранспорта контрагентов (гостей) Арендатор, последний вправе обеспечить установку видеонаблюдения, охранно-пожарной сигнализации внутри и снаружи от арендуемого имущества; установка видеонаблюдения, сигнализации производится силами и за счет Арендатора,

Пожарной сигнализации и видеонаблюдения нет — вы можете установить их за свой счёт. 

3.3.13. Арендатор обязуется выполнять распоряжения Мастерской, связанные с пожарной, промышленной и иной безопасностью, самостоятельно и за свой счет получать в установленном порядке все разрешения и согласования, необходимые для эксплуатации имущества и осуществления в нем соответствующей деятельности Арендатора; 

Арендатор обязан выполнять требования безопасников, получать самостоятельно все разрешения и согласования — я бы добавил обязанность арендодателя оказывать в этом всю возможную помощь как собственника помещений. 

3.3.14. Арендатор обязуется не вправе сдавать имущество в субаренду, передавать свои арендные права в залог, не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ, взноса, указывать в качестве юридического адреса для регистрации иных юридических лиц без дополнительного письменного согласия Мастерской,

У арендатора нет права сдачи помещения в субаренду. 

3.3.16. Не позднее, чем за два месяца уведомить Мастерскую о намерении продлить, либо прекратить действие настоящего договора,

Предусмотрена обязанность ПРЕДУПРЕДИТЬ за 2 месяца о готовности к продлению договора — если вы запланируете его продлевать или расторгать. 

Очень специфические условия об оплате — переменной величиной являются даже 150 рублей за новый ВРЕМЕННЫЙ авто-пропуск. 

4.6. — обеспечительный платежз может быть удержан для компенсации какой-либо из выплат по договору. Я бы специально указал, что обеспечительный платеж вам возвращается, если вы выполнили условия договора

0
0
0
0

5.2. За неуплату Арендатором в полном размере суммы арендной платы, определённой в п.4.1. договора и в сроки, установленные настоящим договором, Мастерская имеет право начислять пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
5.3. В случае неисполнения Арендатором п.3.3.1 и 3.3.14, Арендатор обязан уплатить штраф в размере 30 % от суммы годовой арендной платы. Исполнение Арендатором обязательств по данному пункту договора не лишает Мастерскую права предпринимать меры по расторжению договора в установленном законом порядке.

Обе эти неустойки я бы снизил. 

0
0
0
0
Роман Кафаров
Роман Кафаров
Юрист, г. Омск

Здравствуйте Егор! В принципе условия данного договора учитывают достаточно полно интересы обеих сторон. В п.1.1. необходимо указать на каком праве принадлежат Мастерской указанные помещения и реквизиты документа подтверждающего право собственности Мастерской. Например «Данные помещения принадлежат Мастерской на праве собственности, что подтверждается свидетльством №_____ от_____» Условия вообще стандартные для такого вида договоров. Потребуйте обязательно копию документа, подтверждающего право собственности Мастерской на эти помещения. Единственное я бы ещё рекомендовал заменить везде слово «мастерская» на «арендодатель».

0
0
0
0
Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
рейтинг 10

Егор, добрый день! 

Предмет договора соответствует аренде: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (606 ГК РФ) 

п.1.1. есть ли кадастровый номер здания? Если есть лучше указать.

Обратите внимание как указано, что использование помещение возможно только при определенных целях :1.2 Арендуемое имущество предоставляется Арендатору для использования согласно уставу и видам деятельности Арендатора по ОКВЭД. Проверьте свои ОКВЭДы

Обратите внимание на Вашу обязанность:

3.3.4. Содержать арендуемое имущество, территорию, прилегающую к арендованному имуществу в радиусе 1.5 м., вполной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями техники безопасности, промышленной безопасности, СЭН, Правилами Ростехнадзора, Пожарной безопасностью и электробезопасностью в арендуемых помещениях; назначить приказом по организации, из числа работников Арендатора, аттестованных лиц с действующими удостоверениями, ответственных за пожарную безопасность, за электрохозяйство в помещениях Арендатора, за эксплуатацию грузоподъемных механизмов, находящихся в арендуемых помещениях, а также лиц, ответственных за размещение/парковку автомобилей Арендатора, за встречу, сопровождение по территории и за пределы территории объекта Мастерской клиентов (гостей) Арендатора, в т.ч. въехавших на автотранспорте,

3.3.12. Уведомлять при ЧС

3.3.13 Соблюдение пожарной и иной безопасности и т.д.

 за нарушение вышеуказанных обязанностей Мастерская вправе взыскать с Арендатора штраф в размере 5% от суммы постоянной месячной величины арендной платы,

3.3.14 Запрет на субаренду

3.3.16 За 2 месяца уведомление для продления срока по договору

4.1. Арендная плата  складывается по формуле.

P*= S+(E+W+Т+М+D+L)+(R x Q), 

Фактически в суммы аренды включается сумма по договору, а также за использование электроэнергии и за коммунальные платежи, за пропуски лиц,  за автомобили.

Здесь тогда возникает вопрос в том, что предоставляется в аренду помещение, а плату берут за стоянку и пропуск — это противоречит ГК РФ

0
0
0
0

Обеспечительный платеж  -Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. (381.1 ГК РФ) 

Осуществляется в случаях:

  • при отказе/просрочке Арендатора от оплаты арендных платежей за пользование имуществом в течение срока аренды,
  • при отказе Арендатора от освобождения имущества при расторжении данного договора аренды,
  • при несвоевременном освобождении Арендатором имущества при расторжении договора.

В разделе 5 фактически ответственность — неустойка только за нарушения обязательства Арендатора.

10.2 при наличии спора, то он подсуден Арбитражному суду г. Москвы.

0
0
0
0
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
рейтинг 8.4
Эксперт

Здравствуйте.

Для начала не совсем понятно, на каком праве сам Арендодатель владеет помещениями, передаваемыми в аренду. Об этом в договоре ничего нет.

3.2. Мастерская имеет право, уведомив Арендатора, осматривать арендуемое имущество для проверки его использования и содержания в соответствии с условиями настоящего договора.

Не указано как уведомить и за какое время.

3.3.2. После передачи имущества по акту приема-передачи своевременно и в полном объёме вносить арендную плату и иные платежи согласно разделу 4 настоящего договора. Оплачивать Мастерской арендную плату за пользование имуществом по дату фактической сдачи имущества по акту сдачи-приемки,

Я бы написал — по дату фактического возврата имущества Мастерской по акту.

3.3.4. Содержать арендуемое имущество, территорию, прилегающую к арендованному имуществу в радиусе 1.5 м., 
Вот это не совсем понятно. Вроде бы я вижу по названию, что это на каких-то этажах находятся помещения. Как считать радиус?

3.3.12. При возникновении, в том числе, но не исключительно, по вине Арендатора, любых аварийных и чрезвычайных ситуаций как внутри арендуемого имущества и (или) рядом с ним, но на территории  Мастерской, незамедленно известить о них сотрудников пропускного пункта Мастерской (тел. (495) 673 10 60), иных представителей Мастерской, устранить последствия  данных аварийных/чрезвычайных ситуаций своими силами, за счет своих средств, или возместить в полном объеме ущерб, причиненный третьим лицам и Мастерской,

Довольно странное желание. Если в местах общего пользования, примыкающих к арендуемым помещениям, что-то случится, то Арендатор возмещает ущерб фактически без выявления вины.

3.3.14. Арендатор обязуется не вправе сдавать имущество в субаренду, передавать свои арендные права в залог, не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ, взноса, указывать в качестве юридического адреса для регистрации иных юридических лиц без дополнительного письменного согласия Мастерской,

Какое-то слово лишнее. Далее продолжу.

0
0
0
0

Вот тут в формулу расчета арендной платы входит:

М — (переменная величина) – ежемесячный платеж за вывоз/уборку мусора, уборку снега, в том числе НДС 18%, определяемый по фактическим затратам Мастерской
пропорционально площади арендуемого имущества;

С другой стороны в обязанностях Арендатора 

3.3.9.  Самостоятельно и за свой счёт организовывать вывоз строительного мусора, иного небытового мусора: в т.ч. коробок, тары, паллет, неликвидной продукции Арендатора,

Тут следует разграничить понятие бытового и небытового мусора, чтобы было понятно что входит в плату за аренду, а что сверх осуществляется Арендатором.

E- (переменная величина) – платеж за пользование Арендатором электроэнергией при аренде имущества, в том числе НДС 18%,  определяемый на основании показаний счетчика Арендатора  либо по расчету за пользование электроэнергией по установленной (присоединенной) мощности  Арендатора  на основании соглашения сторон, рассчитанный по действующему тарифу энергоснабжающей организации;

Со счетчиком более менее понятно, а вот при отсутствии счетчика не совсем ясно, что значит по расчету. Предположу, что тоже должно быть пропорционально площади арендованного имущества в пропорции ко всему зданию.

R- (переменная величина) – 150 рублей, в том числе НДС 18% — оплата за один суточный пропуск автомобиля Арендатора на территорию Мастерской при въезде на срок свыше 2,5 часа;
Q – количество автомобилей Арендатора, въехавших на территорию Мастерской за месяц (на срок свыше 2,5 часа).

Не совсем понятно кто будет за всем этим следить и проверять.

5.3. В случае неисполнения Арендатором п.3.3.1 и 3.3.14, Арендатор обязан уплатить штраф в размере 30 % от суммы годовой арендной платы. Исполнение Арендатором обязательств по данному пункту договора не лишает Мастерскую права предпринимать меры по расторжению договора в установленном законом порядке.

Довольно сурово, хотя в принципе это лишь в случае сдачи в субаренду или использовании не по назначению. В этом случае весьма внимательно следует подойти к описанию назначения.

Договор фактически заключен на год, поэтому вопрос текущего ремонта «подвисает» если продления аренды на последующий период не будет. Это не слишком хорошо. Хотя если Вы считаете, что ремонт отобьется за год, тогда можно тут ничего не менять.

0
0
0
0
Екатерина Довгопол
Екатерина Довгопол
Юрист, г. Курган

Добрый день, Егор.

Хотела бы обратить внимание на п. 3.3.4. про пожарную безопасность. Считаю, что лучше обсудить положения данного пункта и возложить ответственность по пожарной безопасности на работников арендодателя (собственника, мастерской). Это будет в полной мере соответствовать ст. 209 ГК РФ и снимет с вас ответственность по возмещению возможного ущерба при причинении вреда из-за пожара. 

0
0
0
0

Также обращаю внимание на п. 3.1.1. — нужно изменить на пункт такого содержания (иначе не ясно, после когда именно передается имущество, можно толковать так, что может передаваться 14 сентября): 

3.1.1. не позднее 15 сентября 2018 года  с момента подписания договора передать Арендатору за плату  во временное владение и пользование указанное в п.1.1. имущество;
0
0
0
0

Еще по п. 3.3.5: после слов "… и иных ремонтных работ " предлагаю добавить слова «кроме работ по капитальному ремонту».  Также предлагаю возможность исключения обязанности по надзору за пожарной безопасностью.  

0
0
0
0
Похожие вопросы
700 ₽
Вопрос решен
Уголовное право
Как дальше будет квалифицироваться данное деяние, в чей подследственности оно должно быть?
Добрый день. Ситуация следующая. Я, будучи ИП заключал договор аренды нежилого помещения. ЮЛ, являвшееся арендодателем направляло в мой адрес скан договора. По смыслу я должен был скачать договор, распечатать его, подписать и отправить обратно. Но договор так и остался висеть на почте без моих подписей (!), а свои обязательства по нему я начал выполнять и перечислил арендодателю денежные средства за аренду. Далее дело дошло до арбитражного суда. В процессе подготовки я установил, что к исковому заявлению был приложен тот самый договор (+ приложение к договору и акт, всего 3 документа). НО, во всех трех документах подделана моя подпись. Суд истребовал оригиналы документов, но истец только спустя 3 месяца заявил, что документы якобы утрачены, и предоставить их нет возможности. В итоге исковое заявление оставлено без рассмотрения. Я обратился в МВД с заявлением по 303 УК РФ, провели проверку, экспертизу, передали материалы в СК. В ответах прокуратуры на мои жалобы так же указано, что "Установлено, что в АС предоставлены недостоверные документы". Но СК возвратил материалы в МВД потому что не усматривает состав преступления. Исковое заявление с недостоверными документами подавал не сам арендодатель а нанятый юрист, который естественно указал, что такие копии он получил от заказчика. Итого: подписи подделаны, это установлено. МВД считает, что это подведомтвенность СК, а СК не видит здесь состав 303 УК, полагаю потому, что юрист мог и не знать что ему переданы документы с подделкой подписи. Как дальше будет квалифицироваться данное деяние, в чей подследственности оно должно быть? Заранее спасибо за ответы.
, вопрос №4049733, Александр, г. Москва
Налоговое право
Нужно ли платить налог при мене или с суммы доплаты между близкими родственниками в таком случае?
Здравствуйте! Жена хочет заключить со своей матерью договор мены нежилого помещения (используется для проживания) на квартиру с доплатой. Оба объекта недвижимости в собственности более 5 лет. Нужно ли платить налог при мене или с суммы доплаты между близкими родственниками в таком случае?
, вопрос №4049567, Егор, г. Москва
386 ₽
Недвижимость
Как правильно заполнить "шапку" и "предмет договора" договора арены между Арендодателем (ИП), являющимся
Как правильно заполнить "шапку" и "предмет договора" договора арены между Арендодателем (ИП), являющимся Ссудополучателем, действующим по договору безвозмездного пользования нежилым помещением и Арендатором (ООО)?
, вопрос №4049521, Александр, г. Москва
Гражданское право
Здравствуйте, нужно зарегистрировать доп соглашение к договору аренды Какие докумениы нужно подать от ИП
Здравствуйте, нужно зарегистрировать доп соглашение к договору аренды Какие докумениы нужно подать от ИП
, вопрос №4049226, Ксения, г. Хабаровск
1200 ₽
Вопрос решен
Гражданское право
До момента регистрации договор считается краткосрочным, заключённым на 11 месяцев
Здравствуйте. 2012 году был подписан договор аренды недвижимости сроком на 15 лет. В договоре указано, что договор вступает в силу с момента его регистрации. До момента регистрации договор считается краткосрочным, заключённым на 11 месяцев. В случае если договор не будет зарегистрирован за указанный срок, то он считается перезаключенным на тот же срок на тех же условиях, но не более 16 раз. Бремя регистрации было возложено на Арендатора. Договор до сих пор не зарегистрирован. В 2020 году, у части помещений, составляющих предмет договора, сменился собственник. И на сегодняшний день у находящихся в аренде помещений , имеется 2 собственника: один - сторона договора Арендодатель, и второй - третье лицо, не сторона договора. Вопрос: если сейчас Арендатор решит зарегистрировать договор, сможет ли он это сделать без согласия на то второго собственника?
, вопрос №4048999, Александр, г. Москва
Дата обновления страницы 13.08.2018