Поскольку я не вижу Ваш договор, опишу вам возможные варианты.
Во-первых, чтобы санкция работала, необходимо правильно оформить договоренности. Соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме. Более того, соглашение является обеспечительной мерой, соответственно оно заключается к основному обязательству, в вашем случае — это предварительный договор купли-продажи.
Во-вторых, в договоре купли-продажи отражается порядок расчетов между сторонами, в случае заключения ими основного договора. Так вот, если условия расчета в вашем договоре никак не связаны с условиями получения покупателем кредита, либо заключение основного договора купли-продажи также не связано с получением покупателем кредита, то вас вообще не должно касаться за счет каких средств будет производиться оплата, и под какую ставку покупатель берет кредит.
По закону ответственность возлагается на сторону, нарушившую обязательство. Т.е,, Вы должны доказать, что Ваши намерения соответствуют договорным. Для этого Вам необходимо направить покупателю уведомление о готовности выйти на сделку купли-продажи квартиры, с указанием времени и даты сделки (желательно в последний, предпоследний день срока действия договора). Прикрепить к уведомлению талон электронной очереди в регистрирующий орган. Направить заказным письмом с уведомлением о вручении заранее, с таким расчетом, чтобы сторона по сделке успела его получить до указанной вами даты сделки. В случае судебного разбирательства, вы используете это в качестве доказательства того, что вы не уклонялись от совершения сделки.
В противном случае, покупатель вправе взыскать с вас неосновательное обогащение через суд, еще и с процентами за пользование чужими денежными средствами. Поскольку иначе вы не сможете определить ответственную сторону за незаключение основного договора. А если виновной стороны нет и сделка не заключена, денежные средства подлежат возврату.
