Как минимизировать риски при покупке квартиры у наследника по доверенности

Добрый день, по сути рисков как таковых нет, лицо в силу закона вправе провести сделку по доверенности. Хотя конечно с наследниками вопрос спорный, поскольку могут объявиться и начать оспаривать сделку, но так просто об этом Вы не узнаете.

Единственное что, я бы порекомендовал обратиться к нотариусу у которого наследник оформлял наследственные права, либо обзяать взять наследника справку у нотариуса об отсутствии других наследников, простому письменному заявлению об это я бы не доверял.  

Здравствуйте, Сергей. Никак не минимизировать риск в данной ситуации, где бы и при ком бы ни было подписано обещание. «Продавец» данный вообще никакого права пока не имеет на данную квартиру, пока не вступит в наследство, а значит и права продавать ее не имеет (и обещания эти пусты). Кроме того, банк не одобрит ипотеку по такому обещанию.

Статья 1152 ГК. Принятие наследства
 

1. Для приобретения наследства наследник должен его принять.

Также собственник согласен в присутствии нотариуса написать заявление о том, что о других наследниках ему не известно. Какие риски есть в этой ситуации и как можно их минимизировать?

Сергей

Сергей, добрый день! Согласно ст. 1154 ГК Рф срок принятия наследства составляет 6 месяцев. В соответствии с ч. 1 ст. 1155 ГК РФ

 По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

тут поскольку наследование не по завещанию нет риска появления наследника с обязательной долей в наследстве, наследники первой очереди в принципе известны (это дети, родители и супруг наследодателя), тут если только дети появятся. Заверение наследником об отсутствии информации о других наследниках в свете ст. 460 ГК РФ дает основания Вам как покупателю требовать расторжения договора

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Сергей, здравствуйте.

Собственно говоря, главный вопрос — это нотариальное заверение такой доверенности собственником. 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.06.2018)

Статья 185.1. Удостоверение доверенности

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Уточнить стоит какая очередь наследования. Наследник первой очереди будет с бОльшим шансом знать о наследниках первой очереди, а вот наследник 7 очереди о конкурентах может не знать. 

Всегда есть вариант попробовать застраховать титул (право на квартиру) и уточнить у страховщиков не видят ли они дополнительных рисков и готовы ли застраховать такой титул.

Безусловно, это если в наследство он вступит полноценно и зарегистрирует право за собой — распоряжаться им до вступления он права не имеет.