Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как определить размер участка при межевании?
Наш многоквартирный дом построен в 1968 году. В 2002 года администрация города передала в орган кадастрового учета списки ранее ученных земельных участков , среди которых присутствует и земельный участок на котором расположен наш многоквартирный дом, а также утвержденную схему кадастрового квартала на которой среди других земельных участков существующих на тот момент изображен и земельный участок на котором расположен наш многоквартирный дом. На основании этих документов земельный участок был поставлен на кадастровый учет в 2002 году и при этом в ГКН были внесены следующие сведения о земельном участке, на котором расположен наш дом: адрес , разрешенное использовании - для эксплуатации многоквартирного дома, сведения о кадастровой стоимости.земельного участка , размер площади участка . В техническом паспорте на дом также указан размер площади участка, на котором расположен дом тот же что и в ГКН. Но межевания этого земельного участка не проводилось и в кадастровой выписке указано ,что "границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства, в ГКН не содержится данных о координатах границ земельного участка" . в настоящее время мы, жители нашего дома, хотим провести межевание нашего участка чтобы уточнить его границы. Никаких границ участка существующих на местности 15 лет не сохранилось , Расположенные рядом земельные участки были отмежеваны 3-5 лет назад. Каким образом в данном случае должна определяться уточненная площадь земельного участка на котором расположен наш многоквартирный дом?. Должны ли при проведении межевания как-либо учитываться данные о площади земельного участка, на котором расположен наш дом содержащиеся в ГКН с 2002 года? Администрация города настаивает на том, что площадь земельного участка при межевании участка, на котором расположен наш дом должна быть определена по методике , согласно которой размер земельного участка необходимый для эксплуатации многоквартирного дома расчитывается в зависимости от общей площади жилых помещений дома , этажности дома и года постройки дома. При этом администрация города утверждает что мы вправе отмежевать земельный участок с площадью не больше той, которая определяется указанным расчетом, а данные о площади которые содержаться в ГКН имеют декларативный характер и поэтому не должны учитываться при межевании . Соответствует ли нормам действующего законодательства указанная позиция администрации города или существуют какие-либо иные нормативные требования к определению площади земельного участка при проведении межевания с целью уточнения границ. ? Ответ прошу дать со ссылкой на конкретные нормативные акты
Здравствуйте Георгий.
Ответ прошу дать со ссылкой на конкретные нормативные акты
Если координаты земельного участка, поставленного на кадастровый учет не определены и площадь носит декларативным характер, то Вы можете увеличить площадь не более чем на на минимальный размер площади установленный для территориальной зоны в которой находится Ваш участок или на 10 % от учтенной.
п.п. 32 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
Здравствуйте, Георгий!
Согласно ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 189-ФЗ
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерациии в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме
Т.е. в настоящий момент земельный участок является собственностью владельцев квартир в МКД, далее…
Согласно ст.36 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьей 11.9 ЗК РФ предъявляются Требования к образуемым и измененным земельным участкам
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Согласно ст.36 ГрК РФ
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны
Таким образом, Жилищный кодекс не дает четкого понимания размера “положенного” дому участка земли, указывая в ст. 36 лишь на то, что он включает “элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты”. Однако статья отсылает к земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности: «Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности »
Согласно земельному кодексу — Границы земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Таким образом, земельный кодекс также не определяет размеры ЗУ МКД. Указание на определение границ ЗУ содержится в ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса: «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий».
Существует расчет нормативной площади земельного участка под многоквартирными домами. При строительстве жилых домов соблюдался норматив земельного участка.
Нормативный размер земельного участка рассчитывается путем умножения общей площади жилых (на момент постройки дома) помещений в многоквартирном доме на удельный показатель земельной доли.
Границы земельного участка под многоквартирным домом и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественных границ земельных участков, границ отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним.
При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, частями подземного и надземного пространства. Пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования путем установления органом местного самоуправления публичного сервитута с учетом градостроительных нормативов.
Границы земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимости, предназначенные для электро-, тепло-, газо-, и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления в составе проектов межевания с учетом местных нормативов градостроительного проектирования.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами не подлежат приватизации. Не предоставляются в частную собственность земельные участки зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.
Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания на смежных земельных участках.
Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам
Подробный расчет с приведением всех НПА можете посмотреть на сайте:https://studfiles.net/preview/...
Так и не понятно, что берется за основу при определении площади участка при уточнении границ и в каких случаях необходим расчет нормативной площади. Неужели нет четкого и точного алгоритма проведения межевания земельного участка в целях уточнения границ? Очень много говорится о том, что участок под многоквартирным домом переходит в собственность жителей дома после ФОРМИРОВАНИЯ и постановки на кадастровый учет. Но определения что значит СФОРМИРОВАННЫЙ земельный участок нет. Если наш участок уже поставлен на кадастровый учет на основании списков ранее учтенных участков, то является ли этот участок сформированным? Вообще чем отличается образованный участок от сформированного? Хочется получить не просто общие фразы цитируемые из законов, а конкретные ответы специалиста по земельным вопросам со ссылкой на нормативные акты
Неужели нет четкого и точного алгоритма проведения межевания земельного участка в целях уточнения границ?Георгий
Алгоритм есть общий по порядку межевания, но что касается ЗУ под МКД, то Вы правы — нет такого алгоритма.
Перед тем как отвечать на Ваш вопрос, я уточнила у нескольких кадастровых инженеров, чем они руководствуются при уточнении границ ЗУ по МКД, мне ответили, что по фактическим границам, как правило межуют, об этом нигде не говориться, ни в 221-фз «о кадастровой деятельности», ни в 218-ФЗ «о государственной регистрации нидвижимости», ни в 921 приказе «об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» — вот эти НПА эта основа для проведения кадастровых работ по форомированию, уточнению ЗУ.
Если наш участок уже поставлен на кадастровый учет на основании списков ранее учтенных участков, то является ли этот участок сформированным?Георгий
Да, по этому вопросу я Вам в начале своего ответа указала:
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерациии в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме
Т.е. вот именно этой нормой закона Вам необходимо руководствоваться в Вашем случае, поскольку дом построен в 1968 году. А участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2002году как ранее учтенный.
Формирование земельного участка – «выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом N 221-ФЗ, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка» (п.1 ч.4 ст. 30 ЗК РФ).
Т.е. если участок стоит на кадастре, значит он уже сформирован и является объектом недвижимости, с момента такой постановки на ГКУ.
Вам необходимо только уточнить границы ЗУ, поскольку вы уже являетесь собственниками этого земельного участка под МКД.
Вы пишите:
Никаких границ участка существующих на местности 15 лет не сохранилось, Расположенные рядом земельные участки были отмежеваны 3-5 лет назад. Каким образом в данном случае должна определяться уточненная площадь земельного участка на котором расположен наш многоквартирный дом?.. Должны ли при проведении межевания как-либо учитываться данные о площади земельного участка, на котором расположен наш дом содержащиеся в ГКН с 2002 года?
Поскольку границы смежных ЗУ уже уточнены, то Вам остается руководствоваться только так называемым «остаточным принципом» т.е. об этом я Вам тоже писала:
Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам
В данном случае согласовывать уточнение границ ЗУ с администрацией не нужно, так как ЗУ является собственностию владельцев помещений МКД.
Далее Вы пишите:
Хочется получить не просто общие фразы цитируемые из законов, а конкретные ответы специалиста по земельным вопросам со ссылкой на нормативные акты
По ссылке, которую Вам ранее приводила, там более чем подробно указано, что порядка единого нет установленного законом, в связи с чем существует очень много споров и разной правоприминительной практики, но при этом указана последовательность действий для случаев формирования ЗУ под МКД и для уже сформированных ЗУ под МКД. Плюс ответы кадастровых инженеров, к которым я лично обращалась — нет четкого алгоритма действий, не установлен законодательно.
Меня интересует соответствует ли нормам действующего на сегодняшний день законодательства требование администрации города определять размер площади участка только на основании расчетов ( в зависимости от площади дома, года постройки и этажности) игнорируя сведения о площади содержащиеся в ГКН и техническом паспорте дома. Если да, то что это за нормы?
Нет, не соответствуют. Таких требований, на данный момент, точно нет.