Как разделить права на ипотечную квартиру до брака?

Добрый день!

Можно ли заключить брачный договор, в котором будет прописано разделение этой квартиры в случае развода?

Вам подойдёт брачный договор 

Статья 41. Заключение брачного договора
 

1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

Можно ли вписывать в договор квартиру, по которой ещё выплачивается ипотека?

Да, можете. 

Статья 42. Содержание брачного договора
 

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

Здравствуйте, Константин.

Вы можете заключить брачный договор, но проблема в том, что он вступит в законную силу только после регистрации брака. Если брак зарегистрирован не будет, то и квартира общей собственностью не станет

Статья 41 Семейного кодекса РФ Заключение брачного договора

Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

Другая проблема — без согласия банка по-общему правилу отчуждать предмет ипотеки нельзя. Да, у Вас будет не прямое отчуждение предмета ипотеки, а брачный договор, но есть риск признания Ваших действий обходом закона. Т.е. с точки зрения банка Вы через брачный договор обойдёте запрет на отчуждение ипотечного имущества и передадите долю третьему лицу. Поэтому в части раздела квартиры есть риск признания брачного договора недействительным.

Для того, чтобы устранить этот риск лучше всё же получить согласие банка.

Например, если мы будем её продавать из под залога банка через какое-то время? Банк заберет себе нужную сумму, а оставшиеся деньги будут делиться поровну между нами.

Константин

Без согласия банка квартиру продать/подарить/обменять будет нельзя. И при этом банки крайне неохотно дают такие согласия.

Например, если мы будем её продавать из под залога банка через какое-то время? Банк заберет себе нужную сумму, а оставшиеся деньги будут делиться поровну между нами.

Константин

Добрый день!

Да совершенно верно. При дальнейшей реализации квартиры, находящейся в залоге у банка, если покупатель будет приобретать у вас жилье за наличный расчет, то нужно будет сразу предупредить покупателя об особенностях покупки ипотечной квартиры. 

Либо он вам дает недостающую сумму для погашения остатка долга перед банком — снимаете обременение — выходите на обычную сделку купли-продажи. 

В том случае, если покупатель приобретает сам посредством ипотеки. Тут очень сложный и долгий процесс. 

Если мы говорим об ипотеки Сбербанка. То покупатель должен оформить ипотеку этого же банка. А далее в порядке взаимозачета, после оформления перехода права собственности на покупателя его ипотечными  денежными средствами нужно будет погасить вашу задолженность перед банком, а оставшаяся часть средств будет зачислена вам на ваш личный счет. И эту сумму вы сможете поделить пополам между собой.