Как продать квартиру которая приобреталась по военной ипотеке, без согласия бывшей супруги?

Павел, добрый вечер! Согласия бывшей супруги, как нотариального документа, не требуется, так как вы уже не супруги! Согласия нынешней супруги не требуется, так как квартира приобреталась до брака сней. Но ситуация такова, что эта квартира является вашей с бывшей супругой совместной собственностью. И хотя прошло уже более 3 лет с момента развода, бывшая супруга может обратиться в суд с иском о разделе имущества и тогда срок исковой давности будет течь с этого момента

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» (с изменениями и дополнениями)

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12013717/#ixzz5IRS8DkJ5

19. Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п.7 ст.38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде — дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п.1 ст.200 ГК РФ).
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12013717/#ixzz5IRRsVuMX

Более того, в настоящее время верховный суд безоговорочно относит жилье, приобретенное по военной ипотеке в разряд «совместно нажитого»

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 сентября 2015 г. N 58-КГ15-11 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о разделе совместно нажитого имущества на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку судом апелляционной инстанции не учтено, что квартира как приобретённая сторонами в период брака по возмездной сделке является их совместно нажитым имуществом и подлежит разделу с учётом требований семейного законодательства

5 ноября 2015

Обзор документа

После развода возник спор по поводу раздела совместно нажитого имущества.

Бывший супруг настаивал на том, что квартира является его личной собственностью. Ведь она приобретена на средства целевого жилищного займа и ипотечного кредита, предоставленных ему как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с такими доводами.

Квартира была приобретена супругом в период брака по договору купли-продажи, т. е. по возмездной сделке. Передача имущества по акту приема-передачи, регистрация права собственности, оплата состоялись также во время брака.

Недвижимость оплачена частично за счет собственных денег, в остальной части — за счет средств, предоставленных супругу как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору целевого жилищного займа и по кредитному договору.

Супруг досрочно уволился с военной службы. Вследствие этого его исключили из реестра участников накопительно-ипотечной системы. А сумма, предоставленная ему по договору целевого жилищного займа, должна быть возвращена с уплатой процентов. Обязательство по ипотечному кредитному договору подлежит исполнению заемщиком самостоятельно.

Таким образом, у бывшего супруга имеются заемные обязательства, принятые в период брака с целью приобретения квартиры.

Средства, полученные супругом в период брака и потраченные на приобретение квартиры, относятся к совместному имуществу супругов. А приобретенное на них имущество составляет их общую собственность.

Следовательно, квартира, приобретенная сторонами на имя мужа в период брака по возмездной сделке, является их совместно нажитым имуществом. Она подлежит разделу с учетом требований Семейного кодекса РФ.

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71114976/#ixzz5IRYQEyx8

Поэтому если сейчас вы не урегулируете этот вопрос с бывшей женой, она может в последствии оспорить сделку.

Здравствуйте, Павел!

1. Какая из супруг должна давать согласие на продажу квартиры?

Павел

бывшая, та во время брака с которой была приобретена недвижимость.

2. Нужно ли вообще согласие супруги на продажу в случае с военной ипотекой (т.к. из перечня обязательных документов при покупке недвижимости по военной ипотеки данный документ был исключен)?

Павел

позиция ВС заключается в том, что квартира приобретенная на средства НИС во время брака считается совместной.

например, в Определении от 24.01.2017 N 58-КГ16-25 Верховный Суд РФ указал, что приобретенная сторонами в период брака квартира за счет участия одного из супругов в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих является их совместной собственностью.

другое дело, что Ваш брак расторгнут, следовательно положения ст.35 СК, в частности о нотариальном согласии супруга на распоряжение недвижимостью не требуется, поскольку применению подлежат положения ст.253 ГК.

это подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 06.07.2016 N 47-КГ16-5, в котором рассматривался вопрос законности приостановки регистрации сделки ФРС.  

так как брак был прекращен, а договор дарения был заключен тогда, когда они супругами, распоряжение общим имуществом которых определялось положениями ст. 35 СК РФ, быть перестали и приобрели статус участников совместной собственности. В этой связи на основании п. п. 2 и 3 ст. 253 ГК РФ требовать представления заявительницей нотариально удостоверенного согласия ее бывшего супруга на распоряжение квартирой государственной регистратор был не вправе.

что касается ст.253 ГК, то по ней согласие всех участников совместной собственности на распоряжение имуществом предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

при этом каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. 

совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Здравствуйте.

В дополнение к высказанному коллегами хотел бы сказать следующее.

Во-первых, в настоящее время Росреестр не требует представить согласие второго участника совместной собственности, коей является квартира, приобретенная в ипотеку в том числе и военную. 

Он основывается при этом на том, что начиная с 2017 года в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 9 и частью 5 статьи 38 Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». при регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) переход права собственности регистрируется но при этом вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки. 

Во-вторых, учитывая, что это Ваша совместная собственность с первой супругой, чтобы не подкладывать мину новому покупателю по идее Вам необходимо произвести раздел этого (и возможно иного) имущества с предыдущей супругой. При этом поскольку брак был достаточно скоротечным (по крайней мере с момент приобретения квартиры) Вы можете предъявить к разделу и уплаченные Вами к настоящему моменту вне брака денежные средства как общий долг, который делится по общему правилу пополам. Соответственно можете предложить как вариант раздела оставить и квартиру и долги за собой. Однако следует иметь в виду, что бывшая супруга вправе не согласиться с такой формой раздела и выразить готовность погасить свою половину долга и продолжать ее выплачивать, потребовав оставить половину квартиры за ней.

Поэтому Вам следует оценить все возможные риски и принимать решение о продаже с учетом вышеизложенного.