Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какова ответственность за аренду жилого фонда под офис/магазин?
Добрый день, уважаемые юристы!
Прошу предоставить профессиональную консультацию по следующему вопросу:
Жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома переоборудовано под офис/магазин (сделан отдельный выход с наружней стороны дома), собраны подписи жителей о согласии с переводом дома в нежилой фонд под магазин, однако сам перевод не планируется производиться - много бюрократии, а подписи собраны для спокойствия и поддержания дружеских отношений с жильцами.
Нынешний владелец этого жилого помещения - физ.лицо.
_____________________________________________________
Я, как ИП, планирую арендовать у ООО (его учредитель - и есть это физ.лицо, владелец помещения (физик сдает это помещение своему же ООО)) данное помещение под офис или магазин, с размещением своей вывески снаружи магазина.
Я хочу попросить ООО оформить со мной, ИПшником, договор аренды НЕЖИЛОГО помещения.
Мои вопросы:
1. Какую я могу понести ответственность за аренду жилого помещения под магазин при условии, что в договоре будет
прописано, что помещение Жилое, а я, как арендатор, будто бы не знал этого факта?
2. Какую ответственность в этом случае несет ООО, арендодатель помещения?
3. Какую ответственность в этом случае несет учредитель ООО - физ.лицо, который является владельцем помещения и сдает его своему же ООО.
4. При каких случаях вообще может наступить ответственность?
Как максимально безопасно оформить использование жилого помещение под тихий магазин/офис с низкой проходимостью?
Прошу дать максимально подробный ответ с ссылками на статьи закона.
Вопрос #1 правильно читать так:
1. Какую я могу понести ответственность за аренду жилого помещения под магазин при условии, что в договоре будет
прописано, что помещение НЕжилое, а я, как арендатор, будто бы не знал этого факта?
Какие максимальные потери, я, как ИП могу понести при худшем развитии событий?
Здравствуйте, Иван!
1. Какую я могу понести ответственность за аренду жилого помещения под магазин при условии, что в договоре будет
Ст. 7. 21 КоАП РФ
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению -
(в ред. Федерального закона от 28.12.2009 N 380-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Какую ответственность в этом случае несет ООО, арендодатель помещения?
Та же самая санкция ст. 7.21, только касающаяся юридических лиц.
3. Какую ответственность в этом случае несет учредитель ООО — физ.лицо, который является владельцем помещения и сдает его своему же ООО.
Та же самая статья только касающаяся самовольной перепланировки жилого помещения.
4. При каких случаях вообще может наступить ответственность?
Если соответствующие компетентные органы получат информацию о нарушении закона. Это могут быть соседи, управляющая компания или кто-либо еще.
Иван, добрый день! Согласно ст. 671 ГК
Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
что в договоре будет
прописано, что помещение Жилое, а я, как арендатор, будто бы не знал этого факта?
Иван
не знали что помещение жилое? Исключено т.к. Вы подписываете договор предполагается что Вы его прочитали и знали что помещение жилое
2. Какую ответственность в этом случае несет ООО, арендодатель помещения?
Иван
исходя из ст. 167 ГК такой договор, заключенный в нарушение ст. 671 ГК может быть признан недействительным по требованию заинтересованного лица, в т.ч. например прокурора, выступающего в защиту интересов неопределенного круга лиц, если иск удовлетворят стороны должны будут вернуть все полученное по сделке
3. Какую ответственность в этом случае несет учредитель ООО — физ.лицо, который является владельцем помещения и сдает его своему же ООО.
Иван
от имени ЮЛ выступает директор а не учредитель в первую очередь, он же подписывает от имени ЮЛ договор. К сторонам такого договра так же может быть применена адм. ответственность по ст. 7.21 со штрафом в несколько тысяч
Как максимально безопасно оформить использование жилого помещение под тихий магазин/офис с низкой проходимостью?
Иван
закончить перевод в нежилое либо надеяться что никто не обратит внимание на данный факт, в первую очередь жители дома
прописано, что помещение НЕжилое, а я, как арендатор, будто бы не знал этого факта?Андрей Власов
Предполагается что заключая такой договор Вы видели правоустанавливающие документы, но сути в плане основного последствия это не меняет — на возможность признания такой сделки недействительной это не повлияет так как значение имеет не то, знали или не знали стороны сделки а является или нет помещением жилым. В случае выявления использования жилого помещения переданного ЮЛ в аренду не для проживания граждан в нарушение ст. 671 ГК, может в том числе быть выдано предписание
Добрый день, Иван.
Гражданский кодекс РФ гласит:
Статья 288. Собственность на жилое помещение
1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Ответственность будет независимо от того знали вы или нет, и не зависимо от того что написано в договоре. Поскольку вы как сторона договора должны были проявить осмотрительность при его заключении, и соответственно проверить все документы на данное помещение, в том числе на право его сдавать в аренду (субаренду) и на статус этого помещения.
Ответственность за использование жилого помещения не по назначению предусмотрена КоАП РФ, в частности ст. 7.21:
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
Это самый минимальный вид ответственности, далее если придут с проверкой, то указанный вами магазин вполне могут закрыть. судебная практика по такому вопросу так же имеется: заинтересованные лица обращаются в суд с иском об освобождении из квартиры и запрете заниматься какой-либо деятельность (кроме проживания).
В части ответственности которую понесет каждый из лиц, участвующих в данном деле:
1. в первую очередь ответственным будет тот, кто использует помещение не по целевому назначению.
2. ответственность ООО которое вам сдало данное помещение как нежилое- думаю, что со стороны гос органов к ним претензий не будет, поскольку они не собственники и не используют это помещение фактически.
3. собственник помещения — к нему и к вам будут предъявляться основные требования, если они будут от жильцов и контролирующих органов (о запрете использовать помещение не по назначению, и об освобождении помещения).
Еще ссылка на НПА, которое может применяться к магазину
Статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта
Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
1. Какую я могу понести ответственность за аренду жилого помещения под магазин при условии, что в договоре будетИван
Здравствуйте. Во-первых, ответственность понесет собственник квартиры по КоАП РФ.
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
Если собственник ООО, значит оно и понесет эту ответственность.
3. Какую ответственность в этом случае несет учредитель ООО — физ.лицо, который является владельцем помещения и сдает его своему же ООО.Иван
Учредитель несет ответственность не как учредитель, а как собственник.
Кроме того поскольку это взаимозависимые лица, налоговая может обратить внимание на цену сделки. Но это уже немного другой вопрос.
4. При каких случаях вообще может наступить ответственность?Иван
Либо проверка Роспотребнадзора, инициированная жильцами или любым потребителем, либо жилинспекции.
Как максимально безопасно оформить использование жилого помещение под тихий магазин/офис с низкой проходимостью?Иван
Тихий магазин — никак по вышеописанным причинам, офис — в случае, если он не будет нарушать права граждан, как проживающих в квартире, так и остальных жильцов.
1. Какую я могу понести ответственность за аренду жилого помещения под магазин при условии, что в договоре будет
прописано, что помещение НЕжилое, а я, как арендатор, будто бы не знал этого факта?
На самом деле на мой взгляд разницы никакой. Смысл в том, что Вы как хозяйствующий субъект, действуете на свой страх и риск, соответственно предполагается, что Вы должны проверить все обстоятельства, связанные с заключением договора. Например, Вы должны истребовать у лица, которое сдает Вам помещение в аренду документ (а копию приложить к договору), свидетельствующий о принадлежности сдаваемого объекта арендодателю либо об ином его праве на сдачу в аренду. Соответственно в таком свидетельстве или выписке из ЕГРН Вы бы обязательно увидели назначение помещения.
Какие максимальные потери, я, как ИП могу понести при худшем развитии событий?
В Вашем случае потерями в первую очередь будет прекращение Вашей деятельности в этом помещении. поскольку основную ответственность понесет арендодатель.Ну и по 7.21 КоАП РФ могут привлечь и Вас и арендодателя.
1. Какую я могу понести ответственность за аренду жилого помещения под магазин при условии, что в договоре будет прописано, что помещение Жилое, а я, как арендатор, будто бы не знал этого факта?
Если никто не в курсе — никакой. Такой договор сам по себе является ничтожным в силу закона, ибо жилые в аренду под коммерческую деятельность нельзя сдать в силу ст. 288 ГК РФ + можно нарваться на доначисление налогов владельцу оного.
Если будет жалоба — то ИП могут обязать Вас оттуда выселить, можно Вас «заклевать» прокурорскими проверками, жалоба в Роспотребнадзор и т.п.
В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
Материалами дела установлено, что ответчик Мотовских В.А. и наниматель квартиры Андросова Г.А. являются индивидуальными предпринимателями, в спорной квартире они не проживают. В квартире размещен магазин, деятельностью которого нарушаются права граждан.
Таким образом, в спорной квартире осуществляется деятельность, затрагивающая интересы граждан, проживающих в указанном доме, что не допускается при использовании жилого помещения для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности.
Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1-3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/119205834/#ixzz5HvS0x4vF
2. Какую ответственность в этом случае несет ООО, арендодатель помещения?
Все тоже самое, по КОАП — нарушение САНПИН, посещения прокуратуры и т.д.
3. Какую ответственность в этом случае несет учредитель ООО — физ.лицо, который является владельцем помещения и сдает его своему же ООО.
Аналогичную, если никто не в курсе — нет проблем, если кто-то пожалуется — будут проблемы.
4. При каких случаях вообще может наступить ответственность?
В случае проверок и жалоб
Как максимально безопасно оформить использование жилого помещение под тихий магазин/офис с низкой проходимостью?
Оформить перевод в нежилое, либо тихо неофициально без проводок по бухгалтерии арендных платежей заниматься своим делом, но это до первой проверки Вашей, а доброжелателе в ТСЖ может быть навалом, придет Роспотребнадзор и все закончится, возможно даже административным приостановлением деятельности в силу отсутствия отдельного входа.
Закон не разрешает использование жилых помещений для целей, отличных от проживания. В том числе его нельзя сдавать в аренду организациям для предпринимательской деятельности.
Запрет следует из Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»
3. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
4. Размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается.
А также из статей 288, 607, 671Гражданского кодекса РФ и статьи 17 Жилищного кодекса РФ.
Свою правовую позицию, согласующуюся с вышеуказанными нормами, выразил и
Минфин России в письмах от 29 сентября 2014 г. № 03-03-06/1/48504, от 14 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/93.
В частности подтвердив, что жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). То есть организация (ИП) не вправе размещать в жилых домах промышленные производства и офисы. Если же организация предполагает использовать квартиру под офис, сначала необходимо перевести такое жилье в статус нежилого помещения (п. 3 ст. 288 ГК РФ и письмо Минфина России от 14.02.08 № 03-03-06/1/93).
Последствия.
Во-первых, отрицательные результаты в бизнесе, который станет попросту невозможным и расходы по его организации и ведению никто не вернет. Вас, обязательно вычислят, может и очень быстро. Вариантов масса. Вы может быть еще и работать не успеете начать.
Во-вторых, ведение бизнеса подразумевает и общение с налоговой. Отсюда тоже проблемы. По налоговому учету и законности деятельности в не предназначенном для этого помещении.
В-третьих, даже если вы с жильцами договоритесь «сегодня» (а это не имеет законного основания), «завтра» кто-нибудь из них пожалуется и всё вскроется. Начнуться проверки, комиссии, административные разбирательства и т.д. и т.п.
В-четвертых, административные санкции. Самая слабая
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000-1500 руб. (часть 1) до 2000-2500 руб. (часть 2).
Или серьёзнее Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений
штраф на должностных лиц в размере от 4000 руб. до 5000 руб.; на юридических лиц — от 40000 руб. до 50000 руб.
Выбирать конечно вам, но взвесив все плюсы и минусы (минусов с проблемами больше), я бы не рекомендовал участвовать в данной сделке.
А если интерес к данному помещению действительно велик, то все-таки пройдите «бюрократическую» процедуру и переведите помещение из жилого в нежилое. При грамотном подходе это не так уж и сложно. Тем более 50% (согласие жильцов) вы уже сделали. Обычно это очень трудно.
Удачи и успехов вам!
Дополняя свою консультацию, могу сказать следующее:
На этом основании вы вряд ли сможете избежать ответственности за правонарушение, предусмотренное ст. 7.21 КоАП РФ, поскольку заключая договор об аренде помещения вы должны проявить должную степень заботы и осмотрительности и, как минимум, проверить полномочия арендодателя на сдачу помещения в аренду и документы, касающиеся статуса помещения (выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности, если право собственности возникло до 2016 г.).
Если уполномоченный орган выявит факт того, что вы, арендуя фактически жилое помещение, используете его как магазин, вас привлекут по ст. 7.21 КоАП РФ
Минимум вы вынуждены будете заплатить штраф от 1000 до 1500 рублей (хотя на первый раз вам могут вынести предупреждение) максимум по иску прокурора в защиту прав неопределенного круга лиц суд может запретить вам деятельности вашего магазина в арендуемом помещении.