8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
500 ₽
Вопрос решен

Уплата НДФЛ при продаже недвижимости по брачному договору

Здравствуйте!

Прошу проконсультировать по вопросу уплаты НДФЛ:

1. В июне 2014 года я получил в наследство 2/3 жилого дома

2. В августе 2015 моя супруга выкупила у другого наследника оставшуюся 1/3

3. Также, в июне 2017 года нами совместно была выкуплена земля, на которой находится дом, которая до этого была в аренде.

В случае заключения между нами брачного договора, по которому 1/1 дома будет признана моей собственностью и продажи дома в июне 2018 будет ли начислен НДФЛ мне или супруге, при стоимости дома в 3,5млн.руб.?

Спасибо.

04 июня 2018, 16:12, Павел, г. Санкт-Петербург
Александр Лупу
Александр Лупу
Юрист, г. Москва

Павел, здравствуйте, пунктом 3 ст. 210 НК установлено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК, налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 НК. Перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, установлен ст. 217 НК. И да действительно согласно положениям п. 17.1 ст. 217 НК не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.В частности, п. 2 ст. 217.1 НК предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества 3 года и более – в Вашем случае такого обстоятельства нет только в отношении земельного участка, а в отношении дома будет (там надо конечно по месяцам высчитывать), а следовательно по З/У не будет освобождения от уплаты НДФЛ. Но в соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ в соответствии с п. 3 ст. 210 НК налогоплательщик имеет право, на получение имущественных налоговых вычетов. Пунктом 2 ст. 220 НК РФ установлено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется: — в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи …… квартир, …. или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; Таким образом, при продаже дома и з/у если общая сумма сделки составит 3,5 млн., то НДФЛ будет 13%=455 000 рублей, применяя вычет в 1 млн. рублей, Вы фактически ничего не будете должны заплатить, если у Вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу.

04 июня 2018, 16:32
0
0
0
0
Павел
Павел
Клиент, г. Санкт-Петербург

1. Вычет в 1млн. применяется к базе, а не к сумме НДФЛ.

2. Если считать помесячно, то 1/3 на момент продажи будет находится в собственности менее 3х лет, в этом и суть вопроса.

04 июня 2018, 16:53

тогда Вам придется платить НДФЛ с данной 1/3, и из-под НДФЛ уходит только 2/3, и то только если Вы все же не станете заключать брачный договор, а будете реализовывать имущество в долях как есть, по крайней мере эти 2/3, при заключении брачного договора, налогообложению будет подлежать весь дом и з/у

04 июня 2018, 16:51
Консультация юриста бесплатно
Владимир Тукмаков
Владимир Тукмаков
Юрист, г. Саратов
8.5 рейтинг

Здравствуйте Павел.

Считаю, что да Вы будете платить НДФЛ, так как брачным договором Вы (супруги) измените режим совместной собственности и у Вас возникнет право личной собственности с момента заключения договора.

Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2011 N 83-В11-5

То обстоятельство, что Ильина А.А. не прошла регистрацию в установленном законом порядке своего права собственности на 1/2 долю в спорном жилом помещении не свидетельствует об отсутствии у нее права собственности на долю в спорном имуществе,которое возникло у истицы с момента нотариального удостоверения брачного договора от 12 апреля 2004 г.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70008624/#ixzz5HTWoxKQc

04 июня 2018, 16:36
0
0
0
0

Причем для определения налогооблагаемой базы будет важна еще кадастровая стоимость земельного участка и дома. Если она будет больше соответствующей цены по договору, то налог будет платиться от 70% кадастровой стоимости.

ч. 5 ст. 217.1 НК РФ

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
04 июня 2018, 16:45
Павел
Павел
Клиент, г. Санкт-Петербург

Читал письма Минфина, в которых говорится об обратном:

N 03-04-05/7-765 от 2010-12-30

N 03-04-08/10-58 от 1 апреля 2011

№ 03-04-05/9-539 от 13.09.2010

Вопрос не о возникновении права собственности после заключения договора, а о том, что 1/3 у второго супруга на момент продажи будет находится у него в собственности менее 3х лет (буквально без 2х месяцев)

04 июня 2018, 17:26
Дмитрий Чернобавский
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
7.6 рейтинг

Здравствуйте, Павел!

после заключения брачного договора и продажи дома НДФЛ с дохода от его продажи Вы платить не будете. это подтверждается письмом Минфина России от 17 апреля 2018 г. N 03-04-05/25418 «Об определении срока нахождения в собственности физического лица объекта недвижимого имущества».

однако, при отчуждении дома происходит одновременное отчуждение земельного участка (ст.35 ЗК, ст. 273 ГК), срок владения которым менее необходимо для освобождения дохода от НДФЛ по п.17.1 ст.217 НК, к тому же при этом необходимо учитывать положения п.5 ст.217.1 НК.

поэтому советую: в договоре указать отдельно стоимость продажи каждого объекта (дома и земли), при этом стоимость земли не менее 70% от кадастровой стоимости (в силу п.5 ст.217.1 НК), а стоимость дома — остальная сумма.

соответственно, с дохода от дома НДФЛ не платите, а доход с земли уменьшаете на налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в размере не более 1 000 000 рублей.

04 июня 2018, 19:41
3
0
3
0
Павел
Павел
Клиент, г. Санкт-Петербург

Спасибо за ответ! Можно небольшое уточнение? Я правильно понимаю, что имея в собственности долю недвижимого имущества, которой я владею более 3х и приобретая любым способом (покупая, принимая в дар, наследуя) другие доли этого имущества, при начислении НДФЛ отсчет по срокам владения будет начинаться с момента приобретения первой доли?

04 июня 2018, 19:52

верно. подтверждение например, письмо Минфина от 15 мая 2018 г. N 03-04-05/32335

04 июня 2018, 19:54
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Недвижимость
Брачный договор, по которому я долю получаю или дарение после свадьбы?
Мы купили с женихом дом. Оформили на него. Сейчас хотим оформить 50% на меня. Это лучше сделать договором купли-продажи доли? Брачный договор, по которому я долю получаю или дарение после свадьбы? Собственность 1,5 года
08 июня, 07:44, вопрос №3051669, светланп, г. Москва
7 ответов
Налоговое право
Уплата НДФЛ при продаже недвижимости после заключения брачного договора
Был приобретён объект недвижимого имущества на супруга в браке, потом был составлен брачный договор, в котором указано, что этот объект переходит супруге! Общий период владения 7 лет, с момента составления брачного договора прошло 2 года! Супруга решает продать этот объект..., обязаны ли она заплатить ндфл! ????
09 апреля 2019, 10:07, вопрос №2322082, Ирина, г. Санкт-Петербург
1 ответ
700 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Избежать уплаты НДФЛ с продажи подаренной квартиры
Владею подаренной квартирой от близкого родственника с 20.02.2017, сейчас есть необходимость в ее продаже, но не хотелось бы попадать на НДФЛ (со всей суммы очень весомо), т.к. не прошло 3 года владения. Возможен ли вариант по обоюдному согласию рассторгнуть договор дарения, чтобы даритель, вступив снова в права собственности, продал квартиру без уплаты НДФЛ, учитывая его изначальный договор купли продажи ?
25 ноября 2018, 19:43, вопрос №2178470, Алексей, г. Москва
8 ответов
Жилищное право
Как распределяется льготный налог при продаже недвижимости разными договорами?
Какая сумма льготного налога? Как распределяется льготный налог при продаже недвижимости разными договорами.
18 марта 2016, 21:12, вопрос №1186555, Александр, г. Калининград
1 ответ
Договорное право
Каким образом расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?
Хочу расторгнуть предварительный договор купли продажи недвижимости, в договоре указано что заключить основной договор должны были 30 июня. Как действовать?
01 сентября 2015, 08:37, вопрос №960561, Исмаил, г. Краснодар
3 ответа
Дата обновления страницы 04.06.2018