Как указать в договоре в одном лице и  Арендатор и Арендодателя?

Людмила, доброго дня! Можно предусмотреть все одним договором.

Согласно статье 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Людмила, доброго времени!

Каким образом оформлено право собственности на насаждения? Права зарегистрированы? Что это за объект недвижимости, как он учтен в ЕГРН?

Как правило одной сделкой такие договоры не заключаются… Еще вопрос а участок полностью в субаренду пердаете или только занятый насаждениями?

Добрый день, Людмила.

1) Можно ли в одном договоре совместить то, что по многолетним насаждениям мы выступаем Арендодателями (собственниками), а по земле Арендаторами, а заинтересованное лицо Субарендатором.

Людмила

Да, можно. Согласно ст. 421 Гражданского кодекса

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). 

У Вас будет смешанный договор аренды и субаренды. Хотя какой смысл в сдаче в аренду многолетних насаждений? Ведь очевидно, что сдать в аренду многолетние насаждения без одновременной сдачи в аренду  земельного участка, который эти насаждения занимают, невозможно, так как они неразрывно связаны с этим участком. 

Не проще ли просто сделать один договор субаренды земельного участка, просто указав, что на земельном участке находятся такие-то многолетние насаждения в таком-то количестве, принадлежащие арендатору, что субарендатор обязуется поддерживать их в нормальном состоянии, проводить мероприятия по обрезке засохших ветвей, не вырубать и т.п., что субарендатор имеет право пользоваться этими насаждениями в разумных пределах, а цену за субаренду участка увеличить за счет того, что в него включено также право на использование этих насаждений. Тогда и огород городить не придется со сдачей участка и насаждений.

Также нужно иметь в виду, что для сдачи з/у в субаренду нужно наличие соответствующего права в Вашем договоре аренды или же, если такого условия о возможности сдачи участка в субаренду в договоре нет, нужно получить письменное согласие арендодателя. А если договор субаренды Вы заключите на срок более 1 года, его также нужно регистрировать в Росреестре, и в ЕГРН появится запись об обременении участка также правами субарендатора.

Часть земельного участка  можно  в субаренду можно и без межевания,  главное, чтобы Вами с субарендатором была согласована схема или план этой части участка с привязкой к координатам на местности. Это подтверждается разъяснениями Верховного суда: см.  п.9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»(http://base.garant.ru/70106590... ).

Право собственности в ЕГРН не зарегистрировано пока (не обращались), есть только техпаспорт. Участок намерены сдавать только часть (под насаждениями)

Здесь Вы заблуждаетесь. Право собственности на многолетние насаждение у Вас есть как на движимое имущество, но Вы никогда не зарегистрируете его в ЕГРН, так как они не являются объектом недвижимости с 04.12.2006 г. (исключены из ст.130 Гражданского кодекса из перечня объектов недвижимости). В подтверждение: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 июня 2016 г. № 306-ЭС15-20155 ( http://kad.arbitr.ru/PdfDocume... ) о признании отсутствующим права собственности на насаждения.

2) Если можно, то как должен звучать этот пункт договора?

Если Вы все-таки захотите объединить два договора в одном, то это может звучать так:

Сторона-1 сдает Стороне-2 в аренду и субаренду Имущество, указанное в п.__договора.

Предметом аренды являются многолетние насаждения (описание, перечень, кол-во), стоимостью___руб., размер арендной платы _____руб. в месяц.

Предметом субаренды является часть земельного участка с кадастровым номером____, описание границ которого приведено на плане в Приложении № 1, размер арендной платы _____руб. в месяц.

С уважением, Роман.